二手房购房合同哪里签?在签署二手房购房合同时要注意什么?

二手房签合同的注意事项主要有：一、确认基本信息的真实性和有效性买二手房签订购房协议，首先要检查房屋的基本信息是否是真实有效的。除了房屋产权和手续齐全之外，以下这些信息也需要验证。1.房产证、身份证和签署合同人，这三者的信息要统一。如有特殊情况，人员对应不上或代为办理时，需要出具有法律依据的公证委托书。2.所购房屋的地址要按照房产证中的地址正确填写。3.房屋的面积一定要按照房产证上面的面积填写清楚，如果房屋存在赠送的面积，也要在合同的条款中写清楚。4.房屋权属要明确注明，房屋如果存在共有权人，要将产权人和共有权人的姓名的写进合同中。二、约定总房款和税费的付款时间和方式1.付款时需将总房款、**款和尾款的数额约定清楚，付款方式和付款时间也要约定好。2.交易税费。一般来说由卖家承担的税费有：营业税、个人所得税；由买家承担的税费有：契税、土地出让金；商业性质的房源则还需要买卖双方共同承担印花税。此外，根据房屋的性质以及实际情况可能还要交土地税、房产税、手续费、交易管理费等税费。三、确定交房细节1.交房的具体时间要写清楚，要明确写明具体的交房日期，以免卖家拖延交房的时间。2.结清水电、煤气、物业、电话等生活费用。购房时如果发现有费用未结清，一定要在合同中的条款中写清拖欠费用结清的时间以及不结清费用的具体后果。四、明确违约责任违约责任一定要约定好，尤其是二手房交易，违约行为经常出现，那么买家在签订合同时就需要将可能发生的违约状况的处理方法提前做出约定。一方面可以约束双方的交易行为；另一方面可以让未违约的一方保障自己的权益。其中，在二手房买卖合同中有五大违约责任需要注明：（1）二手房出卖方逾期交房的责任。出卖方逾期交房，会导致买家迟迟无法入住，拉长了整个二手房的交易流程，因此要约定好逾期交房的责任。（2）买受人逾期付款的责任。卖家迟迟收不到房款，势必会对整个二手房交易环节造成很大的影响，因此在合同中约定好此项责任，从而保障出卖人的权益。（3）非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任。（4）买房或者卖方单方解除合同的责任。单方解除合同是一种对另一方造成很大影响的违约责任，因此为了避免交易双方随便的解除合同，违约责任中一定要在此项多加约束。（5）房屋质量不符合约定的责任。五、必须学会使用补充协议补充协议在合同中是一个很重要的觉得，买卖商法在签订合同时如有不明确的条款时，或者条款需要进一步约定是，都要在补充协议中写清楚。充分利用好补充协议可以减少很多交易纠纷，让合同的内容更全面。

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房地产买卖合同(合同编号： 　　　　 )立房地产买卖合同人出卖人(甲方)： 买受人(乙方)： 　　根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条 甲乙双方由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为： ，(二)房地产座落： 室号（部位： ）。房屋类型： ；结构： ； 　　(三)房屋建筑面积： 平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】： 　 平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见（附件一）。(五)该房屋占用范围内的土地所有权为国有；国有土地使用权以转让方式获得。(六)随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。　　甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。　　第二条　　甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）计 元，(大写)： 元整。　　乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。　　第三条　　甲方转让房地产时，土地使用权按下列第（一）款办理。（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从 年 月 日起至 年 月 日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。　　（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四条　　甲、乙双方同意，甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】为房屋转移占有的标志。　　第五条　　甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值1倍】向乙方支付违约金。　　第六条　　甲、乙双方确认，于 年 月 日之前，【甲乙双方共同】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。　　上述房地产权利转移日期以 【区】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。　　第七条　　上述房地产风险责任自该房地产【转移占有】之日起转移给乙方。　　第八条　　本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。　　在上述房地产【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【转移占有】后该房地产使用中发生的费用，按本合同附件四约定支付。第九条　　乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。第十条　　甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30％。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。　　第十一条　　经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条 　 本合同自甲、乙双方签订之日起生效。第十三条　　本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按下列第（二）项解决。（一）提交上海仲裁委员会仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第十四条　　本合同一式5份，甲、乙双方各执1份，财政、税务和 区房地产交易中心各执一份。 补 充 条 款(粘贴线) (骑缝章加盖处)根据合同第十一条之规定，经双方友好协商，达成如下补充条款：1、补充本合同第一条双方均认知：目前该房地产已设定抵押，抵押权人是 银行 支行，剩余抵押金额约为人民币 万元；甲方承诺于 年 月 日还清以上贷款，并将注销抵押。若因银行原因导致还款延期，则甲方还款日期顺延。2、补充本合同第二条2.1本合同第二条的房价款中该款项包含了连同维修基金等在内的甲方已支付发展商或物业管理公司的其他一切费用，上述费用双方不再另行计算。2.2双方确认本合同附件二所列之房屋附属设施已包含在合同第二条所列之房价款内，甲方不得拆除并须随房屋完好移交给乙方。3、补充本合同第四条乙方在此确认于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方即可。4、补充本合同第六条甲乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续过程中，各自应及时提供产证转让所需的文件、证明并及时支付各项应付之税费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让手续，则该过错方按本合同第九条、第十条承担违约责任。5、根据本合同第十一条规定

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近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现，往往购房者付了定金和**款、正准备过户时才发现自己上当了，去找人又无法找到当初签约的那个人。因此，二手房购置必须确保签约主体是有权进行房屋买卖的合法房主。签署二手房购房合同需要注意以下几点： 第一、签订合同前必须认真核实房主身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现 近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况经常出现，往往购房者付了定金和**款、正准备过户时才发现自己上当了，去找人又无法找到当初签约的那个人。因此，二手房购置必须确保签约主体是有权进行房屋买卖的合法房主。 第二、合同上明确标明房屋基本情况和付款时间 对买主来说，合同中必须注明房屋基本信息，包括地址、门牌号、面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实、房产面积多大、该房产用途是办公还是居住或是其他，这些都需注明。对卖方来说，**重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口头约定。 第三、合同必须明确各种费用的交接时间和方式 二手房因为是处于使用中的，所以有各种各样的费用，比如说水电、煤气、物业、有线电视等费用，这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的，费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。 第四、写明违约责任和合理利用补充条款 房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款、过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体，违约的赔偿具体数目等，这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同，合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中，可能还有一些问题一时无法确定，这些可以在后来确定时增加附加条款，写清楚具体情况以及双方约定，这样可以避免后期的一些麻烦。 第五、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解 该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 第六、购买二手房时，需要准备的证明材料 购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。 第七、购买二手房，房子的现状须在合同上加以注明 房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房者都是在房屋使用中的时候去看的房，在这过程中误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具，合同中双方必须约定好是否留存家具家电，必须有所注明。

（1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4.）土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6.）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

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(一)权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。(二)房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括：1、上家的委托价与下家的买价是否一致;2、中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。(三)房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的**款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。(四)交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。(五)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。