买安置房合同怎么写? 个人签定的安置房买卖合同有效吗

• 141****9866 如果是经济适用房，那么在5年之内不得上市，上市前不得贷款。这种不推荐买，比较烦，几年都拿不到房产权。
  如果是拆迁安置房，你要看是哪一带的，比如新北区的安置房，如泰山，绿洲等，拒新区房管局工作人员说：这种房不属于经济适用房，只要房产证土地证下来，就可以跟商品房一样上市交易。所以这种房子可以买。相对商品房来讲，稍微便宜些，但有点麻烦。主要是暂时没有房产证，土地证，你暂时不能贷款，一般其交易方式是你**一部分，双方签定协议，然后在两证下来之后，再付另一部分。
  这里要注意几个问题：
  一.你应该到该地区的房管局和拆迁办打听一下，即使没有肯定消息，也要工作人员帮你预测下什么时候大概这个两证会下来，产权证下来两个月，土地证基本也差不多了。你好对这个时间有个把握。这个拆迁办清楚。
  二.你要问清楚，该户主的产权是不是有限产权，比如说，有的拆迁户跟他村里还有什么协议，他的产权有可能不是完全产权，那他就没权卖。还有他的土地证是不是集体土地，因为集体土地必须要转化成国有土地之后才能办土地证，而没有土地证，你也交易不成，所以，你要问清楚。
  三.确定这户主是房屋的主人，很多是代卖的，这样风险很大，所以建议必须一定要跟户主本人签协议。他的亲人，比如说妻子什么的，都没用。 2019-06-04 11:27:04
• 131****1768 根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。
  尚未取得产证的拆迁安置房，按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。如：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多，可能会出现如下一些潜在安置房买卖的风险：
  1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，**终确定的合法权益人是谁还无法确定；
  2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证；
  3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房母的了，只能主张债权了；
  4、在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。
  所以，购买没有房产证的安置房，风险很大，如果一定要购买，协议需要说明刚已经交付卖房的房款金额，以及约定叫房产的日期，双方签字按手印。 2019-06-04 11:26:59
• 146****8578 拆迁安置房屋买卖时，因为尚未领取房产证，无法及时办理产权过户手续，这就为日后纠纷产生留下隐患，而加上房价飞涨，不断出现卖房人变卦，买房人起诉的情况
  如果拆迁安置房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违法法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。认定合同效力应按照《合同法》第五十二条的规定，而上海动迁安置房在取得房地产权证、被允许上市交易之前的3年内不得转让、抵押的政策不属于法律、行政法规的强制性规定。另外，即使未办理登记手续，但这不影响合同的效力。 2019-06-04 11:26:55
• 147****7202
  【案情简介】
  
  杨某所在的村土地被政府征收，杨某在村上原自建的房屋被拆迁。随后，杨某分得安置房两套，其自己住一套，另一套出售给了张某。杨某与张某签订了房屋买卖协议，协议约定杨某以20万元的价格将该房屋出售给张某，待该房屋可以办理产权证时，杨某配合张某办理产权手续，并将该房屋过户给张某。协议签订后，张某将购房款按约支付给了杨某，杨某也将房屋交付给了张某，张某将房屋装修后搬进该房屋居住。两年后，该房屋可以办理产权证，张某多次联系杨某办理产权过户手续，但杨某却一直拒绝。随后，张某收到法院传票，杨某向法院起诉请求判令双方签订的房屋买卖协议无效，要求张某返还房屋并支付租金，理由为该房屋属于安置房，国家政策规定不允许买卖。张某则认为该房屋是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，且其已经支付了购房款并实际居住在该房屋中，所以该房屋买卖协议是有效的，杨某之所以起诉皆是因为房屋价格上涨，杨某反悔了。那双方签订的房屋买卖合同究竟是否有效？
  
  【法律分析】
  
  安置房也称小产权房，安置房买卖合同是否有效尚没有一部法律对此作出明确规定，实务中存在着很大的争议。
  
  一种观点认为安置房买卖合同是有效的。安置房的买卖合同是一种合同行为，依据《合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。”只要是经双方协商一致并在平等、自愿、公平签订的基础上签订的买卖合同，系双方真实意思的表示，并不存在上述导致合同无效、可撤销的情形，那安置房买卖合同即是有效的。
  
  另一种观点认为安置房买卖合同是无效的。根据1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”安置房所建的土地属于集体土地性质，依据“房随地走”的原则，既然农村住宅用地是禁止出售的，那该地上所建的房屋当然是不得转让的，不然会导致房地分离。故安置房买卖合同是无效的。
  
  笔者认为，上述认定安置房买卖合同无效的相关法律规定，主要强调的是农村住宅用地不得转让给城镇居民，其立法本意是禁止他人利用农村便宜土地而达到炒房的目的，而将农村住宅用地转让给非城镇居民并没有明确的、禁止性的规定，因此笔者认为，上述案例中，双方签订的安置房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当是有效的。
  
  【案件思考】
  
  随着社会经济水平的发展，因城市规划、土地开发等原因进行的拆迁越来越多，大多拆迁户都可以分到两套甚至多套安置房，很多人选择自住一套，其余的安置房出租或者出售。另外现在有很多刚需的购房者，考虑到安置房价格相较商品房价格便宜很多，都选择购买安置房。但是因为对于安置房的买卖现在还存在的诸多的法律漏洞，购买安置房虽然价格便宜，但是风险很大，近年来因安置房买卖产生的纠纷也越来越多。因此购买安置房前一定要考虑以下三点内容：一是一定要了解拆迁协议书，以便了解该安置房是否是其所有，是否还有其他共有人；二是一定要对双方签订的购房合同办理公证手续；三是一定要了解当地政府对于安置房的相关政策，以及是否可以办理过户手续。
  
