房产原值如何确定？房屋原值有哪些作用？

• 138****1548 二手房交易中，能否查到房屋原值，影响个人所得税的计算方式，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证确认房屋原值。
  
  根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号，以下简称《通知》）规定：
  
  1、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。
  2、对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
  
  3、对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
  
  房屋原值具体为：
  
  1、商品房
  
  购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
  
  2、自建住房
  
  实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
  
  3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）
  
  原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
  
  4、已购公有住房
  
  原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。 2019-05-05 23:43:47
• 131****9062 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
  1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;
  2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：
  一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
  二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;第
  三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;第
  四、个人所有非营业使用的房产;
  五、经财政部批准免税的其他房产。 2019-05-05 23:43:39
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  综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0．5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0．5的，一律按照地价全额计入房产原值计
  
  2、征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
  
  对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0．5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积。
  
  3、据此确定计入房产原值的地价。　财税文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
  
  目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司应当及时与当地税务机关协调解决计税依据问题，避免涉税风险。 2019-05-05 23:43:33