一手房代理是什么意思? 房地产代理是什么意思啊？

• 143****4183 售楼处如果是开发商自己，说白了就是自产自销；中介代理就相当于外包。二者在购房后办理手续上都是一样。区别在于前者是开发商给自己员工发工资，销售任务是自己定的，努力完成，完不成了可能去与奖金挂钩；后者是开发商按销售房屋的总房款来给代理机构提成，而且会规定每个月的回款任务，就是中介代理机构必须完成，如果连续几个任务周期完成不了，而且态度又不好，开发商是可以转别人来代理的！ 2019-05-04 16:23:30
• 151****8504 同学你好，很高兴为您解答！
  
  　　RealEstateAgent房地产代理持有许可证，可代表买方及卖方处理房地产交易，以赚取佣金的人士。大部分代理人受聘于房地产经纪公司。
  
  期货从业报考条件：
  1 、年满 18 周岁；
  2 、具有完全民事行为能力；
  3 、具有**以上文化程度；
  4 、中国证监会规定的其他条件。
  考生一定要注意一下看自己是否能报考。 2019-05-04 16:23:26
• 157****4629 您好，1、新楼盘销售主要为楼盘售楼处的驻点接待式销售，销售开发商的期房或现房。
  2、二手房屋中介公司主要销二手房，也有代理新房。
  区别：新楼盘销售业务不用在外面跑，样板间离售楼部也不远，但业务不连续，开发商楼盘销售完了就必须等下一期楼盘的销售，一个小区的楼盘销售完毕，需要等另一小区或跳槽到另外的开发商；而二手房屋销售主要销售门店周边楼盘，业务不断会有，需要自己去找客户，然后带客户去二手房现场看房，谈判，其后续工作也较为复杂。相比而言，新楼盘销售较轻松，二手房销售学习的内容更多！
  望采纳 2019-05-04 16:23:20
• 143****7975
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  来源丨通货朋仗
  
  （ID：zt734922044）
  
  
  
  文章一字不漏的还原了现场的气氛，
  
  大炮再也不用担心被断章取义了！
  
  
  
  好，那我们就掌声请出，原北京市华远集团股份有限公司董事长、天津华远浩利投资股份有限公司董事长、阿拉善C生态协会第五任会长任志强先生。他的微信名叫任小米，现在专职卖小米，他的主题是“房地产可能的发展趋势”。
  
  有请。
  
  
  
  
  
  
  
  任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。
  
  
  
  
  
  
  
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  让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。
  
  
  
  我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。
  
  
  
  那么传统中呢，我们从上**的时候就开始知道，这个市场里有一个**简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。
  
  
  
  如果客户是上帝，那就叫做市场经济。
  
  企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。
  
  
  
  你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额**大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润。比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。
  
  
  
  我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。
  
  
  
  很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。
  
  中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？
  
  
  
  所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。
  
  
  
  日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，**典型的就是什么呢，**近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。
  
  2019-05-04 16:23:15
• 131****0143
  “一手房”代理公司利用卖方市场的地位优势，赚取购房者合同外价款的纠纷日渐增多，对于该类纠纷各方认识不一，本文拟就此问题结合司法实践的法院观点，做一分析。
  
  
  
  星瀚出品丨吴华彦律师（房产部高级合伙人）
  
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  “一手房”买卖中，代理公司收取合同外价款的司法实践认定
  
  
  
  
  
  近年来，随着房地产市场的重新复苏，“一手房”市场交易极为火爆。然而，在这些热闹的销售场景背后，“一手房”代理公司利用卖方市场的地位优势，赚取购房者合同外价款的纠纷日渐增多，对于该类纠纷各方认识不一，笔者拟就此问题结合司法实践的法院观点，做一分析。
  
  
  
  
  
  1
  司法实践中法院查明主要几个事实
  
  
  
  
  ① 代理公司与购房者之间就该款项是否存在明确约定
  
  
  
  
  通常情况下，代理公司会通过《认购书》、《咨询合同》或者其他协议的方式与购房者明确约定购房者需要支付的合同外款项金额、支付时间等，暂且不论该款项的合同名义，至少可以证明代理公司与购房者存在合同关系以及付款之合意。该合意将是法院认定案件的关键。
  
  
  
  ② 购房者是否明知该款为合同外款项
  
  
  
  此项事实的查明在审理过程中通常是难点之一。
  
  虽然代理公司往往以当事人双方存在协议约定为由主张购房者明知，但购房者亦会以受欺诈、被蒙蔽、代理公司曲解、未仔细研读等理由进行抗辩。此时法院将通过对于付款时间、付款方式、付款对象、合同及收据等因素的仔细审核，推定购房者是否明知。
  
  如付款时间与房款支付时间明显相去甚远，开发商收款方式与代理公司收款方式不一致，汇款支付对象分别为开发商与代理商，合同及收据购房者分别签收等，均可证明购房者存在明知事实。
  
  
  
  ③ 开发商购房合同是否签订
  
  
  
  购房者支付款项的核心目的是为了与开发商形成商品房买卖合同关系，一旦**基本的合同目的无法实现，即便代理公司与购房者之间存在协议约定，也可能因此承担不利的法律后果。
  
  
  
  ④ 合同价格与合同外价格构成的整体购房成本是否符合市场行情
  
  
  
  法院在审理案件中会考虑整体购房成本的因素，将购房款与合同外价款累加所得购房成本与市场同类房地产进行比较，若符合市场行情的，对于代理公司主张合同外价款为做低房价等合理解释即存在一定的可信度。反之，因交易总成本明显超过市场行情，可能存在显失公平等可撤销情形。
  
  
  
  ⑤ 合同外价款的性质
  
  
  
  实践中，对于合同外价款的性质，法院审理中考虑得并不是特别充分，盖因法院更注重双方是否达成合意，而不是合意的内容是否超越代理公司的经营范围，是否具有合理性，是否实质提供相应的服务。
  
  
  
  ⑥ 开发商与代理公司之间是否存在代理关系
  
  
  
  这是确定基础法律关系的重点，实务中存在代理关系、居间关系等多种说法，甚至存在身份混同的情形，对于不同的法律关系可能导致开发商与购房者的买卖或定金合同关系是否**终形成，代理公司是否无权代理等合同效力待定的问题。
  
  
  
  
  
  
  2
  法院审理思路
  
  
  
  
  ① 在通过事实查明，确定购房者明知该款项为合同外款项的情况下，当整体交易价格符合市场行情不存在显失公平、重大误解等可撤销情形的，法院遵循意思自治原则，一般认定代理公司收取款项于法不悖；
  
  
  
  ② 开发商与代理公司签订的代理合同约定如何实施代理行为，是否可以赚取合同外价款，赚取合同外价款如何分配，是否涉税问题与案件无关；
  
  2019-05-04 16:23:11