哪位网友了解房价是怎么定的？

• 146****2140 一、房价的构成是什么?
  决定商品房价格因素很多，其中**主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。
  一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
  总体来说，房价大致可分为四大部分：
  1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等;
  2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费)，甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里;
  3、开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;
  4、开发商经营利润。
  二、房地产开发商是如何定价的?
  1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)
  开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响**终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
  2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)
  这是市场上使用**多也**符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。 2019-05-22 09:33:57
• 141****2223 房价是如何构成的？
  一、土地成本，建房子的第一要素是土地。开发商需要缴纳一笔费用，即土地出让金，来获得土地的使用权（住宅70年，商业40年），一般来说，土地成本占房价的30％～40％。土地资源属于不能再生资源，本来就稀缺，加上深圳地少人多，对土地的需求更大，地价贵就情有可原了，怎么个“贵”法儿？可以参考历次土拍，
  在市场好的时候，开发商只要能拿到地，似乎多贵都可以，“地王”大多是这样产生的。还有数据显示：**近几年，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。
  二、建安成本，拿到土地之后一般就要进行建筑施工。建筑成本则包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等硬件成本，此外还有人工成本、社区设备成本、绿化成本等，整体算下来，也占房价的30％—40％。有的楼盘如果是精装修交房，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45％左右。
  三、房地产相关税费成本，开发商从拿地到销售需缴纳的税费约占房价的10％左右。主要涉及的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税以及契税等13种，不同城市的税费缴纳比例和金额会有差别。
  四、销售管理成本，各开发商水平不一，销售管理成本占房价8％左右，包括开发商经营成本、广告宣传、营销代理、其他费用等。在这方面，大房企优势就更加凸显，因为规模大、体系完善和成熟，大房企可以更大程度降低经营成本等销售管理费用。
  一般来说，如果一个项目的操盘能力强，楼盘建设销售周期就会缩短，成本也会相应减少。如果操盘能力差，拖的年限太长，那么销售成本也会随之增加。时间消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗，这对开发商非常不利。同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。
  五、开发商利润，除去上述所讲的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10％—15％。因此开发商根据以上各部分的份额和支出，就可以制定出一个大概的价格了，房价再低，也不能低于成本，把本金收回来是开发商定价的底线，毕竟盈利才是企业的**终目的。 2019-05-22 09:33:26
• 141****8596 房价应该是按照该地段和楼盘的具体情况来定价格的，而不能过于偏离市场的平均价格，但房子在定价时也是有技巧的。
  房价一般分为四个部分：
  土价成本：包括土地出让金以及相关费用。
  建筑安装费：设计、招标、监理、材料施工等。
  开发商经营费用：管理费、销售经营费、融资利息等。
  开发商经营利润：即从毛利中减去经营费用所得。 2019-05-22 09:33:17