一手房代理是什么意思? 为什么买一手房要找中介

• 148****9133 就是他的房源是和业主或者开发商直接签的销售合同，而不是代理销售公司，他想表达的是价格低。 2019-05-11 18:24:20
• 133****5070 售楼处如果是开发商自己，说白了就是自产自销；中介代理就相当于外包。二者在购房后办理手续上都是一样。区别在于前者是开发商给自己员工发工资，销售任务是自己定的，努力完成，完不成了可能去与奖金挂钩；后者是开发商按销售房屋的总房款来给代理机构提成，而且会规定每个月的回款任务，就是中介代理机构必须完成，如果连续几个任务周期完成不了，而且态度又不好，开发商是可以转别人来代理的！ 2019-05-11 18:24:16
• 157****9501 1、中介公司代理的一手房能在市面出售，说明了开发商的证件齐全，可以预售或现售。如果有纠纷中介公司也不会进行代理，要负法律责任的。
  2、中介方代理的一手房会采取客户团购进行折扣优惠，在开发商自己销售的底线上还会有折扣优惠。
  3、中介方代理的一手房预售或现售是不收取任何佣金的，这个服务佣金是由开发商支付。
  那么找中介需要注意什么呢？
  1、选择中介公司时，**好选择信誉好，有资质的中介，这样有利于买卖双方房款和房屋的顺利交接。进门先看是否悬挂着工商营业执照、税务登记证、收费许可证等证件。询问工作人员是否持有房产中介从业资格证。
  2、交纳费用后一定要记得索取凭证，否则事后无凭无证维权无门。切忌轻信路边以及小道信息，对内容不详、价格又极低的房源，不要相信。
  3、签订委托合同时，要对内容逐条仔细看过，有争议处需双方探讨达成共识，对于不了解的情况一定要多方打听，完全明白细则后方可签字盖章。
  4、在选择房源时，不要只盯低价格，不要仅听房产中介天花乱坠的介绍，**好能自己去看看房屋的具体情况，包括物业、采光、通风、小区的配套设施等。
  5、交定金和签订买卖合同时，**好一起商定合同的细节，对如何交房款，是一次性付款还是按揭贷款都要有具体的约定，按揭贷款须写明**款以及后续贷款支付的时间，避免日后起纠纷和冲突等等。 2019-05-11 18:24:12
• 148****3520 今天是假期结束后开工第一天，希望大家能够收拾心情，准备新一年的战斗。祝大家开工大吉
  
  
  
  和大家说说这个小长假我在干嘛，有一件比较重要的事情就是我去县城找了一些当地的操盘手聊天了。这事日常因为我在上海，能够沟通接触的机会比较少，但是某种维度上却是如今大量用户关注或者困惑的地方
  
  
  
  三四线城市的房产购买逻辑，很多时候会被误解误会，很多在一线城市的地产人认为用大城市的方式去降维打击一定成功，很多在一线城市工作的购房者会有很多大城市的标准去看待县城房产，某种程度上这些都是错的
  
  
  
  今天和大家聊聊我的一些感受
  
  
  
  
  
  01
  
  对于小县城，很多人都会说县城里比较温暖，因为互相之间大家都认识。这种话翻译成相对冰冷的房地产语言就是：人口基础单薄且绝对聚合
  
  
  
  
  
  
  
  所以从地段角度来说，县城的核心区非常非常小，基本就是概念中的三纵三横六条马路。而且这个城市的地段价值就分为两种，一种叫这里，一种叫其他。不存在所谓的车行十分钟可达区域的概念
  
  
  
  核心区只在小范围的三纵三横，不存在所谓的车行五分钟的概念，不存在什么CBD\CLD各种概念
  
  
  
  而且对于县城而言改变也是很难的一件事，这本质上是因为县城的人口基础恒定，所以城市也就没有扩张的动力。很多时候人为的扩张反而会起到反作用。比如我老家把老城里唯一一个新华书店搬到了3公里外，也彻底断了大家看书的念想
  
  
  
  那么有没有再造新核心的可能，有的，但是打造的模式也和大城市的不一样，小县城看什么，一看有没有餐饮、二看有没有儿童游玩和教育、三看有没有电影院、四看有没有大型的超市、五看有没有重点幼儿园和**（注意，****什么已经不算了，要看重点都把人送到外地了），这些对于县城来说就是消费升级，什么政府在哪里啊，路修到哪里了，百货在哪里都不管用。
  
  
  
  以上五个聚合了三个，再配合一个成熟的社区，那么有可能成为县城的下一个核心
  
  
  
  另外需要强调的是，县城不相信概念，只相信眼见为实。我看过太多自以为是的开发商在开发综合体的时候对待商业只做概念然后疯狂的卖住宅，**后都被市场打的灰头土脸的
  
  
  
  县城里的房地产开发到底需要什么样的产品
  
  
  
