二手房怎么付款? 二手房买卖中要如何约定付款方式

• 144****5231 二手房买卖中，常常出现卖方收了房款就杳无音讯的情况，或者买方支付了**款后才知道房屋被查封或者房屋抵押没有注销而不能办理产权过户……如何避免购买二手房的支付风险呢？
  二手房交易中的四次付款行为
  首先我们来看一下，在二手房交易过程中，买房的四次付款行为，第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金，第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付**款，第三次是房屋过户后支付的房款，**后一次是支付尾款。
  1第一笔是支付意向金
  在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息，看看房产证是真是假，产权人是 2019-05-18 11:16:06
• 146****5010 付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有**款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。
  另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。 2019-05-18 11:16:00
• 139****5391 对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同**为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。
  
  付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有**款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。
  
  2019-05-18 11:15:52
• 155****6160 　　二手房交易注意事项有哪些?在购买二手房的时候，相信很多人都会有这个疑问。的确，二手房在转手一次后，它的质量能不能得到保障、又应该如何查验、买房时怎么确认买到放心的二手房等。这些都是很多买房人非常关心的，下面，我们来看看二手房交易注意事项有哪些。
  
  
  
  
  
  
  　　一、核实产权是否清晰
  
  
  
  　　卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。如果有共有人，则需共有人均同意卖房。
  
  
  
  　　二、核实房屋状况
  
  
  
  　　1、房屋建筑状况
  
  
  
  　　如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
  
  
  
  　　2、房屋小区状况
  
  
  
  　　如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
  
  
  
  　　3、房屋权利情况
  
  
  
  　　如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。
  
  
  
  　　三、明确交易程序
  
  
  
  　　二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。
  
  
  
  　　1、看房、签约
  
  
  
  　　看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。
  
  
  
  　　2、按合同约定付房款
  
  
  
  　　一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。
  
  
  
  　　前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件，按交易进度支付房款，即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。
  
  
  
  　　后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。
  
  
  
  　　3、交房
  
  
  
  　　①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。
  
  
  
  　　②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前**后缴费证明。
  
  
  
  　　③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 2019-05-18 11:15:48
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  一、二手房买卖付款方式共有三种，分为一次性付款、中介代收、分期付款。
  
  
  
  1.一次性付款需要注意的事项分为以下五点：
  
  
  
  (1)在合同中要明确规定，如果贷款办理不成功，就要无条件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;
  
  (2)要明确约定产权证办理的具体时间，同时要约定不能如期交付产权证的违约责任;
  
  (3)要约定房屋及其附属设施的保质期及出现质量问题的解决方案;
  
  (4)购房者可以要求开发商将公摊面积和套内面积明确地写出来，并附一张项目公摊的平面图纸;
  
  (5)签订正式合同的时候，要确保合同无空白处。
  
  
  
  2.中介代管房款：交易双方在中介公司签定合同，买方向卖方支付购房定金或首期款之后，将剩余房款交由中介公司进行代管，并由三方约定在完成过户的条件下，中介公司将所代管的房款转付给卖方。采用这种方式，对前面所列举的两种方式所存在的缺点都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的风险因素。由于中介公司出现过一些携款潜逃的先例，很少人采用该方式。
  
  
  
  3.分期付款：买方在房产局受理过户申请时交付一部分房款，在过户至买方名下且买方领取新房产证时结清剩余的房款，并由卖方于收到全部房款时将房子交付给买方。因为一次性付款时存在有以上弊端，因此绝大多数的交易双方都采用分期付款的方式。使用该方式的，出现简单的交易障碍时，卖方肯定会积极的配合解决，因此在很大程度上降低了买方的被动性和风险性。
  
  
  二、购买按揭二手房有以下两个流程：
  
  
  
  1、前期准备
  
  
  
  (1)买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询;
  
  (2)如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供**近一个月的还款凭证;
  
  (3)如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取：由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担，办理交易时再做结算;
  
  (4)此外在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款6个月或者1年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金;但如果还款不满6个月或者1年的，要支付一定数额的违约金，那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前，协商一致。
  
  
  
  2、办理程序：买方支付定金，并按照约定的方式提前还款，注销抵押
  
  
  
  (1)双方按照约定准备未还贷资金，同时由卖方或者卖方委托的中介公司或律师向贷款银行提出提前还贷的书面申请，在经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》，卖方收回《房地产其他权利证明》。
  
  (2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易中心办理注销抵押登记的手续，同时办理房屋交易手续。
  
  (3)如果提前还贷资金是由买方出的，那么买方**好要求中介公司或其他第三人能够提供担保，以防款项落空。
  
  在此特别提示您本过程较为关键，其中涉及到诸多手续，各个环节应当做好衔接，因为一旦衔接不好就会发生纠纷，双方**好还是能够通过房产中介公司或者律师进行操作，他们作为第三方，具有一定的可信度和专业性。
  
  2019-05-18 11:15:43