房产原值如何确定

“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 　　笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

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在缴纳房产税的时候，需要根据房产的原值来进行计算，一般简单计算就是按照房产原值，一次减除30%之后的余值来进行计算，如果是按照租金的计算方法，计算公式是租金的12%。房产原值当中包含的内容还是比较多的，如果是自建房的话需要包含原土地申请运用和建房时的费用，如果是所购买的商品房，是把售房契税和装修的费用累计计算在一起。房产税现在和很多的家庭都息息相关，像是在上海和重庆已经开始试运行房产税，只不过每个地区征收房产税的标准各不相同，而且也不是所有的家庭都要征收房产税，如果只有一套住房或者是住房的面积也在所限定的范围之内，只适用于自己家庭居住的话，是不需要征收房产税的，一般有两套住房或者是房子用于出租等一些经营使用，才需要征收房产税。

计算房产税的房产原值的确定1，对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。2，吉税四字[1988]75号文件第二条规定:房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管，下水道、暖气管、煤气管等从**近的探视井算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。,3，国税发[2005]173号文件规定:关于房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题(1)为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。(2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

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二手房交易中，能否查到房屋原值，影响个人所得税的计算方式，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证确认房屋原值。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号，以下简称《通知》）规定：1、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。2、对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。3、对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。房屋原值具体为：1、商品房购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2、自建住房实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4、已购公有住房原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

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二手房交易中，能否查到房屋原值，影响个人所得税的计算方式，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证确认房屋原值。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号，以下简称《通知》）规定：1、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。2、对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。3、对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。房屋原值具体为：1、商品房购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2、自建住房实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4、已购公有住房原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

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