如何办理房产抵押? 如何办理房地产抵押登记？

• 151****3995 　房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
  　　提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
  　　1、抵押登记
  　　律师应当合理地提示委托人，债权人与抵押人签订《抵押合同》后，双方应依照《担保法》的规定，就该合同项下的抵押物进行登记，债权人自抵押物登记之日起享有抵押权。
  　　债权人所接受的抵押物，均须办理抵押物登记。
  　　抵押物的登记日期不得迟于抵押担保债权的实际生效日期，或商品交易中合同约定的商品所有权转移的日期。
  　　2、不登记的，不对抗第三人
  　　由于抵押登记部门的原因，导致抵押登记无法实施，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。
  　　律师应当合理地提示委托人，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
  　　3、恶意拒绝登记的责任
  　　律师应当合理地提示委托人，担保法规定抵押登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。 2019-04-11 08:57:59
• 145****3167 当你想银行申请贷款时可能就会涉及到房地产抵押的问题，不过房地产抵押到底是什么呢？如何进行房地产抵押登记呢？这些问题你可能还并不能准确掌握答案，今天就让小编给大家讲讲房地产抵押的相关知识吧。
  
  1、房地产抵押是什么？
  
  答：债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为，房地产按揭就属于房地产抵押的一种形式。
  
  2、申请抵押登记应提交哪些文件？
  
  答：应提供《房地产抵押登记申请书》；房地产权利证书；身份证明；主合同和抵押合同。此外，非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件。
  
  3、如何进行房地产抵押登记？
  
  答：提交相关资料，申请抵押登记；相关人员审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，如果符合规定则予受理，给该申请编号并给回执；登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人；在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录；收取相关费用，将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人；按规定建立土地和房地产登记的档案。
  
  4、什么情况下不能办理房地产抵押登记？
  
  答：权属来源的性质是限制抵押，而又未取得市局同意的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；房屋权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止抵押的等。 2019-04-11 08:57:54
• 149****3682 担保房产未办理抵押登记 仍须担责
  
  
  
  
  
  
  时间：2018年6月19日
  
  地点：山西省太原市中级人民法院
  
  案由：民间借贷纠纷
  
  案情：借款人小王向阿江借款50万元，小王的父母老王和老赵以其所有的房屋为该笔借款提供抵押担保，但未办理抵押登记。借款到期后小王未能如期还款，阿江诉至法院要求小王及其父母承担还款责任。
  
  　
  
  
  案情回放
  
  
  
  
  2016年4月18日，小王向阿江借款50万元，双方约定了具体还款时间，但小王未在约定的时间内还款。2016年5月10日，阿江与小王及其父母老王和老赵共同签订了一份房屋抵押借款合同，合同约定，老王和老赵以其有处分权的坐落于太原市桃园路的一处房产抵押,并将**终还款期限定于2016年5月31日。借款到期后，小王仍不能偿还借款，阿江诉至法院要求小王及其父母偿还借款50万元及逾期还款的利息。
  
  
  
  迎泽区法院审理查明，2016年4月18日，小王向阿江出具一张借条载明，小王向阿江借款50万元，小王于2016年5月10还款20万元，剩余款项于2016年5月25日一次性还清。2016年5月10日，阿江与小王的父母老王和老赵签订了一份房屋抵押借款合同，合同约定老王和老赵愿以其有处分权的一处房产作抵押，涉案抵押房产未办理抵押登记。
  
  法院经审理认为，小王与阿江之间借贷关系成立，小王应当偿还阿江借款及逾期还款的利息。对于阿江与小王父母签订的抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，应当办理抵押登记的，抵押合同自抵押登记之日起生效。本案中，老王和老赵提供的抵押房产未办理抵押登记，抵押合同不生效，阿江请求老王和老赵归还借款及逾期利息的请求不予支持。判决后阿江不服，向太原市中级人民法院提起上诉。
  
  　
  
  
  庭审现场
  
  
  
  
  庭审中，阿江与小王的父母围绕房屋抵押借款合同是否生效及小王的父母是否应当承担还款责任，展开激烈的争辩。
  
  阿江：房屋抵押借款合同是双方当事人的真实意思表示，小王父母应当承担还款责任
  
  “合同当事人双方没有依法到行政机关办理抵押物登记手续，只会导致抵押权未设立的后果，并不影响抵押合同的效力。小王到期不能承担还款责任时，小王的父母应当在抵押合同约定的房屋价值范围内承担一般保证责任，对小王未能履行的部分承担补充清偿责任。”阿江诉称。
  
  阿江认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中双方虽然没有办理抵押登记，但抵押合同是生效的，小王父母应当按照合同的约定承担责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，双方未办理抵押登记，阿江未能取得抵押权，丧失的只是优先受偿权，并没有丧失请求小王父母偿还借款的权利。
  
  
  小王父母：房屋抵押借款合同未生效，不应承担还款责任
  
  “本案中，房屋抵押借款合同签订后，双方未去房产管理部门办理抵押登记，该抵押合同未生效，抵押权也未设立，我们不应当承担还款责任。”小王父母辩称。
  
  小王父母认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，应当办理抵押登记的，抵押合同自抵押登记之日起生效。涉案房屋为不动产，根据担保法第四十二条的规定，城市的房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押登记。本案中，房屋抵押借款合同签订后，涉案房屋未办理抵押登记，故抵押合同未生效，他们不应当承担还款责任。
  
  法庭：新法优于旧法，房屋抵押借款合同生效，小王父母应当承担还款责任
  
  法庭辩论阶段，审判长概括本案的争议焦点为：房屋抵押借款合同是否生效及小王的父母是否应当承担还款责任。
  
  法庭认为，关于房屋抵押借款合同是否生效的问题，我国担保法与物权法有不同的规定。担保法规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自抵押登记时生效。但物权法第十五条对抵押合同的效力作出明确规定，未办理抵押登记的，不影响合同效力。依据新法优于旧法的原则，在判定抵押合同的效力时应当采用物权法的有关规定。本案中阿江与小王父母签订的房屋抵押借款合同是双方当事人的真实意思表示，虽然没有办理抵押登记，但该抵押合同成立且生效。小王父母辩解该合同未生效的主张，法院不予支持。
  
  根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，“以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案中，阿江与小王父母签订抵押合同后，未去房产管理部门办理抵押登记，导致涉案房屋的抵押权未设立，阿江未能取得该房屋的抵押权，没有抵押权表明阿江没有取得涉案房屋的优先受偿权，并不会导致阿江失去请求小王父母承担合同责任的权利。
  
  依据合同法的有关规定，生效合同的各方当事人均应接受合同的约束，依约履行各自合同义务，未履行合同义务的当事人应当承担违约责任。本案中，小王父母在房屋抵押借款合同上签字的行为，表明二人认可该抵押借款合同的约定，同意接受合同条款的约束。阿江虽然没有取得抵押房屋的抵押权，其丧失的仅是优先受偿权，并没有丧失请求小王父母承担合同责任的权利。小王父母应在小王不能清偿或不完全清偿到期债务时，承担补充清偿责任。 2019-04-11 08:57:48