买二手房有没有购房合同吗?在签署二手房购房合同时要注意什么?

• 147****8325 房地产买卖合同(合同编号： 　　　　 )立房地产买卖合同人出卖人(甲方)： 买受人(乙方)： 　　根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条 甲乙双方由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为： ，(二)房地产座落： 室号（部位： ）。房屋类型： ；结构： ； 　　(三)房屋建筑面积： 平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】： 　 平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见（附件一）。(五)该房屋占用范围内的土地所有权为国有；国有土地使用权以转让方式获得。(六)随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。　　甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。　　第二条　　甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）计 元，(大写)： 元整。　　乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。　　第三条　　甲方转让房地产时，土地使用权按下列第（一）款办理。（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从 年 月 日起至 年 月 日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。　　（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四条　　甲、乙双方同意，甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】为房屋转移占有的标志。　　第五条　　甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值1倍】向乙方支付违约金。　　第六条　　甲、乙双方确认，于 年 月 日之前，【甲乙双方共同】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。　　上述房地产权利转移日期以 【区】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。　　第七条　　上述房地产风险责任自该房地产【转移占有】之日起转移给乙方。　　第八条　　本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。　　在上述房地产【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【转移占有】后该房地产使用中发生的费用，按本合同附件四约定支付。第九条　　乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。第十条　　甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30％。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。　　第十一条　　经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条 　 本合同自甲、乙双方签订之日起生效。第十三条　　本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按下列第（二）项解决。（一）提交上海仲裁委员会仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第十四条　　本合同一式5份，甲、乙双方各执1份，财政、税务和 区房地产交易中心各执一份。 补 充 条 款(粘贴线) (骑缝章加盖处)根据合同第十一条之规定，经双方友好协商，达成如下补充条款：1、补充本合同第一条
  双方均认知：目前该房地产已设定抵押，抵押权人是 银行 支行，剩余抵押金额约为人民币 万元；甲方承诺于 年 月 日还清以上贷款，并将注销抵押。若因银行原因导致还款延期，则甲方还款日期顺延。2、补充本合同第二条2.1本合同第二条的房价款中该款项包含了连同维修基金等在内的甲方已支付发展商或物业管理公司的其他一切费用，上述费用双方不再另行计算。2.2双方确认本合同附件二所列之房屋附属设施已包含在合同第二条所列之房价款内，甲方不得拆除并须随房屋完好移交给乙方。3、补充本合同第四条
  乙方在此确认于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方即可。4、补充本合同第六条
  甲乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续过程中，各自应及时提供产证转让所需的文件、证明并及时支付各项应付之税费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让手续，则该过错方按本合同第九条、第十条承担违约责任。5、根据本合同第十一条规定 2019-02-28 10:19:31
• 136****6159 签订购房合同注意以下问题：
  
  1、查看是否有不平等条约
  
  买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。若遇到在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，可以申请走法律程序。
  
  2、注意产权陷阱
  
  二手房交易以来，产权陷阱就是导致**多购房者中招的陷阱之一。
  
  产权陷阱主要有以下几种形式：
  
  首先“卖房者”可能非二手房的产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。
  
  其次，卖房者可能将房产用于抵押等，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦几年后银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同时，一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限，**好是当即付款后，当即交接产权。
  
  此外，产权陷阱还有很多其他的形式需要注意。产权证问题不能忽视，仔细甄别产权证，看看卖房者是不是真正的所有权人，而非仅为使用权人。
  
  **后，我们还需要留意一点，房产是否是被法律允许进行上市交易的。有很多房产是是法律不允许进行买卖的，不能买的二手房主要有：
  
  1、已经列入拆迁公告范围内的房产。
  
  2、产权有争议的房产
  
  3、共有产权房产，未经其他产权人书面同意的。
  
  4、期房。
  
  5、未领取产权证书的房产。
  
  6、已经抵押的房产，未经抵押权人书面同意的。
  
  7、已经被法院查封和冻结的房产。
  
  8、擅自改变房屋使用性质的房产。
  
  9、小产权房。
  
  10、军队、医院、**产权的公房，如果同该单位的办公场所在一个院区的话。
  
  以上这十类房产交易会存在很大的风险，购房者在买房时一定要避免购买上述的这些二手房。 2019-02-28 10:18:54
• 148****7572 第一、签订合同前必须认真核实房主身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现
  
  近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现，往往购房者付了定金和**款、正准备过户时才发现自己上当了，去找人又无法找到当初签约的那个人。因此，二手房购置必须确保签约主体是有权进行房屋买卖的合法房主。
  
  第二、合同上明确标明房屋基本情况和付款时间
  
  对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址、门牌号、面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实、房产面积多大、该房产用途是办公还是居住或是其他，这些都需注明。对卖方来说，**重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口头约定。
  
  第三、合同必须明确各种费用的交接时间和方式
  
  二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电、煤气、物业、有线电视等费用，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
  
  第四、写明违约责任和合理利用补充条款
  
  房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款、过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。
  
  第五、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解
  
  该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 2019-02-28 10:18:48
• 145****7215 有的。
  购房合同即是你们买卖双方所签的合同。
  房产买卖因为涉及房款交付、房产过户等很多事情，所以为了保障双方的权益，双方是要签定购房合同的。
  而到房管局过户时，房管局也是要你们提交双方的购房合同的。房管局有规定的版本，你们也可以按它提供的版本重新填写购房合同。 2019-02-28 10:18:39
• 133****3320 你好，首先我们来看看这个定金公证（其实等于是**款公证咯，定金是不能超过总价20%的），严格的说是不受法律保护或者不完全受法律保护的。因为法律有明文规定，无房产证的小产权房及未取得商品房产权证的房屋（你的属于后者）是不允许上市交易的。但是你的情况又有所不同，你是等待他出证后去正常过户而非走关系找房管局的人直接更名（事实上不存在偷逃税费的做法），因此你这个公证应该可以视为预购买房屋的一种要约，是有一定的法律效用的。
  我国公证的原则是合法、真实。你在真实性上没有问题，但在合法性上有欠缺，算是个擦边球吧。
  你要注意的倒不在这里，而是半年后出证了房东还会不会配合你去过户。首先税费是个大头，得几万，其次到时候房子肯定涨价，房东会不会不甘心呢？如果到时候出现纠纷了再去找律师吧，现在就是等出证咯。 2019-02-28 10:18:22