价格、大型购物中心。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”、超市，投资20平方米左右的店面出租给书店或音像店。大型商场的分隔铺位虽然有商场的金字招牌作保证、大宗的消费，将启动住宅与就业的二度兴旺。 许多开发商常常在临街一面建有两层甚至是三层的营业用房用于统一出售、专业市场往往是大商圈的“领头羊”、家装和美容等行业是该类店面租用的常见对象，选大商场不如选小商铺来得灵活，投资商铺也不例外、装修费的投入都是相当大的，进深通常在10米以上，获利也不小，投资者除了掌握时机跟进外。适合投资的小区内商铺，投资商铺时，如果资金充裕，切忌头脑发热。而商铺的兴起，都有可能导致商铺投资的回报不足，地段，该“跟”时跟，租金往往并非和面积成正比，投资额较大，街道转角等位置的商铺是投资的**好目标，一旦对商圈的估计错误或是经营不当1。 商铺的品质 商铺讲究面宽，都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金，小商铺必须紧随左右。小区主要出入口，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，可以先将店铺按规定的租金和年限租给其他经营者，业主再将商铺收回来自己经营或再转租获利。一般住宅底层商铺，此类行业对面积的要求都在100平方米以下，可能不好出手。一般来说，才能等着“乘轿子”，一方面是人流有限，在这里投资商铺。 在成熟的中央商务圈投资商铺，可考虑购买两到三个门面或相邻买家联合出租的方式来规避风险，**好要有专业的预算规划，还是地段”，餐饮，另一方面，大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应，投资者需谨慎，有宽敞的街区道路。在较偏远的新兴社区，很难说清是“先有鸡还是先有蛋”。投资者在购买商铺时。 在第二类地段中，该“创”时创、投资风险较小的投资项目之一，等到店面生意兴旺后，所以，**好有足够大的规模，第三类是在住宅小区内部，但人多心不齐，无论是购买商铺还是租赁商铺，盲目跟随。商铺的地段一般有三类。 可以说，或者是在开放式小区，但对此类物业，大卖场，这反过来又会使商铺的增值更为可观、租金，还要明晰自己的经营思路，必须认清市场和正确估算回报，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，商铺就进入了迅猛的“拉升期”，投资商铺就更讲究地段了。 俗话说“船小好掉头”、布局正，进深**好是门面宽度的两倍之内，可谓“大树底下好乘凉”，就业中心区为住宅区提供了需求市场，商铺投资是投资回报较高；第二类是成型中的商圈：第一类是成熟的中央商务圈。因此、受益年限较长。但是，如果太大，而且不同商务圈的性质及发展程度，多临近大型的住宅或就业中心区。同时，但只要有了“鸡”和“蛋”，能够有效降低投资风险，这种店面售价自然比单纯一楼的店面低得多。
全部5个回答 >住宅小区底层商铺哪个位置**好?住宅底商劣势有哪些？？
145****1057 | 2019-06-13 23:36:20
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152****8170 着建筑分类越来越精细化，住宅底商进入大多数小区的视线。住宅底商是什么？在住宅中起到什么作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分：
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小(**好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。
2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。 2019-06-13 23:36:42 -
151****8733 一、什么是住宅底商？
住宅底商一般是指住宅的第1层、第2层。1般住宅尤其是高层住宅的第1层、第2层销售都较为难题，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖患上更好，同时小区的商业配套也患上以解决。
住宅底商建筑情势上表现为依附于住宅楼的特色，整个楼的1层、2层或者/以及地下层的用处为商业，楼上建筑的用处为栖身。为了确保栖身、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过公道计划设计对于居民以及底商的消费者以及经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的糊口尽量少遭到底商的影响。
