国外房产基本是按照实用面积计算,用地毯面积比喻更恰当,也就是飘窗是送,阳台一般会计入面积
全部3个回答 >海外买房怎样与国内购房一样吗?有什么不同呢?
142****9588 | 2019-02-26 18:58:54-
153****5067 一、房价构成不同
在海外,房价的构成与内地并不相同,中国内地是一次性支付了70年的土地使用费,但海外的房价和土地价格是有所区别的。购房者在海外购买了土地之后,每年会被征收土地税费以及服务费,用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修,这是一项必须长期支付的税费,并随着土地价值的变化而变化。
二、税费征缴不同
海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的,海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。其中契税只是部分国家征收,征收标准为房价的1.5%左右,土地税主要是欧美国家在征收,这种税赋每年征收一次,缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的,此外,不管在何地,海外买房都须缴纳印花税,当出售房产时主要征收的就是增值税。
三、政策松紧度不同
海外买房的政策不仅与国内不同,海外各个地方对境外人士购房的限制都各不相同。比如在澳洲买房除了须经过当地外资检讨局的批准之外,几乎没有别的限制条件,而在美国购房,则要求要么取得美国绿卡,要么具有时间期限超过3个月的签证,如果是在马来西亚购房,则必须在当地银行开户,并存入一定数额的资金,同时需要得到当地外来投资委员会的批准等。
四、管理房产不同
在中国内地,如果房子长时间空置,或者长达数年物业费拖欠,但只要按揭贷款及时归还,一般不会出现什么问题,但在海外投资房产,则完全不一样。对于那些不能时常去打理海外物业的投资者来说,找到一家合适的服务机构替自己管理房产是很重要的,如果管理不善甚至无人管理,致使物业长时间空置,拖欠物业管理费,甚至拖欠银行按揭贷款,就会影响到自己的信用记录。
五、投资成本不同
海外有很多地方的公寓一般很少有户外空间如阳台或者露台,只有高档公寓才会有配备户外空间,因此这样的公寓价格一般很贵,但是这样的物业并不适合投资,因为花在户外空间上的钱,并不见得会产生效益。类似的情形还有景观、楼层等方面的因素,为了能够获得这些,必须支付更高的购房成本,所以还是根据实际需要购房**好。 2019-02-26 18:59:29 -
154****2716 陷阱一:买房送移民
在大量房产及移民中介的渲染下,很多购房者都以为买房就能送移民。然而,与国内存在的买房赠送户口有别,基本上所有西方的发达国家都不存在买房移民的政策,因为政府将房产认定为投资开发项目,一般不与移民挂钩。比如在美国、英国、澳洲、加拿大等西方国家购买房产就不代表可以移民。
能够购房移民的国家只有南欧国家如希腊等,但此等项目的房价水分相当高,往往比起当地同等的房价贵上一倍;另一方面,因为从绿卡居民变成公民需要考当地的语言试,以及有居住期限的要求,移民的难度非常高。
陷阱二:信息不对称
其实海外房产相对与国内房产而言,无论是监管制度还是信息的透明程度皆远远胜之。但往往因为客户对于外语并不熟悉,又或没有使用外国互联网工具的技巧,无法有效地了解到海外房产的政策等资讯。
如上文所言,能够购房移民的国家只有南欧如希腊等,对于国内很多购房者来说都会误认为欧洲国家社会福利诱人,亦认为只要经过投资移民获取了永久居住权就意味著将要享受和欧洲人一样的福利待遇。
然而,如上述所提到,因为从居民变成公民需要需要考当地的语言试,更有居住期限的要求,真正变成欧洲人的难度可谓非常高,亦无从获取其高福利的待遇。
另一方面,由于信息不对称的关系,国内的投资人对海外当地房价的真实性也缺乏足够的了解,很多国内的中介在推销房源时并没有做到海内外的同步,面对中国客户有独立的销控价单,收取巨额的溢价。因此,在购买海外房产时,必须先了解当地的政策环境,更要运用互联网查询当地的真实房价,以免导致投资失利。
陷阱三:国外买房幻想重现「中国式」暴涨
在过往十年中国一线城市房价疯狂式暴涨,每年的增长速度惊人,由于外汇管制钱必须留在中国,加上货币不断增发,导致资产价值不停上涨。至今,人民币贬值预期、中国经济下滑,国人开始把下一个炒房的目标放在国外。
国外房价普遍低于国内而租金远高于国内的情况确实存在,然而,无论是国外的人口结构或是生态环境也控制了房产暴涨的可能性。
首先,除了一些一线的国际级城市以外(英国伦敦、美国纽约曼哈顿等),西方国家的人口结构并无中国密集,城市中心地区的房屋需求远低于中国,加上国外投资渠道充足,不会把所有资金投资到房产中。
另一方面,国外房地产拥有上百年的历史,经历过暴涨暴跌的时代,日本失落的十年、美国的次贷危机等都历历在目,政府相当明白房地产对于国家安定来说的重要性,绝对不允许出现房产市场的暴涨及暴跌以影响金融信贷体系乃至国民生计。
