有土地使用证能建房吗? 有国有土地使用证没房产证的自建房能买吗？

• 151****8788 农村集体土地使用证办理程序
  一、申请
  1、由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表。
  2、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。
  3、土地权属材料（82年5月14日以前，提交村、队权属来源证明书；82年5月14日以后，提交农村建房使用证；97年4月以后提交农村建房申请书、农村建设用地批准书等）。
  二、调查
  由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗
  地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。
  三、审核
  先由乡镇国土资源管理所进行审核，再报县国土资源局审核，审核用地材料是否合法，用
  地界线是否无争议，用地面积是否准确。
  四、审批
  经审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”原则的，可批准并进行张榜
  公布，在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。 2019-05-30 18:27:46
• 131****9301 自建房过户涉及到土地性质，如果自建房土地为集体用地，则不可买卖，且不能办理过户及房产证。如果土地为国有土地则可以进行交易，可过户办理房产证。
  
  个人自建房是我们俗称的小产权房，有房产证的话，可以进行自由交易，但是受一定的条件限制，比如说，同一个村集体内是允许自由交易买卖的，也就是我们通常说的只能卖给本村人。
  
  现在大城市很多人买不起商品房，会选择小产权房，其实是有一定风险的，小产权房的交易只能说不违法，但不一定合法，建议大家要购买小产权房时，选择有房产证和土地证的。
  
  2019-05-30 18:27:40
• 146****0196 原告叶某与黄某，被告周某与邓某均系夫妻关系， 2009年1月16日原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将自己的一套商品房出售给原告，交易价格为312000元，房屋建筑面积共166.26平方米。合同签订后，原告依约付清全部房款。2009年1月19日，原告叶某向房屋管理所缴交了相关交易契税，并办理了房屋所有权过户手续，2009年5月6日原告到房产部门办理房产证换证，将房屋所有权登记在叶某、黄某名下。当时，因政策原因该房屋尚未办理土地使用权证，故双方在购买房屋时未办理土地证过户手续。现土地证办理过户手续条件已具备，但被告不予协助办理过户，双方遂产生纠纷。现原告主张依法确认原、被告双方签订的房地产买卖合同以及补充协议合法有效且要求被告协助原告办理土地使用权变更登记手续。
  
  
  
  
  
  
  
  法官说法
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  依法成立的合同，自成立时生效。本案被告对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原、被告在签订房屋买卖合同时，被告未依法登记领取权属证书，属于我国城市管理法所规定的不得转让的情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定。并且从物权和债权的法学理论角度进行思考，未办理土地使用权证过户不影响房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同是一种债权债务关系。物权和债权是权利体系中**为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性、排他性，而债权是相对性，具有对人性、并存性。物权的设立、变动需要办理登记公示，但是合同和债权却不需要审批、登记，除非法律有特俗规定。登记是物权变动的要件，而非房屋买卖合同的生效要件，因此本案双方签订的房屋买卖合同合法有效。再者，为实现合同目的，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。房屋买卖合同义务包括了标的物权利的转移，办证条件具备时，出卖方有义务协助买受方办理土地使用权的变更登记手续。
  
  
  
  
  
  
  
  法官提醒
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  一般意义上讲，房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》。土地使用权证又称国有土地土地使用权镇，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。一是难以知晓设定抵押权的情况，有些房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押，一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿，此时购买者的合法权益将很难得到维护；二是难以发现开发商违规用地的事实，没有办理土地使用权证就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑；三是无法进行二手房交易，《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商办理土地使用权证，但此时开发商已是人去楼空；四是在拆迁补偿时会遭受损失，因为拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包括了土地使用权价值。但是随着市场经济的发展，现在建立不动产统一登记制度，施行“双证合一”，可以有效的避免这方面的纠纷，保障不动产交易安全。 2019-05-30 18:27:34