  县城不需要别墅，县城不需要洋房，县城的房子需要比较好的绿化率，小区经得起逛；需要有围墙，证明自己的房子和以前的老破小不一样；需要物业管理，让人感觉自己小区又被管理的感觉；需要车位，因为以前都是停路边；**好电梯出来就一户，这会让人感觉电梯这块面积可以随便用，住户会爽翻天
  
  2019-05-11 18:24:08
• 145****8967
  
  这样的电话，我相信很多人都遇到过，甚至一天可以接到多家楼盘的推销，感慨各家楼盘的不容易。渠道，对于楼盘来说越显重要，渠道的效果更是直接关系到楼盘的销售量，但目前扬州的房产渠道市场已经陷入混乱。
  
  
  
  
  
  
  
  1
  混乱的现象
  
  
  1、参与主体混乱
  
  
  
  一手房代理、二手房中介、互联网电商、媒体、大量小蜜蜂、学生党，开发商雇佣的人群，都成为渠道战的主力军。有的派单公司，甚至被一个楼盘的多家服务机构雇佣。整个参与主体有点混乱。
  
  
  
  2、运作方式混乱
  
  
  
  派单人员只要把单页派到发到所谓的“意向客户”手中就拉倒，见人就发，为了完成任务一家三口就发三张，每天信报箱都被房产广告充斥；打电话CALL客也是用滥的手段，几乎每个人一天都要接到多个项目的推销电话。
  
  
  
  微信渠道微商产品从面膜变成房子，除了在专业的房地产公众号之外，吃喝玩乐的公众号也都被覆盖；不择手段截客到竞争对手售楼处的交通要道上，甚至售楼处门口都有蹲守人员。
  
  
  
  3、效果混乱
  
  
  
  智能手机标注是房产广告的来电就直接挂电话，陌生电话都不接；房产广告的微信直接拉黑。派单，展销会、商场的的垃圾桶里经常会看到成堆的广告单页。派单时也不管对象是十三四岁的小孩还是七八十的老人，只要愿意拿就行。去竞争对手门口截客，效果明显，因抢客户引发的打架事件层出不穷。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2
  膨胀的中介公司
  同行圈一直在摸索拓客的方式并在不断尝试，大约2015年前后溪上明堂别墅滞销，首推二十多万提成的渠道高额回报，很多中介公司也跟着膨胀了。
  
  
  
  某个楼盘想走中介渠道，跟一批中介交流低于6%不做，个人1%中介也是做的，当开发商是个人房源好了。近郊别墅商业综合体的高提成，有些中介已经不屑挣一两个点的中介费了。
  
  
  
  几乎每天都可以在朋友圈看到这样的内容：
  
  
  
  准备买一手房的朋友，先不要进售楼部，不然你就成了自然到访客户！享受不了**低价！联系中介带你去，你就成了渠道客户，相当于团购批发，和美团这种一个意思。一定要知道的秘密！！不要自个去过售楼部了再找中介渠道要**低价，那时候已经晚啦，要多花钱啦。 中介代理优质新房，还免收中介费！
  
  
  
  看完我就在想，中介不是开发商的独家代理，开发商为什么要给你**低价，开发商是要考虑中介渠道费用的，这些成本也是包含在售价里的。销售顺畅的项目根本就不需要渠道。
  
  
  
  
  假如有个客户**后一次砍价，同意就立刻交钱签合同，我会优先选择通过渠道的还是不通过渠道的客户呢？毕竟没有渠道能实力做到独家代理。
  
  
  开发商
  
  
  
  客户
  
  既然大家都可以团购，我去任何案场都不留电话，等看好房子，再找渠道，再比较那个渠道才可以更优惠。
  
  
  
  品尊国际剩余几套尾房把中介微信圈闹腾的，估计渠道回报应该挺高的，要不中介们不会这么闹腾，不过话说回来就算卖掉了，拢共也没有几套房，有几个中介能挣到那个25万？
  
  
  
  杨庙西边烂尾的悦活城，以前好像是叫这个名字，现在改为观唐别院了，卖不掉的公寓，当时好像准备拆掉重建的，估计渠道费用开的挺高的，这两天中介们可闹腾了。资金实力有限购买近郊低总价的公寓，大多收入不高，当第一居所用的，那种位置当第一居所，生活成本太高，如果是投资，就准备闲置吧，扬州人口毕竟有限。
  
  当年烂尾总是有他的原因的，不适合市场的产品终究还是不适合市场。就算通过渠道把这个房子处理到业主手上，业主也很难利用。
  
  
  
  穿插一个话题，这些年，我都没有想懂，也不知道该问谁，政府说：三四线城市风险太大需要去库存，基本可以理解为房产有风险，房子留在开发商手上风险太大，需要去库存，为什么房子到业主手上风险就不大了呢？对于国家来说，房子在开发商手上跟在小业主手上，有什么区别嘛？ 2019-05-11 18:24:04