住宅小区底层商铺哪个位置**好? 买高层底下一楼是商铺好吗？还是买不带商铺的好？

• 138****1184 着建筑分类越来越精细化，住宅底商进入大多数小区的视线。住宅底商是什么？在住宅中起到什么作用呢？住宅底商一般是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
  住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
  住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分：
  1、按照服务区间划分
  按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小(**好在1000平方米以上)，主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等。
  2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。 2019-07-21 00:07:42
• 151****8980 如果是国有出让土地，其性质应该为商住用地。国有土地出让的时候，因为规划土地的使用用途不同而划分为居住用地（70年）；工业用地（50年）；教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）；商业、旅游、娱乐用地（40年）；
  
  综合或者其他用地（50年），主要区别是用途及使用年限不同，开发商交纳的土地出让金多少也有区别。关于“商住用地”的性质、出让年限要看《土地出让合同》或土地使用权证，有两种可能：按照居住用地70年、商业用地40年分别计算，或者按照综合用地50年统一计算。 2019-07-21 00:07:38
• 131****4713 不管你是买高层的低层（2楼以上5楼以下）还是高层的高层物业（12楼以上），物业首层附带商铺，等于有了一定的商业配套，自然对生活的便利性有所帮助。
  但随之而来的就是，商铺经营带来的噪音、油烟、光电、停车、防火及安全（偷盗等）的影响。
  特别是对于紧邻首层商铺的低层住户，商铺经营越好对其日常生活影响越大。而高层及顶层的住户也难逃油烟的滋扰（建设采用顶层自动排烟的话）的滋扰。 2019-07-21 00:07:35
• 154****1040 很久前，S眼看衡水便计划着做一期“门店商铺”主题。
  
  
  
  图by 插画师陈晓恒
  
  因为以前耳濡目染的是商场内商铺的各种不靠谱，滨湖国际、尚品林溪...惋惜气愤。
  
  而现在的衡水，商场内商铺供应少了，但每每走到街头，看到的却是门店空置率越来越高、关店率越来越频繁。
  
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  商铺时代？
  几十年前，“一铺养三代”是大家都遵循的投资信条。
  
  那时候，只要拥有一个商铺，就能安稳过好下半生，甚至给孩子们留下巨大财富。
  
  但后来，不知不觉的，却变成了“三代供一铺“。
  
  印象中应该是自9-10年前开始，也就是衡水高层住宅小区建设刚蓬勃发展的时候，开发商便在住宅项目中按照规划要求配比了更多的商铺。
  
  一时间，衡水街头突然冒出来很多新门店，高格的门头、阔绰的进深、优雅的挑高、庞大的面积，路过的行人看着“解气“，想投资的看着“心痒“。
  
  但看多了，突然发现，很多商铺与“黄金位置”这个字眼丝毫不沾边，有一些甚至可以用偏僻来形容，周边没有商场没有**没有医院...除了小区和门店什么都没有，仅仅是为了满足“规划“的要求，**大的希冀就是未来多少年后社区人多了以后能养上一养。
  
  多少年过去了，再回看上面特点的商铺，依旧萧条，倒是也能租出去，但清一色的小饭店，房租五年如一日。
  
  未来形势更为严峻，不记得出自哪里的一个统计，餐饮行业已经成为了城市中关店率**高的商铺类型。
  
  
  
  主城区繁华路段的温莎底商－无限期闲置、高频次换店
  
  
  
  从投资回报率来看，衡水非'繁华优质'路段一套100平左右的门店，售价约200万元，租金是每个月5000元，需要花费33年才能收回成本（不考虑通胀），谈不上什么投资价值。
  
  如果像目标群体是餐饮业之类的，很可能因为频繁关店每年还得空置1-2月，那么得需要38-40年**。
  
  不过，很多人都是感性的，喜欢按照喜好来，尽管**后明白了自己其实一直在追梦。
  
  
  
  
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  逃离时代？
  
  
  
  
  
  手机互联网和智能社交的发展仿佛让人变得越来越懒，同时也催生和繁荣了很多的新的行业。
  
  大约在三年前，美团、百度、饿了吗等外卖品牌齐聚衡水，小伙伴们也能足不出户吃上了原来**爱的小店里那口美食。
  
  突然的某一天，小伙伴们发现原来经常光顾的那个小店竟然转战到了民宅里，竞争的激烈加剧了食客的分流，尽管原来的房租不太高也实在难以让店老板支 2019-07-21 00:07:31
• 131****4390
  为了揪出这些经典好楼盘，我们特别邀请了四位房产专家：独立评房创始人李坤军、双赢机构总经理章惠芳、中原地产首席分析师荆海燕和中房信息首席咨询师陈焕春。
  
  
  
  
  
  
  
  经过他们的重重刷选，我们找到了40个代表了杭州楼市精神的经典好楼盘。
  
  
  
  这些楼盘中，有的是70后、80后、甚至90后的记忆空间，装满了彼此的童年；有的是渴望改善生活品质的中产一族，满足了他们对美好生活的全部设想；还有的，是许多新杭州人在这座城市里扎根的基石，撑起了他们成家立业的梦想。
  
  
  
  如今，这些经典楼盘“过得”咋样了？跟着风暴眼君的脚步，一起去瞅瞅吧~
  
  
  
  
  
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  1970年~1999年
  
  
  
  朝晖小区
  
  
  
  
  板块：市中心
  
  物业类型：住宅
  
  建造时间：1978—1993年
  
  主力户型：40—50㎡
  
  
  
  下城区朝晖板块以“朝晖”开头命名的小区一共有9个，分别是朝晖一区、二区、三区、四区、五区、六区、七区、八区、九区，从1978年到1993年，一共开发了15年左右。其中，建造于1978年的朝晖一区算是这一片的“骨灰级”老盘了。
  
  
  
  上世纪80年代初，杭州楼市还没商品房概念，那时房子是由国家或由单位建设，根据职位进行分配或以较低价格出售给职工。朝晖一区就属于那个时代的产物，并于2001年4月成立了黎园社区。
  
  
  
  现在漫步于黎园社区内，仍能看见以围墙为界划分的不同单位造的5、 6层楼的老房子，一共有47幢。社区目前常住人口有近5000人，其中三分之一都是老人，很多是住这儿不愿搬走的第一批老居民，也有一些为了孩子上学买这边二手房的年轻人，小区整体出租率较高。
  
  
  
  目前二手房价在4.2万元/㎡左右，得房率较高，主力户型在40—50㎡，也有三室一厅的70㎡大户型。这在当时筒子楼盛行的年代，都属于“大户型”了。
  
  
  
  小区没有物业，业主只需每年交60元的垃圾清理费、电控门维修和楼道灯费，打扫小区的保洁是由街道外包的。中介说，由于户型小、总价低，这边二手房的转手率较高。 2019-07-21 00:07:25