土地使用证如何过户? 国有土地使用证可以过户吗

• 154****6945 集体土地使用证的话 没有必要改
  宅基地的使用权 和国有土地使用权（住宅）不一样 是不存在继承问题的
  法律规定“一户只能拥有一处宅基地” 这里的一户 可不是一个人
  而且你父亲 只作为代表写在土地证上
  当然如果你担心其他变故
  由你父亲协议转让你
  或者 立遗嘱 你父百年之后 房屋继承后 土地随之转移
  前提都必须是 办理房产证 2019-04-12 20:26:22
• 148****2912 需要的手续有：房产证，购房合同，付款发票，旧的土地使用证，到土地管理局，办理土地使用证变更，领取新土地使用证。
  　　投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：
  　　一、当事人提供的材料是否合法、有效;
  　　二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;
  　　三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;
  　　四、受让人按规定是否可以受让该房地产;
  　　五、买卖的房地产是否已设定抵押权;
  　　六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;
  　　七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;
  　　八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 2019-04-12 20:26:17
• 141****7630 国有土地使用证是可以过户的。
  
  据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条　国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让。
  
  同时国有土地是禁止买卖的，但国有土地使用权可以出让，出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。
  
  据《国有土地使用证》转让办法
  
  第十一条 土地使用权出让，可依据不同情况，分别采取拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。 2019-04-12 20:26:13
• 147****9908 关于土地使用证过户的问题，相信有很多朋友都想了解。但其实，土地证是分很多种的，并不是每一种都可以过户的。其中，集体土地和国有土地是**为重要的两种，而国有土地又分为划拨和出让性质，只有国有出让可以办理过户，划拨不能办理过户，只有转变土地性质才可以办理。具体内容如下：
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  土地使用证能过户吗？过户程序是什么？
  
  这里我们分集体土地与国有土地两种情况进行分别介绍：
  
  1、农村集体所有土地使用权证过户
  
  农村的集体土地主要包括农民的宅基地和承包地，其中：
  
  （1）宅基地过户
  
  ①符合当地宅基地转让条件的，除了部分宅基地改革试点地外，其他地区合法的宅基地转让仅限于村集体内部，且转让对象也要符合当地的宅基地申请条件。
  
  ②通过赠与获得的宅基地在法律上是得到支持的，不过严格来讲是要召开村民代表大会获得村集体成员以及村委会的同意才行。
  
  ③宅基地作为集体财产是不能继承的，但地上的房屋是农民的私人财产是可以被继承的，根据“房地一体”原则，通过合法继承房屋而获得的宅基地可以办理过户，前提是继承人需要符合当地宅基地的申请条件。
  
  （2）承包地过户
  
  农村承包地是以户为单位的承包地，承包地过户一般发生在分户和承包地转让两种情况中。
  
  农村集体所有土地使用权证和房屋过户办理流程：
  
  ①准备好过户的相关申请资料。
  
  ②原宅基地和现宅基地使用者共同向村委会发起申请。
  
  ③村委会审核后再向国土资源所申请。
  
  ④国土资源所地籍调查，或国土局地籍调查，对审批公示十五日。
  
  ⑤由所报国土资源局进行办理。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2、国有土地使用权证过户
  
  双方达成一致协议，并签订协议书。持土地使用权转让协议，及双方的身份证明，到土地部门提出变更（过户）申请。并向土地管理部门交纳国有土地出让金等相关费用，然后等待土地管理部门审查批复后办理新的国有土地使用证即可。
  
  办理国有土地使用证过户需要材料：
  
  ①转让合同或协议。
  
  ②转让方土地使用权证。
  
  ③受让方房屋所有权证（原件校对后交复印件）。
  
  ④契证(原件校对后交复印件。
  
  ⑤受让方身份证（原件校对后交复印件）。 2019-04-12 20:26:08
• 132****4632 供一篇关于房地产方面的法律实务性文章，专栏将分土地、房产、工程三部分，依次轮流组成系列文章，重在探讨，欢迎拍砖。
  