  购房都是一笔不小的支出，特别是对一些刚需的购房者，往往是倾全家之力，拿出多年省吃俭用的存款，甚至还要对外举债，住房也是关乎全家人生活**重要的事情之一，因此笔者建议，有意向购买安置房的购房者一定要慎之又慎。
  
  
  
  分割线 2019-06-04 11:26:49
• 131****3986 安置房获准上市消息发布后
  
  江南晚报微信公号后台收到了很多问题
  
  比如
  
  
  
  再比如
  
  
  
  事实上
  
  关于安置房上市
  
  还有些法律问题很多人有疑问
  
  为此
  
  我们请教了法官和律师
  
  
  
  关于安置房买卖的4个法律难题解读
  
  
  
  1
  私下交易后，目前遇到交土地收益，这个交钱主体目前限定为当时的拆迁户，如果遇拆迁户拒绝去办或已经病故、出国、联系不上等特殊原因，怎么办？
  
  
  梁溪法院民事庭法官林丽华：
  
  
  
  若遇拆迁户拒绝办理可以通过诉讼解决。若是房屋买卖合同有效，法院可以判定继续履行义务，要是不履行，在法院出具法律文书后，买房人可以办理手续，或是通过执行局强制执行。
  
  
  
  拆迁户病故，则可以征求法定继承人的意见。若是通过产监部门不能确认，可以到法院来起诉。至于拆迁户出国、联系不上，前置方法行不通，都是可以通过诉讼解决的。
  
  
  
  江苏法舟律师事务所王一静律师：
  
  
  
  首先需要对安置房转让合同的效力进行判断，即：1.如果双方签订合同时安置房的状态尚不满足相关文件要求，而鉴于相关文件并未确认有溯及既往的效力，故该签订合同的效力会存有争议（即该合同可能会被确认为无效，对此如双方存有争议则可通过诉讼由人民法院进行确认），如合同被确认为无效，在此情况下应依照合同无效而双方返还的法律后果处理，买受人无权要求出卖人继续履行转让房屋产权的义务，如合同被确认为有效，则按第2条办理；2.如果双方签订合同时安置房的状态已满足相关文件要求，则双方签订的转让合同有效，如出卖人拒不履行相关文件的程序性规定，则买受人可以提起诉讼强制出卖人履行相关义务，而土地收益的缴纳，虽然规定为由出卖人负责，但在出卖人不配合的情况下买受人出资缴纳以完成该程序性要求，在法理上应可允许。
  
  
  
  2
  私下交易时，有的当时声明房价已含土地收益金，有的当时未声明含，怎么办？
  
  
  梁溪法院民事庭法官林丽华：
  
  
  
  这要看当时双方的约定，包括费用多少，由谁负担等。若是没有约定，双方先行协商，协商不成交由法院来判断。法院会综合交易习惯等，如当时交易的价格来判断，一般是由买受人承担。
  
  
  
  江苏法舟律师事务所王一静律师：
  
  
  
  在合同被确认有效的情况下，土地收益金的承担主体应依照合同约定，没有约定时，则应通过文义判断当事人在签订合同时的真实意思表示（在大多数情况下，双方约定的价格一般为不涉及缴纳土地收益金的价格，若此，我们认为，办理转让登记产生的土地收益应认定由买受人承担更为公平）。
  
  
  
  3
  亲属间的交易，办与不办房产证，对将来有什么影响？
  
  
  梁溪法院民事庭法官林丽华：
  
  
  
  亲属间的交易，与陌生人交易是没有区别，建议及时办理相关产权证。毕竟拆迁户将产权证办在自己的名下，对于第三人来说并不清楚房子已经交易，可能造成一房二卖等。对于买受人来讲，将来要转卖 、赠予都会存在障碍，所以说办理产权证是必须的。
  
  
  
  4
  如果拆迁户不上市交易，也不办房产证，将来的继承问题是否受影响？
  
  
  梁溪法院民事庭法官林丽华：
  
  
  
  这类房屋不影响继承。不过产权证办到继承人的名下，仍然涉及相关费用。等到继承时再交，并不是明智的做法。根据法律规定不动产采取登记方式，才有公示的效力，这是物权的法定方式，还是尽早办理为好。
  
  
  中院执行局裁决处副处长张淼介：
  
  
  
  安置房新政的出台有利于案件的执行，标的的变现，是债权人的新出路。对于可以交易的安置房，若是被执行人无钱缴纳相关费用，一般由买受人缴纳，或是在法院拍卖款当中扣除。
  
  
  
  关于安置房买卖的11个问答
  
  
  1、安置房（备注：上市交易的安置房）可以落户吗？
  
  可以。无锡公安局的回复是只要有房产证，并缴纳社保就可以。
  
  
  
  
  2、买安置房可以用商业贷款或公积金贷款吗？
  
  公积金中心的回复是：目前尚未接到是否允许购买安置房用公积金贷款的政策。
  
  某银行房贷部门的回应也是，目前尚未接到如何操作的通知。
  
  简而言之——等通知！
  
  
  
  3、这是无锡所有安置房都上市了吗？
  
  不是，本次上市的安置房是自安置时间起满5年的小区，今后每年会公布满足条件的上市房源。
  
  
  
  4、安置房上市交易所需缴纳的契税、增值税分“超过2年”和“不超过2年”，这个2年如何认定？
  
  看拿到安置房的房产证的时间或者缴纳税费单据的时间（以较早那个时间为准）到上市交易的时间是否满2年。 2019-06-04 11:26:45