地下室能不能算商品房关键是看是否有合法的产权归属，有的地下室有单独的产权，可以自由买卖，就可以归类于商品房。若是地下室作为附属小房签订到合同里也是算是有产权的，算是商品房，只是作为附属房不能单独交易，只能和主房一起交易。凡是商品房都是要签订房管局系统下的商品房买卖合同的。很多小区的地下室，地下车库没有产权，也不作为附属房屋签订商品房买卖合同。业主是从开发商手里购买使用权。不过这种情况不是很好界定，因为按照物权法规定，这样类似的物业归属权属于小区全体居民所有不是归开发商所有。只是现在国情都是如此，大家默认就可以了。
全部3个回答 >车库属于商品房吗? 地下室算不算商品房?
141****3821 | 2019-04-10 18:00:40
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156****8992 规划内的地下车库，《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。
规划外的车位车库，《物权法》第74条作出了明确规定：“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
如果要办理车位的产权证，首先必须是专有部位，不在小区业主的公摊范围之内。地上车库，必须是有墙分离的独立车库，且层高达2.2米以上；地下车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点（车位之间的分割点），且层高2.2米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。 2019-04-10 18:00:53 -
147****8952 地下室能不能算商品房关键是看是否有合法的产权归属，有的地下室有单独的产权，可以自由买卖，就可以归类于商品房。若是地下室作为附属小房签订到合同里也是算是有产权的，算是商品房，只是作为附属房不能单独交易，只能和主房一起交易。凡是商品房都是要签订房管局系统下的商品房买卖合同的。
很多小区的地下室，地下车库没有产权，也不作为附属房屋签订商品房买卖合同。业主是从开发商手里购买使用权。不过这种情况不是很好界定，因为按照物权法规定，这样类似的物业归属权属于小区全体居民所有不是归开发商所有。只是现在国情都是如此，大家默认就可以了。 2019-04-10 18:00:49 -
131****5080 近日，“公摊面积”引发了热议。关注点除了“到底该用建筑面积来计算房价还是用套内面积来计算”之外，更多的是讨论“公摊面积测量是否有测算标准”。
今年开始，浙江省率先统一了建筑面积计算标准，自7月1日起实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，更详细地规定了各种工程建筑面积的计算，其中就包括公摊面积的测算。
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20多年前就有规定公摊面积包含哪些
早在1995年，中华人民共和国住房和城乡建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，其中对可分摊的公用建筑面积和不应计入的公用建筑空间都做出了明确规定。
一直以来，全国大部分城市都使用可售建筑面积来计算房源价格，可售建筑面积是由套内建筑面积和每户分摊的共有公用建筑面积(即公摊面积)两部分组成。
其中，套内建筑面积分为三部分：套(单元)内的使用面积、套内墙体水平投影面积和阳台建筑面积。而公摊面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积，本次争议的焦点，正是这部分面积的合理性。
今年开始，浙江省率先统一了建筑面积计算标准。从7月1日起开始实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，更详细地规定了各种工程建筑面积的计算，其中就包括公摊面积的测算。
该规定中再次明确，共有建筑面积包含下列内容：本幢房屋内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班室警卫室等，以及其他在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房(不包括物业管理用房、社区用房)的建筑面积;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积1/2的建筑面积。规定中还指出，独立使用的地下室、车棚、车库、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
通俗地来说，公摊面积分三种——平层公摊、栋公摊和小区公摊。计算原则是，看这个功能服务哪些人，就由哪些人来进行公摊。
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杭州土地出让数据公开
公摊面积很难虚报
杭州每一块土地在出让之前，政府已经规定地块的**高容积率和可建面积，这就意味着未来建造成楼盘后，总建筑面积已经被规定了上限。
开发商在设计阶段，按照地块的各项指标来进行建筑设计和方案报批。而在该楼盘取得工程规划许可证之后，会由第三方检测机构，来对图纸进行预测绘，并计算出得房率。
总建筑面积=套内建筑面积+公摊+不可售面积，其中套内建筑面积是可以实地测量出来的，不可售面积例如社区用房、物业用房等，是土地出让时就已经规定好的，如果开发商虚报公摊面积，那总建筑面积就会超出上限。而且关于公摊面积以及套内建筑面积的相关数据，在销售时也会进行公示。 2019-04-10 18:00:45