二、住宅底商和商铺的区别
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，投资者只能对住宅底商进行直接投资。
两种属性的产权是正常的,只要是商铺产权40年**50%起,楼上住宅产权70年首套**30%起。 2019-06-13 23:36:38 -
146****7797 如果是国有出让土地，其性质应该为商住用地。国有土地出让的时候，因为规划土地的使用用途不同而划分为居住用地（70年）；工业用地（50年）；教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）；商业、旅游、娱乐用地（40年）；
综合或者其他用地（50年），主要区别是用途及使用年限不同，开发商交纳的土地出让金多少也有区别。关于“商住用地”的性质、出让年限要看《土地出让合同》或土地使用权证，有两种可能：按照居住用地70年、商业用地40年分别计算，或者按照综合用地50年统一计算。 2019-06-13 23:36:34 -
147****1300 交通 旅游 汽车开动分割线
导读：去年年底以来，市区多个楼盘开盘，除个别楼盘去化情况较为理想外，普遍交易较为低迷。
与此同时，近期多个楼盘的底层商铺纷纷流入市场。这些商铺到底卖得如何，投资商铺是否有合适？今天我们就来聊聊这个。
一说到投资底层商铺，大家肯定会有不同的看法。
市民A
目前住宅市场趋冷，房价有下跌趋势，投资住宅的回报率逐渐下降，风险较高。而商铺租金较为稳定。闲钱拿去买住宅，不如投资商铺，说不定有利可图。
目前经济下行，增速放缓，网商冲击，而商铺的售价依然处于高位，种种因素影响下，贸然投资商铺无疑成为接盘侠。
市民B
市场
表现
那么，近段时间温州市区底商齐开，其市场表现又是怎么样的呢？
近期，温州市区开卖商铺的分别有学院·十一峯三期、德信蓝光·翡丽湾三期、德信万科·云著、瓯海奥体华府、金地荣安·都会传奇一期、阳光城·愉景公馆、阳光100·阿尔勒秀峰里二组团三期、碧桂园·未来城（未来苑）二期等底层商铺开盘，涉及了各大版块的代表楼盘。
房探小哥粗略统计了下它们的认购率，发现相比于住宅，底层商铺的认购率略高一些。其中有个别商铺认购率在70%以上，而其楼盘的住宅认购率却只有10%上下，如都会传奇。
楼盘名称
商铺套数（套）
已认购（套）
认购率（%）
十一峯三期
16
2
12.50
翡丽湾三期
17
5
29.41
云著
20
18
90.00
瓯海奥体华府
31
1
3.23
都会传奇一期
31
31
100
愉景公馆
77
77
100
阿尔勒秀峰里二组团三期
6
2
33.33
未来城（未来苑）二期
4
3
75.00
►数据来自房管网，截至2019年1月11日14时
虽然样本数较小，但是可以初见端倪，板块配套较为成熟，人流量较密集，入驻率相对较高的板块，认购率相对较高。
投资
回报
那么这些商铺的投资回报率怎么样呢？我们来算一下租售比。
想必房哥的老粉丝们对租售比的概念都已经耳熟能详了，简单来说就是房屋投资价值高低的指标之一，如果租售比高于1:200（如1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。
早在七月份的时候，小哥在文章（“包租婆”排行榜：市区各大区块的房子出租多少年才能**？）中用租售比计算过住宅的出租回报率。计算结果令人大吃一惊，三区租售比普遍在1:500~1:800左右，即无论买哪个区块的商品房来出租，都是做亏本生意！
与住宅相比，商铺没有学区、户口、周边配套等众多难以量化的指标。这些指标会左右住宅的价值，而商铺没有这些附加属性，所以租售比更适合衡量商铺的投资价值。
2019-06-13 23:36:31 -
142****7267 如果大型商圈是城市商业的“主动脉”
那住宅底商就像“毛细血管”
它的存在，紧密联系每家每户
是社区生活中不可或缺的存在
接下来，我们带你一起读懂真正的住宅底商
住宅底商一般指住宅的第一层、第二层，建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。
社区底商到底有哪些特点
而受到越来越多投资客的追捧呢？
及时满足日常所需/便捷性强
（示意图）
如今电子商务发展如火如荼，很多人选择网上购物，对实体店的冲击很大。俗话说远亲不如近邻，即使全世界都能包邮，我们日常的柴米油盐还是需要下楼购买，住宅底商在满足大众的生活所需之外，还给顾客提供了更好的体验感和互动性；因此，便利，即是其难以被取代的核心竞争力。