  
  
  实践当中，通过招拍挂等形式以出让方式取得国有土地使用权后，由于各种原因需要对土地使用权进行二次流转，这就是我们通常所说的国有土地使用权的转让。本文将根据《物权法》、《房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，就转让过程中作为土地使用权的受让方可能涉及的重点法律问题、存在的相关风险作简要解析。
  
  
  一
  土地使用权转让的法定条件风险
  根据《城市房地产管理法》的相关规定，土地使用权转让的法定条件包括积极条件和消极条件。若相关条件不具备时，则不能对该土地使用权进行转让。
  
  积极条件是：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当同时符合两个条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
  
  消极条件是：只要涉及下列情形之一的土地使用权，土地使用权不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合上述积极条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）被依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  那么，如果在转让的时候不具备上述条件的，是否影响合同的效力？《**高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。同时，《**高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条规定，“转让时转让方已取得土地使用证，但投资开发尚未达到出让合同约定的期限和条件，如没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定转让合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。”因此，当转让行为不符合上述条件，且无法在相应期限内补救的，土地使用权转让合同应当会被认定为无效合同。故土地使用权受让人在签订转让合同前，应当充分了解该土地是否符合法定转让条件，以免因合同无效或者土地被收回而遭受巨大损失。
  
  
  二
  土地出让金是否合法并足额支付的风险
  此问题涉及的是土地使用权出让合同履行中的关键条款，当土地出让金的约定不符合相关规定或未在约定的期限足额支付的，土地使用权出让合同将会被解除，从而导致转让合同的无法履行。根据《**高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，“如果土地出让金低于订立时当地政府按照国家规定确定的**低价，该土地出让金条款无效。”此时，出让方既可以选择主张对方依订立合同时当地政府按照国家规定确定的**低价支付出让金，也可以选择按订立合同时的市场评估价格支付。如果受让方不同意补足土地出让金，则出让方有权请求解除合同。《房地产管理法》第16条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条、第21条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。另外，国土资源部、国家工商行政管理总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》第37条也做了相同的规定。因此，土地使用权转让合同的受让方在签订合同前，必须调查清楚土地出让金的价格及其支付情况。
  
  
  三
  转让价格是否合理并如实申报的风险
  根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》同时规定：“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。”实践中，由于国有土地使用权转让双方规避税费等原因而签署“阴阳合同”，对外“阳合同”中约定的转让价格过低，从而违反相关规定，导致市县人民政府行使优先购买权而受让人无法取得土地的风险产生，也可能会由于偷逃税款等行为被追究相应的法律责任。因此，合理的转让价格约定及依法如实申报将是受让方避免上述风险的必要条件。
  
  
  四
  是否隐瞒土地上权利负担的风险
  在土地使用权转让过程中，转让人可能会因自身利益而不充分披露或隐瞒转让土地上存在的权利负担，这些权利负担会在客观上直接影响受让人取得土地后的相关权益。
  
  1、是否隐瞒拖欠建设工程款。土地使用权转让时，基本上都存在地上建筑物（包括在建工程及竣工工程等），如果转让人在转让土地使用权时故意隐瞒有关工程款拖欠的事实，则可能会使受让人成为偿还转让人拖欠工程款的义务人。《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此规定，承包人在实现工程价款优先受偿权时，可能会将房地一体通过协议折价或申请拍卖的方式优先受偿工程款。
  
  2、是否隐瞒税费缴纳情况。转让人可能会存在土地上拖欠契税等税费，还有可能出现因土地延迟开发而需要交纳的大额土地闲置费。
  
  3、是否隐瞒在建商品房预售情况。商品房的预售，涉及到合同的履行状况及后期交付等问题，若被隐瞒，则存在潜在权益受损的可能性。 2019-04-12 20:26:04