小区房子好不好？请问有什么潜规则的么？

买房过程犹如三军作战，谁技高一筹谁就赢了。购房者和开发商你来我往，购房者不够精明，随时可能被开发商忽悠。开发商绝对不想让你知道的买房9大潜规则，看看你就赚了！ 1、售楼处的人不一定是开发商的人。 现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。 “有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。 如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。 2、买房送“学位”不一定能实现。 不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，**终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。 开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内**的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的**“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，**终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。 3、赠送面积是不受法律保护的。 “买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。 尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。 4、沙盘掩盖“不利因素”。 如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖’。” 沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。 5、你注意过房屋的“产权”吗？ 购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段? 商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到**后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢? 6、样板间里有很多小手脚，如家具尺寸更小。 　有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。 一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被"做了手脚"。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。” 而那些搭建在楼盘中的实体样板间**后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房**后会出售给“关系户”，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。” 7、户型图会故意制造错觉。 从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图，餐厅开间可能仅有1.5米宽，但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌，形成了餐厅非常宽敞的错觉。 一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡；自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太大煞风景了。 8、精装修费用做贷款利息惊人。 在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。 以100平方米房子毛坯价为每平米10000元，装修标准为每平方米1500元计算。按5年以上贷款基准利率（2012年7月6日后），为6.55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成**，那么即毛坯房贷款70万元，选用20年期等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款，实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。 9、你的个人资料可能被卖出。 买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了! 一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。 当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。“购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都有可能，但是出售**多的对象还是中介公司。”曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”

用虚假信息拉拢顾客 “中介发布一些比较受欢迎的房源信息，但你去看房时才发现，这些房子要么已被卖掉，要么就是货不对板，价格也贵出数万元。” 一中介公司的田小姐表示，同一个房源一般会放出一个比市场价低的价格，另一个则和市场价持平，如果消费者根据放出的低价来咨询，中介一般都会称该房已卖或被订，然后趁机推荐新的房源。

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大多数的购房者购房时都要申请银行贷款，但在申请的过程中却常会生出这样的疑惑：为什么**优惠的房贷利率别人申请得到自己却申请不到？自己明明先申请的贷款，为何后来者反而先拿到银行贷款？是什么在左右房贷利率？**近，有网友曝光了关于房贷的4大潜规则，要买房的朋友们不妨了解一下。 潜规则1：价高者得 然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在“无期限”等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。 潜规则2：捆绑销售 在银根紧缩背景下，各家银行吸存和中间业务压力增加，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等违规行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。这类捆绑销售和收费“潜规则”在各家商业银行中并不少见。 对于这类情况，银监会近期提出要求：严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。如果遭遇房贷搭售的潜规则，不妨先签下合同，等放了贷款，拿上证据去银监会投诉，揭露银行“恶行”并要求返还金额。 潜规则3：不同楼盘利率差别化 贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。一国有银行房贷经理曝房贷利率定价“潜规则”：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。 潜规则4：“空白合同” 空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”。银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率放款，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间，政策变化下，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。 毕竟一旦银行政策发生变化，这种空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。即便目前银监会和各地银监局严厉要求银行按照约定承诺放贷，但是对于这类空白合同，接近监管部门的人士透露，没有证据情况下，也只能要求银行出于对声誉的考虑，道德履行承诺。 律师提醒各位消费者，在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。

我觉得首先观察楼所在的街道或小区走向是不是正南正北的走向，有很多是偏向的，这和该楼室内每天接触阳光时间长短是有直接关联的！如果是南方，建议**好别买，因为室内温度一直很高，如果是北方的话，还好一些！

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一、 房屋原业主的身份背景一般被抵押或没收房屋的，都是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，**终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于投资失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行，如果是遇到像上面新闻中那样的流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了。所以，在购买司法拍卖的房屋时候，一定要想办法打听清楚房屋来源，认真研读、核实拍卖公告，理性决策。二、 实地看房，租赁及被占有的房子要当心司法拍卖的房子想看房可没那么方便，不去实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产，而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看，也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。法律上有一说叫做买卖不破租赁，也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的，如果房子，特别是商铺之类的，原房主租给了别人居住或者做生意，你是没有权利赶走租房的人的，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类的10年、20年的长期租户，那交接、腾退处理起来都很复杂，成本也特别高。三、房产的属性这个毋庸置疑了，我们从开发商那买房也需要了解的，在买司法拍卖的房产时候更要查清楚房子的属性了，这里面主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是，法院拍卖财产时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞得，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要承担一些隐性费用，比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担的。四、 明确房产的产权共有情况司法拍卖的房源都是有债务问题没有离清的，买的时候就要注意这个是个人所有、夫妻共同所有，因为可能涉及房产交割时候存在异议。另外还要谨防房产涉及一房多债主，这边拍卖了，那边还有别的债权人不断过来要债，住着也会纠纷不断。假设以上四点都没有问题，并**终通过司法拍卖成功买到了房子，就要尽快办理过户手续了。

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