因此,在房产市场过热的情况下,无论是政府或是市场都会自动调控,例如增加信贷成本、增加买卖印花税等,以防止房价高企影响民生。房价与租金平稳增长才是外国房产市场的常态。
陷阱四:「此」学区房不同「彼」学区房
对于中国人来说,「学区房」三个字简直是高房价的代名词,因为在学区房代表了小孩能就读中国顶尖**的入场卷。子女教育是中国家长一生中**重要的任务,而对于大多数家长来说,移民国外或海外置业的主要目的就是在于让子女嫩接受国外教育,增广见闻,入读世界闻名的学院,有所成就。
但拥有一套「学区房」是否就能让儿女进入海外**顶尖的**?答案显然是否定的。国内外对于「学区房」的定义有所不同,理论上来说,国外是没有「学区房」的概念,主要是被国内一些海外房产中介根据国人习惯性的买房思维营销炒作。
陷阱五:购房后物业管理混乱
购房后协助租赁、办理贷款、法务手续等服务是海外房产中介对买家的承诺。中国投资者对海外并不熟悉,也不可能经常到外地管理房产,交托给予国内中介必然是**好的解决方案。
然而,一些微小中介在售后往往没有实力或资源提供跨国租赁或贷款的服务,导致投资者无从跟进,账目混乱,蒙受损失。
其实海外房产市场的分工相当仔细,租赁、贷款、律师、税务等每一个环节都由该范畴的专业人士提供服务,而如果没有强大的平台整合多方资源,远离房产千里以外的投资人很难做到有效的管理。 2019-02-26 18:59:23 -
151****0824 如何在海外买房?海外买房和国内买房的另一个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等,屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到了市政部门的警告、甚至罚款。
市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。
海外买房注意事项:
四大风险:政治、政策风险汇率、信息不对称
律师提醒,一些中介公司喜欢夸大其词,投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如,第一步选择国家和地区,就应着重考虑该国政策的稳定程度,是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化,因此,了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做,既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别,有的地方还会对海外购房者做特殊要求,譬如澳大利亚规定,非本国居民不得购买二手房,新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%,才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国,不允许海外投资人拥有土地,即不能购买别墅,只能购买公寓楼,新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序,聘请当地经纪师、律师前,就了解和思考清楚。
选定有购买意向的和地区后,开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司,他们熟悉该国法规、风俗和市场,有较多交易经验,有些甚至是一些楼盘的一级代理商,在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。
跟本国买房一样,项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素,涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低,经济发展快或复苏前景明确,房价上涨趋势明显的国家应作为首选。
相比于国内购房,汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的**或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产,如果澳元汇率跌30%,这就相当于同一套房子,即使房价不跌,现在买相比汇率跌之前,价格打了7折。
受买房赠送户口的国内做法的影响,有人对境外买房存在一个误解,以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目,一般并不与移民挂钩,不过,房产作为总资产的一部分,对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如,美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房,但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司,他们的美加移民顾问金洁介绍说,“美国的投资移民,要求至少拿出50万美元进行特定项目投资,此项目由美国政府选择。各州情况有不同,以加州为例,申请投资移民的人士需要投资至少100万美元,并雇佣3——5名当地公民工作,而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额,才能达到基本条件。” 2019-02-26 18:59:10
