公寓返租的风险，主要是因为返祖的方式是存在着相对大的收益不确定性。“公寓返租”，通俗来说，就是开发商在提高了自己的成本之后，给人们允诺下的一个看似诱人的承诺。很多人都是看中了这一点，才加入了“公寓返租”的队伍。而事实上，“公寓返租”能否能够保障买主的收益，其实是没有办法确定的。因为在目前的市场上，国家政策及法规对于“公寓返租”的监管是存在着一定的空白的。而开发商对“公寓返租”的收益的保证也是有一定期限的，超过了这个时间，买家的保护罩也就消失了，开发商就可以不用履行承诺了。可以说，只有市场的承接力才能直接的影响买家的收益。我们需要买看清的是，开发商推出这样的销售模式，其实也是为了更好的回笼公司的资金，所以买家对于这样的利诱条件，**好三思而行。
公寓返租有什么风险呢?有人知道吗？
142****7402 | 2019-04-18 11:40:31
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143****1148 1、公寓中返租6个点指得是开发商将公寓出售给小业主，同时与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，公寓由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主6%的租金。
2、公寓返租是指开发商指得是开发商将公寓出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，公寓由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在4%-12%之间 2019-04-18 11:41:26 -
141****6321 您好
一、长租公寓行业壁垒分析
1房源
对于长租公寓整个行业来说，**大的难题就是集中式公寓的拿房困境。
要实现社区型公寓的前提就是整租，而整租的前提是你能整栋地拿房。那么，整栋租赁的空间资源在哪里找?生地开发不可能，就只能在存量空间。但整栋租赁就意味着更多的物权人，这就为其顺利拿房生成了第一道障碍。
第二，如果拿商业用地或产业用地，这本身就是价值倒挂，在高企的土地成本下，利润还剩几何?第三，随着这个市场的日趋火热，更多竞争对手的加入也将托高物业成本。
富悦青年公寓
2、地址选择
目前的选房模型不够科学，通常都是粗略判断一个地方比较便宜，先把它借下来，等到租金慢慢上涨，然后再到处去找租客，这点是不科学的。
肯德基的选址模型是一个很好的借鉴，为什么它会开这么多家，而且每一家都很盈利，通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址，包括从人流、交通、周围的客单价等。
富悦青年公寓
3、房价上涨
通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差，这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面，超过一千户的楼盘不多，考虑到80%左右的自住率，意味着只有200套的可租赁房源，通常这些地方已经有三个以上的二房东，再加上个人房东，所以这里的盘源紧张程度也决定了成本和拿房周期以及难度。其二，租金的预测更加困难，通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。
富悦青年公寓 2019-04-18 11:41:15 -
153****9427 面对这类低门槛的投资产品，
特别在“返租”产品上“猫腻”多多，噱头大于实际，
投资者在入市的时候仍需谨慎。 2019-04-18 11:41:07 -
137****4367 就是你买了,把房子交给开发商,他们代你出租,给你固定的租金每年.就是包租。 不过一般都是羊毛出在样身上。 2019-04-18 11:41:03
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143****0738 你未经有关部门同意批准，就开设旅馆，当然不行啦。比如现在进旅馆都是要刷身份证，而你不刷身份证就让住，万一他是逃犯呢，问题可就严重啦，如出了人命，那你可就玩完啦。
2019-04-18 11:40:57
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只要合约上标明了每年会返还6个点作为回报，如果不相信合同，你可以考量下开发商的资质，看看可信不，一般返还6个点是很正常的，不过对于这些返还一般商铺比较多，其实这说白了就是一种销售手段，羊毛出在羊身上，只要他愿意跟你续签，当然可以，如果不愿意，当然不行啦
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你好，我今天早上刚收房，很荣幸与你分享以下类容。携带：榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、包装绳一、查看资料1、房屋的《住宅质量保证书》（盖章原件可带走）2、《住宅使用说明书》（盖章原件可带走）3、《竣工验收备案表》（盖章原件）4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）6、《建筑工程质量认定书》7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》8、签字时注明“楼房状况未明”
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抵押贷款还是别用私人的，银行的比较安全。抵押贷款流程1、推出贷款申请借款人向金融机构提出贷款用途、金额及年限时间。如果贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。2、准备贷款资料如果是个人房屋抵押贷款，需要提供，本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。如果是企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明(会根据不同的银行有不同的材料提供)。此环节是房产抵押贷款流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱，如果可以提前将这些材料准备好，将省去很大的麻烦。
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公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。公摊范围1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。公摊面积明细表包括：(1)将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如**终设计图纸或者**终设计方案、**终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。非公摊面积1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
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