买房怎么办理贷款? 买新房付了**之后多少天可以办理银行贷款？

• 141****1726 因为贷款迟迟无法获批致使买房计划搁浅的情况时有发生。那么，如果购房者在买房的过程中遭遇了这种情况，应该如何处理呢？下面，以两种**常见的情况为例，告诉您买房贷款办不下来应该怎么办。
  
  情况一：信用记录差导致贷款无法获批。
  
  现在很多人手中都有好几张信用卡，而“卡族”中不少人都有过逾期还款的记录，他们在享受了信用卡的便利之后，却往往忽略了信用问题。
  
  近年来，因为信用卡逾期而被银行拒贷的情况时有发生，如果信用卡连续3次、累计6次逾期还款将被银行视为信用不良，贷款申请将很可能被拒。
  
  一旦产生了不良的信用记录，借款人也不必过于悲观，有些情况是可以补救的：如果是非本人原因产生的个人征信系统上的不良记录，个人可以与产生不良记录的银行协商，如果是因为银行或第三方原因引起的信用不良记录，可以协商，未果的可继续向中国人民银行征信中心提出申诉。除此之外，可以试试不同的银行，每个银行的信用评分标准是不同的，会有一些银行相对宽松一些，只要信用记录不是很差，一般来说都能获得贷款。
  
  情况二：买房后办理了过户，贷款却迟迟批不下来。
  
  房贷迟迟不下来，使一些交易二手房的客户遭遇尴尬。买卖双方签了购房合同、付了**款，也办理了过户手续，可是银行的贷款却迟迟批不下来，这该如何是好呢？
  
  遇到这种情况，应该分情况来处理：如果贷款已经通过了银行的审批，此时买卖双方只能双方耐心等待放款；如果贷款没有通过审批，买家和卖家可以协商如何支付尾款的问题，如果买家确实无法支付尾款，那只有按合同的相关规定解除合同了。 2019-04-12 21:33:22
• 139****3916 1、购房贷款还清之后，需要先去贷款所在银行办理手续，领取房屋他项权证，由银行在他项权证上盖好公章，写明注销意见，例如：贷款已还请，同意注销抵押字样；
  
  2、然后由产权人本人携带房产证、他项权证、身份证原件前来当地产权住房保障和房产管理局处抵押科办理抵押注销登记手续；
  
  3、如果产权证上有多个人的名字的，至少要一个产权人到场，其余产权人身份证原件需带齐也可以办理，有未成年人名字的，监护人需携带证明监护人身份的证明到场办理。 2019-04-12 21:33:16
• 151****7094 半年可以办理银行贷款
  
  一般个人房贷的三种方式：纯商业贷款、纯公积金贷款和组合贷款（商贷+公贷）。
  
  上述三种方式中在现阶段：
  
  纯商贷相对来说**快（因为银行拿的利息多，银行审核一个月左右）
  
  纯公积金贷款理论上其实是**快的，但是从09中旬以后购房成交量迅速上升，银行资金周转加快（因为公积金基本上都是委托银行发放），所以全国许多地方出现排队等候放贷的现象。
  
  组合贷款**慢，首先需要等公积金的放贷时间，我们这09年下半年都出现排4至5个月的时间，然后加上银行放贷审核（一个月左右），组合贷款都是商贷和公贷一起发放的，不存在先后性！！所以2者的等候时间相加，所以**慢！（具体的时间不太好说，有些2到3个月就放下来，有些半年，办理的时候工作人员会告诉你大概情况，你自己不必担心。 2019-04-12 21:33:10
• 142****1247
  
  下面是举例说明时间，
  
  您可以根据自己的情况对号入座——
  
  
  
  
  
  外地有过房贷记录，在济首次买房咋算？
  
  
  
  
  
  济南市民齐先生：5年前在泰安贷款买过一次房子，去年初户口迁到了济南，泰安的房子也卖掉了，全家名下一套房也没有。现在准备在济南贷款买房，**比例是执行二套房还是首套房？
  
  
  
  按照**新的调控政策，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，**比例提高至60%。其中商业按揭贷款**长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。
  