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当前,业主、开发商、物业公司经常为地下室的归属问题产生纠纷的现象层出不穷。那么,到底地下室是不是一定归业主所有?买了地下室,就真的有了产权了吗?今天,小编就为您说道说道。根据《人民防空法》规定“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”因此,大部分新建居民小区均配备有地下室。但由于法律规定的不明确,使地下室的权属处于一种模糊状态。关于地下室的产权归属问题,应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析,而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。一般,按照传统观点上说,在商品房销售时,地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位――开发商所有;在商品房销售时,地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有;而地下室中人防工程的产权,应属于国家所有,由政府的人民防空办公室管理。根据各小区建设实际,参照《物权法》及相关法律、法规判断,地下室权属应有如下两种情况:(1)建筑层高低于2.2米的,根据《房屋测量规范》,层高在2.2米以下地下室,不计算建筑面积,不能办理房屋产权;作为公用建筑面积,业主在购房时已出资的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定公用建筑面积包括“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;”该条所指地下室建筑成本已打入房价,开发商不能单独议价和出售,产权应当归全体业主所有。(2)防工程的地下室,有独立使用空间,且设计用公用建筑面积的,开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。但即使开发商将地下室出售、附赠给业主,但根据《城市房地产管理法》规定,房屋仅指“土地上的房屋等建筑物及构筑物。”而无法取得权属证书。根据该法第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。故为业主取得的仍然为债权上的权益,在目前的法律框架下很难取得真正的物权。
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地下车库是否可以作为商品房出售，要看具体情况。若地下车库的面积没有计入合同注明的分摊范围，没有出售给业主，应属于开发商所有，开发商可将其作为商品房出售。地下车库是房屋的附属设施，附属设施要作为房产买卖的必须符合三个条件：1、不能影响房屋及其附属设施的结构和功能。车库不是绝对必要的附属设施，没有地下车并不影响房屋具备基本的使用功能，一个业主对特定车位拥有所有权，也并不会影响其他业主停车。2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。地下车库的使用或一次购买车位或分期支付租金，不使用者则不需要为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。3、法律技术上操作起来比较容易。地下车库可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。满足以上条件，小区的地下车库是可以作为有独立所有权的房产买卖的。同理，如果业主购买了符合上述条件的地下车库，也可以作为有独立所有权的房产进行买卖。
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在判断地下车库的产权归谁时，首先应明确几个判断标准：1、合同是否约定根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，也就说，允许开发商和业主通过约定的方式确定车库的权属。地下车库的产权是否在商品房买卖合同中约定，如有约定从约定，没有约定则根据下文标准判断；2、是否计入公摊面积如该地下车库计已入业主公摊面积，那么小区业主在购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，此时，地下车库的产权应属全体业主所有。如地下车库并没有计入公摊面积，则车库产权归开发商所有。3、是否是人防工程改造车库根据《人民防空法》的规定，地下人防工程可以军民两用，在和平时期人防工程可以为经济建设与人民生活服务，战争状态统一由国家使用，同时规定了“谁投资谁受益”的原则，此时如该地下车库为人贩工程改造的车库，在和平时期，开发商对自己投资建设的车库有使用、收益的权利。查询产权归属：一般情况下，开发商是不会公布详细的地下车库产权资料，业主公约想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。
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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例、《商品房销售管理办法》的有关规定，商家预售或现售住宅小区的车库和储藏室，在取得相应的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。 你**好先确定开发商是否有房产证或预售证，否则存在风险。 如果证件齐全，算是商品房根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）文件规定，对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
