商品房的面积如何计算? 商品房的使用面积怎么计算

• 132****5172 提起房屋面积，多数人都知道有好多种，比如使用面积，建筑面积，公摊面积……等等，但要是仔细地进行说明，那很多人就语焉不详甚至一头雾水了。
  然而，房屋相关的各个面积概念虽然在平时不经常进入人们的视野，但众所周知，在上海一套房子动辄几百万，而那些管理规范，风景秀美，安全舒适的小区同样大小的一套房子甚至几千万，在买房前挑选房子和买房后计算物业费用时，如果还不甚清楚的话，那多出来的几平米所产生的费用可真的令人咂舌，叫人不得不精打细算起来。
  那么，房屋相关的面积概念有多少呢？不查不知道，一查真不少，小编今日就为大家进行一下汇总：
  1. 总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
  2. 建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
  3. 使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。
  4. 公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
  5. 实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
  6. 套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。
  7. 房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
  这么多的面积概念，想必把好多人都看晕了，那么我们买房时要着重注意哪些呢？一般情况下来说，各地买房计算的都是建筑面积而非使用面积，这个建筑面积的计算方式就得让我们格外注意了，那么该怎样测算呢？
  一. 计算全部建筑面积有哪些？
  1.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
  2.屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积
  3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
  4.楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
  5.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
  6.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
  7.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯8.与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算
  9.建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
  10.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
  11.有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
  12.有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
  13.属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 2019-04-20 16:22:03
• 155****0067 一、商品房建筑面积公式：商品房建筑面积=套内建筑面积+公用建筑面积
  　　二、套内建筑面积
  　　（一）组成部分
  　　1、套内的使用面积
  　　（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；
  　　（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
  　　（3）不包含在结构面积内的烟囱、通风管、管道均计入使用面积。
  　　2、套内墙体面积
  　　新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙和非共有墙两种。新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面积装修厚度均计入套内墙体面积。 2019-04-20 16:21:56
• 136****5933 　如果按你给的公摊占建筑面积的23%，那么套内面积则为95.48平米。因为你没给出套内墙体面积及套内阳台面积，所以，根据你提问中仅给的数据，还不能计算使用面积。
  　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 2019-04-20 16:21:52
• 138****2023 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
  
  一、套内建筑面积的计算方法：
  
  ①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
  
  ②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
  
  (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
  
  (2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  
  
  
  二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：
  
  (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；
  
  (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
  
  下列空间不得计入公用建筑面积：
  
  (1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
  
  (2)作为人防工程的地下室。
  
  公用建筑面积计算公式：
  
  公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
  
  公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 2019-04-20 16:21:48
• 132****3924 为了使大家更为方便有效的了解商品房面积计算方法，根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》相关规定，我们特罗列了几个大家较为关注的房屋词汇，并附计算规范，以方便大家查阅。
  
  01
  套内建筑面积：
  
  套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
  
  
  
  02
  商品房销售面积：
  
  
  指购买者所购买的套(单元)内建筑面积与应分摊的共有面积之和。
  
  
  
  
  
  match
  03
  
  
  阳台面积：
  
  
  
  未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  04
  室内楼梯面积：
  
  跃层、夹层等有高度大于2.20m的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积。
  
  
  
  
  备注：商品房未竣工交付之前无面积误差之说，**终办理房产证面积以测绘公司竣工实测报告为准。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  浙江省房屋建筑面积测算实施细则
  
  
  （试行）
  
  
  
  　　1．总则
  
  　　1.1 目的和依据
  
  　　为了规范房屋建筑面积的测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细则。
  
  　　1.2 适用范围
  
  　　本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。
  
  　　2. 术语
  
  　　2.1 房屋及组成
  
  　　指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。
  
  　　2.2 房屋面积测算
  
  　　指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。
  
  　　2.3 房屋的建筑面积
  
  　　指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。
  
  　　2.4 房屋的套内建筑面积
  
  　　指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
  
  　　2.5 房屋的共有(公用)建筑面积
  
  　　指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有(公用)建筑面积和不分摊的共有(公用)建筑面积。
  
  　　2.6 房屋的产权面积
  
  　　指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。
  
  　　2.7 房屋的使用面积
  
  　　指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
  
  　　2.8 商品房的销售面积
  
  　　指购买者所购买的套(单元)内建筑面积与应分摊的共有面积之和。
  
  　　2.9 层高
  
  　　指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。
  
  　　2.10 净高
  
  　　指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。
  
  　　2.11 自然层
  
  　　指房屋室内地坪±0以上，层高2.20m以上，按楼板或地板结构分层的楼层。
  
  　　2.12 技术层
  
  　　指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层等）。
  
  　　2.13 夹层（附层）
  
  　　指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。
  
  　　2.14 插层
  
  　　指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。
  
  　　2.15 架空层
  
  　　指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。
  
  　　2.16 地下室
  
  　　指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。
  
  　　2.17 半地下室
  
  　　指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的1/3但不超过1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。
  
  　　2.18 阁楼（暗楼） 2019-04-20 16:21:39