  
  
  齐先生拥有济南户口，名下没有房子，此前在外地的住房贷款记录，再申请房贷是否算二套房呢？
  
  
  
  据悉，贷款人在全国范围内的贷款记录都会存到人民银行的系统里，济南的银行怎么认定？假如齐先生此前有过两次房贷，是不是就停贷了？驻济各大银行暂时尚未出台落地政策，这些问题还需要等待时日，才有答案。
  
  
  
  
  
  卖房得下证满两年，从啥时候开始算？
  
  
  
  
  
  济南楼市新政首次提出限售，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。有的市民甚至中介经纪人认为，下证不满两年的房子就没法卖，那么是不是说，现在买房必须买下证满2年的，也就免增值税的房源？
  
  
  
  举个例子，市民甲要在2017年4月20日买一套市民乙的二手房，这套房的下证时间是不是要再2015年4月20日之前才可以？济南市相关职能部门给出的权威解释是，并非如此。
  
  
  
  要完整理解这一规定，下证满2年才能交易，有两个要件：一是在限购区域内，二是本通知施行之日起购买的。
  
  
  
  也就是说，甲买了之后必须持有2年才能再次出售。而在买的时候不管卖家乙的房产证已经下了多久，这跟持有不满两年征收5.6%的增值税不是一个概念。即便乙的房产证是2017年4月19日刚颁发的，4月20日也能卖，只不过是甲再卖的时候，要等下证满2年。
  
  
  
  
  
  去章丘长清买房，到哪儿开证明？
  
  
  
  
  
  准备在章丘买房的王女士提出，原来章丘不限购，房子随便买，现在肯定也要像主城区一样，先开限购证明。那么，这个限购证明到哪儿开呢？
  
  
  
  记者了解到，济南市房管局暂时不能为章丘开具限购证明。章丘刚刚撤市划区，房产档案信息尚未与济南联网，因此开不出限购证明。同样，章丘的房产管理部门也无法开具这个证明。长清划区多年，一直是统一管理，因此开限购证明没有什么问题。
  
  
  
  这还需要进一步出台相关的措施，调整系统，想去章丘购房的市民，建议再等等。新房的网签系统原来就是全市统一管理，因此不存在联网的问题，主要是存量房即二手房的信息共享有待解决。
  
  
  
  
  
  去年高溢价土地，得是现房才能卖？
  
  
  
  
  
  升级版的限购政策明确提出，引导企业理性竞价。
  
  
  
  首次规定结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。
  
  
  
  设定居住用地出让**高限价，当竞买人报价超过**高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。
  
  
  
  去年，济南屡屡出现高溢价土地，比如荣盛地产在郭店拍下的一块土地溢价率高达719%，万科在张马屯拿的土地溢价率超过340%，中垠地产在徐家庄竞得的土地也是溢价265%……这些土地开发成商品房对外销售时，全部是在4月20日之后。难道都得按新政策，现房销售？
  
  
  
  济南市建委的相关人士表示，这一新规是看项目拍地时间，而不是看楼盘销售时间，也就是今年4月20日之后拍地的新项目，才执行新规。
  
  
  
  
  02
  
  
  政策突然升级后的众生相
  
  4月20日是新政实施的首日，房产大厅人满为患，堪称爆棚；售楼处为了应对新政也是搞得一地鸡毛；公积金贷款新政紧跟着出现让老百姓有点 脑子不够用了；不同类型的购房者也面临新政对钱袋子的拷问……
  
  
  
  售楼处“一地鸡毛”
  
  
  
  
  
  济南一家楼盘的销售负责人陈先生告诉记者，从19日晚上政策出台到20日上午政策执行首日，他们几乎一刻没闲着。
  
  
  
  
  
