买房贷款月供怎么算？分为哪两种贷款？

提前还房贷的利息计算方法如下：1、剩余贷款本金×[(提前还款日-上次扣款日)的天数]×日利率(日利率=年利率÷360)。2、其中天数采用算头不算尾或算尾不算头的方式计算。3、一次性结清房贷的利息一般等于剩余本金加上利息。假设要提前一次性还清20万元房贷，年利率为6.15%，上次扣款时间为12月8号，提前还款日为12月10号。那么，提前还款利息=20万×2×0.017%=68元。提前还贷手续流程：1. 根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期；2. 然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上；3. 银行自动扣收；4. 各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：1. 减少每月还款额，还款期限不变；2. 缩短还款期限,每月还款额不变；3. 《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。

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房屋产权性质分为以下三种：　　1、 商品房产权：按照商品房性质购买的房屋　　2、 经济适用住房产权：①按照经济适用住房性质购买的房屋　　②按照回迁房性质购买的房屋　　③部分通过集资建房性质购买的房屋　　3、 已购公房(房改房)产权：①按照房改政策购买的房屋(包括：成本价购买、标准价购买及标准价优惠产权购买)　　②部分通过集资建房性质购买的房屋

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使用权房，国家规定是不能交易的，唯有变为产权房后才能交易。各地政策不尽相同，拿北京举例吧：产权单位通常会在每一年的年初和年中分别以布告的形式进行通知，使用权房的买方可拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科办理房改。以位于安贞桥附近的一套使用权房为例，其建筑面积为82平方米，建筑年代为1994年，售价为36万元。首先进行楼龄折旧，按每年折旧率2%计算，该套房屋的折旧费为1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然后再计算工龄折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计算，并以60年为上限。工龄年限若按60年计，工龄系数以700-900元/年为准，按平均800元/年计算，则工龄折价为60×800=48000（元）。**后再计算需要补交的价款，总价为1560×82-25584-48000=54336元。即买方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。变成产权房后就可以进行交易了。

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房屋产权性质为全民，是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。房屋所有权证上的“房产产别”一栏是根据房屋所有权的占有和管理单位的不同而划分的类别。产权的性质涉及全民、集体、私有三大类。国家城乡建设环境保护部规定，我国目前房产产别统一划分为公产、代管产、托管产、拨用产、全民单位自管产、集体单位自管产、私产、中外合资产、外产、军产、其他产11类。

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类型如下：房屋按照政策属性分类有以下多种：1、公房：国家所有的房，就好像国有土地一样。是一种租赁关系，国家是出租者。无《土地使用权证》、无《房产证》。2、商品房：可自由买卖，产权十分明晰（不会有国家、集体的影子）的**正常的房。有《土地使用证》，有《房产证》。3、经济适用房：以较低的价格出售给城镇中低收入家庭。有房产证。无《土地使用证》、有《房产证》、向国土局交了土地出让金之后才会有《土地使用证》。4、限价房：可简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房，但可自由进行二手房交易;供应对象为中低等收入家庭。5、廉租房：租给困难家庭的房子，甚至连租金也是政府给的。无《土地使用证》，无《房产证》。6、小产权房：也称为乡产权房，是开发商在集体（一般就是村）中建房，然后出售，因为没有《国有土地使用权证》所以，即使购买到房子，也没有国家给予的房产证。没有房产证，就不能作为抵押向银行贷款，没有房产证在国家拆迁时不会给予补偿，连遗嘱与赠送这些要过法律程序的，也没法走法律程序。无《土地使用权证》（这块地不是国有的，而是集体的，所以没有土地使用权证）、无《房产证》。7、集资房：国家、集体、个人一起出资建设的房，产权按出资比例分配。集体有《土地使用证》与《房产证》。8、房改房：国家从国有经济转向混合经济，房屋改革后，允许公房买卖，用标准价或成本价购得的公房就叫作房改房（房改（房屋改革）的房子）：以成本价购买的，产权归个人所有，五年后可上市自由买卖；以标准价购买的，只拥有部分产权（但一般人不会这么做）。有《土地使用证》、有《房产证》。9、自建房：农村自有住房有的是《农村自建房宅基地使用权》是乡镇集体颁发的，没有《土地使用权》《没有房产证》。10、存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。11、解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。12、平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。13、再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。可以交易的房产：商品房1、有产权证且没在抵押期间。2、不拖欠物业费、供暖费等相关费用。3、有产权证但在按揭期间的需要通过转按揭方式交易。已购公房1、有产权证且没在抵押期间。2 、不拖欠物业费、供暖费等相关费用。3、原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制(如果原购房协议中有特殊限制,需征原产权单位同意,方可上市出售)。4、符合各区 县房地局的其它规定。5、以低于房改政策的价格购买,按规定补足成本价(如优惠价或标准价出售的住宅)可上市交易。6、符合央产上市交易的国关房改(2003)165号文件的央产。经济适用房1、尚未满五年只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房、购买条件的家庭或政府相关部门收购。2、以住满五年可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10﹪补交综合地价款。

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