业委会更换物业流程是什么样的呢？

• 145****2559 首先要召开业主大会。（更换物业公司必须由全体业主共同决定，同意的人数要双过半（总面积、总人数））。
  制定物业管理招标书，并通知目前负责管理的物业公司重新选聘物业服务企业。
  邀标或公开招标，评标、答辩，以选出中标企业
  将招标结果送居委会和房管局（住建委）物业科及小区办备案
  通知前物业公司交接事宜
  通知小区办、居委会，配合新老物业公司进行档案、资料的交接，审计物业管理账目，做财务交接、设备交接等。
  新物业开始工作，老物业离场。
  根据我国物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定：
  （一）制定和修改业主大会议事规则；
  （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
  （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
  （六）改建、重建建筑物及其附属设施；
  （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  2019-05-15 22:47:50
• 152****1524 更换物业公司的步骤：
  1、三分之二的业主同意更换物业
  首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业”。
  户数和面积都有过三分之二才行。比如；小区有300家住户，要200家同意；3000平方米面积，2000平方面积的所有者同意才行。
  2、更换物业的理由要有法律依据
  在《物业合同》有效期内，不是随随便便就可以更换物业的，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，就可以根据《物业法》解除其合同，终止其受聘关系。
  如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。
  3、与原物业协商解除合同
  三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》，退出其管理，就走以下程序。
  4、居委会申请更换物业
  拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。
  5、解除物业公司所签《物业合同》
  这样证据充足，法院是会支持业主，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。
  6、招标聘请新物业
  没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。 2019-05-15 22:47:36
• 143****7524 根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
  故如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如冯先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。
  
  （一）更换程序的合法性
  小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
  （二）取得协调相关方面及中正级三方的支持
  调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。 中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。 物管顾问、财务顾问，提供专业支持。 政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。
  （三）更换物管企业各方面工作的交接设计
  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。 交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到**低。
  （四）交接内容
  交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。
  具体大块如下：
  （1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。
  （2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。
  （3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。
  （4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。
  （五）防范风险，避免业主或使用人工作，生活受到影响。
  更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：
  （1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。
  （2）原物管企业提出高额外补偿。
  （3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。
  （4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
  （5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。 物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚"破土"之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。 2019-05-15 22:47:24