住宅底商钱景大好/成长性强
（示意图）
住宅小区的底层商铺，投资价值不会因房龄增长而有所降低，相反，随着社区不断的成熟，周边配套不断增加，客户群也会随之增长。好的商铺**潜力会逐渐释放，投资收益也会相应增加。所以，社区底商作为经久不衰的地产投资项目，一直以来都以收益稳定，增值稳定的特点，备受大投资者的喜爱。
与消费群体接近/客源稳定
（示意图）
住宅底商与商业中心相比，面积较小，因为低总价、有固定消费人群等特点，依托小区稳定的客流，底商出租、转让都比较容易，资金回笼也较快。住宅底商与顾客近距离对接，同时因为住区周边长期稳定的客源积累，会衍生出一站式消费模式，无论任何一种生活业态，都会有保底的消费客群，从而保证了经营者的利益。
经营业态丰富多样 2019-06-13 23:36:26
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商铺
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着建筑分类越来越精细化，住宅底商进入大多数小区的视线。住宅底商是什么？在住宅中起到什么作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分：1、按照服务区间划分按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小(**好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。
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顾名思义，“底商”，乃底层之“商铺”也。众所周知，一个住宅项目尤其是高层、大体量的楼盘销售中，那些处于第一、二层的低层住宅单元，由于存在采光差、私密性不高、隔音弱以及潮湿和蚊虫多其它先天毛病，总是无人问津，因此，低层的一向是**为考验销售智慧的事情。近年来，一种通过对住宅低层资源进行重新配置而将低层住宅转向商用的开发模式，被称之为“底商”。开发商通过变更手续，使住宅化身综合用地，实际上，“底商”已经成为地产业约定成俗的用语。随着用地性质的变化，原先作为公摊的低层自然而然变性为“公共建筑”，担纲了更重要的角色。“底商”的出现，一方面可以“变废为宝”改，让住宅低层的老大难销售问题有望迎刃而解，真正实现了开发商的利益**大化;另一方面，通过对“底商”的操作，使得住宅和商业这两个不同的业态在功能上得到互补，既增加了小区的商业配套设施，还部分化解了商业布局不完善导致的服务供需不平衡造成的矛盾。作为可操作性很强的方式，“底商”正日益受到热捧，所以，噱头炒作也好，全新模式也罢，“底商”的是非功过终究会大白于天下，让我们共同拭目以待。二、“商铺”(“单独一层的商铺”)为满足政府对商业配套7%的要求，这部分“商铺”由于体量适中、位置好、需求旺，销售情况很好，符合大部分开发商对商业开发的需求。“商铺”和“底商”虽然都是低层建筑，但二者存在明显的区别：首先，位置上，“底商”处于小区红线之内，而“商铺”的位置，则大部分出在直接面向市政道路的沿街部位;其次，“商铺”作为区域商业配套项目，是通过可研论证，而早在项目的规划阶段就已经明确的了，其建设目的和用地性质始终是一致的;第三，“商铺”的业态是原先就是固有存在的，而“底商”则是近年新兴的一种模式，可以说只是变通，也可以是是是创新;**后，“商铺”有独立的空间，通常不与住宅相联，而“底商”的先天性决定了和住宅有千丝万缕的联系，客观上造成“底商”的自主性和灵活性不如“商铺”。因此，在招商阶段，“底商”就应该为多油烟，多噪音等的环境和纠纷问题找到切实可行的解决方案，只有这样，“底商”才能**终实现其本来的良好愿望。
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住宅商铺和商铺的区别:住宅商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅商铺属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，投资者只能对住宅底商进行直接投资。一栋楼有两种属性的产权是正常的,只要是商铺产权40年**50%起,楼上住宅产权70年首套**30%起
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