买房**款可以贷款吗? 买房付了**之后办贷款还是交房之后办贷款?

• 135****1163 新房付了**之后可以立即办理银行贷款。
  
  房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
  
  2013年11月24日，**新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。2018年6月，北京兴业银行有网点将首套房贷利率较基准利率上浮了30%。兴业银行朝阳区某网点工作人员表示，目前收到的分行通知是首套房贷利率在基准几率基础上**低上浮10%，“其他网点的利率上浮情况不清楚。” 2019-04-16 23:17:19
• 152****8007 以前是先交**然后签订商品房买卖合同，然后在交房后再办理按揭。现在政策改了，你选好房子后，在开发商规定的时间内缴纳**款，然后一并办理银行按揭。
  
  银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。 2019-04-16 23:17:13
• 135****1462
  
  2016年11月28日，上海住建委等部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》沪建房管联〔2016〕1062号，该通知已于今天生效。该《通知》的主要内容可以总结为：“认房认贷**提高”。结果就是“**提高”，对于这个结果，房屋买卖双方都必须接受（大多数卖房人是乐意接受的），否则，就不能获得银行贷款。上海的房子动辄几百万，甚至上千万，**比例由30%提高到35%，甚至50%，甚至70%，这对于大多数的买房人来说都是很难承受的。
  
  
  
  那么，买房人能否向卖房人要回已付的定金或者**款？
  
  
  
  这是一个法律问题，要从法律的角度来回答。
  
  
  
  所谓卖房人要回定金或者**款，从合同法的角度来解释，即是解除合同，返还财产。关于解除合同的法律后果，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”所谓“恢复原状”就包含返还财产的意思。
  
  
  
  那么，买房人解除合同的依据是什么呢？
  
  
  
  合同解除分为约定解除和法定解除。其中，约定解除又分为协议解除【即双方达成一个口头或书面协议来解除合同，法律依据为《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”】和依据合同解除权解除【即违约方构成根本违约，守约方即享有了合同解除权，守约方行使合同解除权来解除合同。法律依据为《合同法》九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”】；法定解除就是在具备了《合同法》第94条规定的合同解除条件后，合同当事人依法解除合同【法律依据为《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”】。
  
  
  
  很明显，买房人要求解除合同的依据不是约定解除，而只能是法定解除。
  
  
  
  那么，买房人所依据的是《合同法》第94条的哪一项呢？
  
  
  
  **接近的就是第一项：“因不可抗力致使不能实现合同目的”和第五项：“法律规定的其他情形”。
  
  
  
  1、关于第一项：“因不可抗力致使不能实现合同目的”
  
  《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新的房贷政策的出台符合“不能预见”和“不能避免”两个要件，但是严格讲，不符合“不能克服”这个要件，因为金钱债务不存在不能克服的情况（说的通俗点，就是你自己没钱你可以借啊）。而且，在《居间合同》或《房屋买卖合同》里往往会有类似“乙方贷款未获通过或者贷款不足的，现金补足”的约定，这就把买房人“不能克服”的理由彻底消灭了。因为根据该约定，买房人你应该预测到可能贷款不成或贷款不足，你应该预见到你可能要现金补足（甚至是全额现金补足贷款，即全款买房）。那么，现在这种情形出现了，你就应该按照之前的约定来履行，否则，就是你买房人违约。【即所谓的这是正常的商业风险】
  
  
  
  2、关于第五项：“法律规定的其他情形”
  
  这是一个兜底条款。依据现有的法律，**可能能适用的是《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即情势变更原则。那么，《通知》的发布是否导致了“情势变更”呢？《**高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”　结合这个《指导意见》，我们可以归纳出，商业风险是市场行为导致的（供求变化、价格涨跌等），而情势变更则属于非市场行为。上海市突然公布的认房认贷提高**的《通知》明显不是市场行为，而属于行政行为（行政机关的调控行为），属于非市场行为。另外：（1）“贷款未获通过或者贷款不足的，现金补足”的约定的前提是买房人可以按照约定的**比例来贷款，而贷款未获通过或者贷款不足往往是因为买房人的征信等有问题，买房人应当为自己的不良征信等承担责任，“现金补足”带有惩罚性，也带有“愿赌服输”的意思。但是《通知》使得买房人根本没机会去申请贷款（即便申请了也肯定被毙掉），这就剥夺了买房人贷到款的机会。一方面剥夺买房人按照约定贷款的资格，一方面又惩罚买房人（现金补足），这极不公平。（2）《通知》的公布实施，使得大多数的买房人没有财力履行已经签订的《居间协议》或《房屋买卖合同》。买房人买不到房子已经损失很大了，再让买房人承担违约责任或定金责任就显得太不公平了。
  
  
  
  综上，《通知》导致**比例提高应当属于情势变更，买房人可以据此要求解除合同并返还定金或**款。
  
  
  
  **后，我们再看看司法实践：
  
  “沪九条”后我代理的两个由于“沪九条”导致**比例提高，导致买房人（我的当事人）不能获得银行贷款，买房人要求卖房人退还定金的案件：一个经过上海仲裁委员会仲裁（一裁终局）支持了我方的请求（解除合同，全额返还定金）【案号：（2016）沪仲案字第0968号】；另一个经上海市徐汇区人民法院判决也支持了我方的诉请（解除合同并返还定金。注：我方当事人在诉讼过程中自愿放弃了5万元定金，只要求卖房人返还15万元定金，故法院判决卖房人返还15万元定金）【案号：（2016）沪0104民初20049号】。上海仲裁委和徐汇法院解除合同的依据归纳起来就是：因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。这似乎隐含着不能实现合同目的和公平的原则，也似乎隐含着参照适用情势变更的原则。
  
  
  
  2019-04-16 23:17:09