  “快崩溃了，我们还攒了一堆等待网签的客户呢！网签系统近期三天两头登录不上。突然出台新的限购政策了，很多客户本来是按首套房交的**款，现在按照新政策就得按二套房来交，而且利率上浮1.1倍，公积金用过2次的就不让再贷了。客户是各种闹啊，电话都打爆了。能有什么办法呢？” 2019-04-12 21:33:06
• 157****3433 买房办按揭，缴交**款，这是目前买卖双方**常见的购房付款方式。可在前不久，眉山市民韩女士付了**却办不了贷款，联系开发商退房时，开发商却说韩女士违约了，要缴纳近20万元的违约金才可退。律师提醒购房者，签订购房合同时要仔细阅读合同条款，避免非购房者自身原因造成贷款未审批而出现纠纷。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  交了** 却被告知办不了贷款
  
  
  
  韩女士告诉记者，她想购买的房子位于眉山市东坡区东坡大道上，总房款97余万元。今年9月，销售人员了解韩女士的个人情况后，表示可以申请银行按揭。随后，韩女士缴纳了**款39余万元，剩余的58余万元房款则申请办理银行贷款。让韩女士没想到的是，贷款申请没有获得批准，“由于我是单身，名下还有车贷没有偿还，银行这边贷款政策有变，需要**50%。”
  
  
  
  11月26日，韩女士联系开发商想退房，却告知贷款办不下来，她需要按照合同约定增加**或者选择全款购房，否则开发商将解除与她订立的《商品房买卖合同》，并且韩女士需缴纳总房款的20%违约金。
  
  
  
  办不了贷款，退房还要缴纳违约金，为何会是这样的结果呢？开发商工作人员告诉韩小姐，在她的购房合同中，有相应的购房条款。其中注明：因出买方原因不能办理贷款，出卖方有权解除合同，并要求买方按照总房款的20%向卖方支付违约金。
  
  
  
  对于开发商的说法，韩女士很委屈，“购房之前，我已经告知销售人员我的基本情况，销售人员表示**30%既可办理按揭，为了保证万无一失，我**40%，怎么会是我的原因？”韩女士表示，购房合同都是开发商的格式条款，办不了贷款，自己也不愿看到，现在却要依据合同收取违约金，这让自己很委屈。目前，韩女士正在与开发商就解除房屋买卖合同和违约金事宜进行协商。韩女士也希望，其他消费者在贷款购房时一定要更加谨慎，避免像自己这样的情况再次发生。
  
  
  
  就韩女士的反映，记者随即联系了与韩女士对接的销售顾问和开发商，但并未得到回复。
  
  
  
  
  
  律师说法：是否交违约金取决于合同约定
  
  
  
  随后，记者咨询了法律人士。四川骄羽律师事务所伍律师表示，韩女士所签的这份合同是一份有效的合同。买方贷款不成，能否解除房屋买卖合同，主要看合同有无约定，有约定的，按照约定处理，如果合同对贷款不足之情形的处理没有约定的，则要看双方对付款方式的约定。
  
  
  
  伍律师解释道，“如果以贷款支付一定比例的房款是买卖合同唯一确定的支付方式，那么一旦购房者无法办出贷款，或办出的贷款明显未达到合同约定比例，购房者原先设想的以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。如果双方无法就差额房款的支付重新协商达成一致，这将导致买卖合同无法履行。那么，从这个方面来讲，购房者在这种情况下可以解除合同，卖方应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买方。”
  
  
  
  根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
  
  
  
  
  
  购房提醒：规避风险 合同需增加补充条款
  
  
  
  伍律师表示，购房过程中大多数人都会选择贷款买房，而贷款买房所需要的贷款条件却各不相同，不同银行之间也会存在审核方面差异。如果是因为第三方原因导致不能贷款从而不能签订正式购房合同，要求买房承担过错，并不退还定金或要求承担违约责任有失公平原则。
  
  
  
  伍律师也提醒购房者，在购房时要综合考虑自身的财务状况、资金能力，签订购房合同时需仔细阅读合同条款，为保护双方权益，建议在预售合同中增加补充条款，约定如果银行拒绝贷款，双方可以解除合同并不需承担违约责任。这样能够避免非购房者自身原因造成贷款未审批而出现纠纷，能更好的维护自身利益。 2019-04-12 21:33:00