二手房买卖套路多,如何交易二手房不被坑?

• 156****8442 从**开始的挑房选房再到交易过户，你想知道的这里都有！
  看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后，提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。
  
  看房子的时候，注意下面几点：
  
  （1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。
  
  （2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。
  
  （3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。
  
  （4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。
  
  每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比**高的一套。
  
  如果你看的差不多了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！
  
  重要的事情说三遍，因为这个决定了你以后买房的操心程度。
  
  问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。
  
  现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。 2019-02-25 22:14:37
• 152****7168 不能过户的二手房千万不要买。
  　　第一、房产证一般都还是要半年左右才可以拿到，你现在贪便宜买了，一后证办下来的时候，房价涨高了，他就可以反悔，签了合同也没有用，他可以赔你违约金，这是一个风险。
  　　第二、公正都是中介公司骗人的，房产公正就是三种：
  　　1、赠与公正，风险是他 有权取消赠与
  　　2、合同公证，合同签了字盖了手印本来就生效了，再做公证 多此一举。
  　　3、委托公证，就中介常做的，中介会说做了这个公证房子就是你的，实际上委托公证不能证明房屋产权的转移，你只是个受托人可以办理该房子的相关手续而已。
  　　总结，只有过户才是**安全的 2019-02-25 22:14:28
• 152****3148 买卖双方签订购房合同，然后根据合同要求交钱，买房交全额房款或是办理银行贷款，然后双方带齐资料自己去走流程过户。
  
  如果是私下交易的话，不论什么方法，程序上都是先将原贷款还清。
  
  方法一：让他先自己还清贷款，你们在交易买卖双方无风险，这是**正规的方法。
  
  方法二：卖方若无力偿还，可以先让卖方找垫资公司先把贷款还了，然后再正常交易，买方无风险 卖方承担风险，因为垫资公司会留下卖方的结算账户，身份证，账户密码，一般公司越正规，风险越小。
  
  方法三：买方用自己的钱给卖方还贷，这样买方承担很大风险，因为如果后面交易中途手续不能顺利进行，那么之前还贷的事实是不能改变的。
  
  私下交易流程：
  
  1、产权调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，产权证上的业主姓名与卖房者是否相符，有无抵押或共有人等；
  
  2、签订买卖合同。买卖双方可以到房管部门等网站上下载合同文本，按买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，约定定金等签订合同；
  
  3、进行房产评估。评估时间大约要5~7个工作日；
  
  4、办理按揭业务。如果是混合贷，则要向公积金中心和银行同时申请。此过程比较消耗时间，大约40个工作日；
  
  5、按揭办理完成后，及时注销该物业的他项权证；
  
  6、将合同交到房管部门产权交易中心窗口，拿受理单；
  
  7、凭受理单到税务中心缴纳相关税费，领取税契证；
  
  8、凭税契证到房管局和土管部门办理房产证和土地证。
  
  如果是通过中介公司的话，会相对安全一些，具体操作流程如下：
  
  1、首先对买方的贷款额度、资信进行审核；
  
  2、审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；
  
  3、一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；
  
  4、卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；
  
  5、7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；
  
  6、7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；
  
  7、进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；
  
  8、银行凭新的房产证，给卖方放款；
  
  9、凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；
  
  10、**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。 2019-02-25 22:14:24
• 144****8692 找个正规的房产中介就行了。如链家、中原地产、满堂红、家家乐、乐有家、家家顺之类的连锁店。不过中介费要比小中介公司贵。 2019-02-25 22:14:16