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如何在海外买房1、每一个海外买房的人,必须要委托一个有专业资质的律师才可以,因为海外买房需要了解当地的法律法规,了解当地房产具体政策,避免上当受骗,选择律师一定要具有海外投资的成功背景。2、海外购买房产的时候,我们要注意一般来说欧美国家产权没有交易之前,购买房子的人不会有任何损失,你可以随时放弃交易,这是不违反相关规定的,所以大家一定要记住。3、签订房产交易以后,你需要缴纳百分之十左右的定金,大家注意这个【定】字,也就是说此时你如果签订合同,那么你就不能随随便便退房。不然就要赔偿违约金,也就是百分之十的定金。4、同时根据欧美国家的法律情况,一般来说定金的价值是房产价值的百分之十,也就是说这个百分之十的定金是预防你违约而定,因此一旦签订合同,你违约的话就会被收取定金,对方违约赔偿你相同的定金数额。5、国外的房产交易和国内有一些不同,中国的房产是七十年产权,这点和国外是完全不一样的。因为在国外房产,如果你遇到所谓的年限性房子,问题房子不能购买!在海外买房需要注意什么1、在海外买房子首先要将购房款转移到海外帐户。对于中国买主来说,购房款不是问题,但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在海外买房卖方要求买方提供购房款证明,或者银行贷款证明,是英文的。2、看上海外房子后,该怎么出价。海外一般是一个资讯很透明的地方,在看好一处房产后,经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在近期的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。3、产权不表示要拥有一辈子。众所周知,许多刚来的中国买家都会有在海外买房就要住一辈子,甚至要代代相传的观念。其实这与海外的实际情况不太相符。根据历年平均统计,意大利人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样,比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。4、海外房子出租不难。一般海外地区经济欣欣向荣,外来人口很多,又是旅游城市,需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于卖价是否符合市场。
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可以,但相关法律法规和国内有差异,缴纳的税费也不同。各州的法律法规也不同。而且在建筑上也有限制。当然还得和当地政府沟通。
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可以,但相关法律法规和国内有差异,缴纳的税费也不同。各州的法律法规也不同。而且在建筑上也有限制。当然还得和当地政府沟通。
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以美国为例,海外房产投资的方式有3个:1. 传统的海外房产投资:就是作为个人买家,单独购买一套房子。通常可以通过经纪人进行操作。这个方案虽然能够**大程度上享受房产投资收益,但是对于海外的、不熟悉当地市场的买家来说难度挺大,就连高净值人群都望而生畏。2. REITs美国房产基金:通俗来说,REITs 就是包租婆,投资者把钱给到他们,他们拿着这些钱购买商业或住宅地产(比如医院、写字楼、公寓等),然后把这些地产租出去,也有少量会卖出,租金是他们的主要收入。3. 房产股权合投国内做这个的不多,比较有名的就是WeHome。简单来说,美国房产股权投资就是 WeHome 基于不断积累的大数据能力以及当地的资源合作关系,在美国房市上锁定预期投资回报高的房子后,发起合伙投资,参与合投的投资者按出资额取得房子的股份,分享房子的所有收益,同时负担该房子产生的成本费用。和个人买房在本质上一样,房子选得好不好直接决定了投资收益的高低。不同的只是原来是买整套,现在是买房子的一部分股权。总结公募 REITs 和 WeHome 房产股权投资,都可以将门槛高、流程繁的房产投资变得更方便大众参与,让更多人能够享受到房产投资的红利。当然二者的差异也很明显。
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