二手房好买吗？手续复杂吗？

二手房过户基本手续是：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部发 票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。领证是指：买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

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房贷手续分为卖方和买方两类，卖方证件：房产证、土地证、契税发票、房屋所有人身份证、户口簿、婚姻证明；买方证件：身份证、户口簿、婚姻证明、银行流水、收入证明！的确有的二手房办不了贷款，原因有以下几种：第一，房龄超过20年的房屋，这样房子银行是不会给贷款的；第二，产权不明确的房屋，如房屋所有人过世，并且未办理相关继承手续的；第三，房屋手续不合法的，如小产权房。另外，像军队产权的房子也是不给贷款的，虽然这样的房子产权是合法的！

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房产证、土地证这两个肯定是需要的。查看产权，这个是必须的，拿到房产证到房管局查询；查看房屋的质量，**好就是暗访一下该小区的其他住户，记下需要了解的地方，然后再去看房；看周边环境，邻里的好坏，治安的好坏，物业的情况对于一个置业者来说相当重要；明确交易程序，二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤；明确违约责任，和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障，对方承诺过的东西要写在合同上，这样才有据可查；**好购买房产证满5年，面积少于144，**好是卖家的唯一住房，这样的房产税费缴纳情况**低。

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二手房交房和普通的毛坯房或精装修的新房交房的过程步骤肯定是不同的。重点不在建材上，重点应该在一些东西的过户问题上。比较水、电、煤、电话、宽带等的过户，还有户口迁移等问题。们来看下详细的内容！一、设施设备清点：由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。二、水、电、煤清点及过户：双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据**后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。三、电话、宽带过户：双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。四、有线电视过户：持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。五、维修基金过户：一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。六、物业服务费结清：下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。七、户口迁移：双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。八、清点钥匙：上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。九、结清尾款：在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明”全部房款已结清“字样。十、签署《房屋交接书》：《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。二手房交房手续说起来是比新房的交房手续会更复杂的，而且现在如果没理清楚的话，日后再回过头来处理就会变得更加麻烦了。所以二手房交房的手续一定要一条条地理清楚来，不得马虎。

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　　Number1　　新楼盘VS二手房，买哪个更划算？　　抛开很多人心中的“新房情节”，客观来讲，买房还是选二手房比较聪明。新房容易遇见以下这些坑，而二手房很难遇到。　　第一个问题是烂尾楼。　　目前中国的商品房采用的是期房预售制度，就是要先交钱、签合同，开发商再去盖房子，盖好之后再交付给你。　　我们的期房预售制度并不能防止烂尾楼的发生，在烂尾楼发生的时候业主就有较高的概率，至少短暂地会面对钱房两空的局面，这是我们买商品房**大的一个坑。　　第二个问题是质量灾害。　　施工方想把项目从开发商手里拿下，是以竞标的方式，比哪个施工方的价格更低，在这样的基础上，施工方实际已没有什么利润可言。要想获得利润，他们会选择这三方面入手，一是工程款主合同；二是规划变更，比如原定这个房子是要这么盖的，但是在施工的过程中发现这么盖不行，要拆掉重盖，这样的话就得额外付钱给施工方；三是偷工减料，收了房之后反正也看不出来。　　第三个问题是产权。　　经常会有人买到五证不全的房子，或是买了房子，房产证却办下不来等等各种各样的问题。　　Number2　　选二手房要从哪个方面去看？　　通过一个电梯就能判断出这个小区好不好，以后是**还是贬值。　　我们现在入住的房子是要交物业费的，物业公司将这笔费用花在电梯公司、安保公司、保洁公司上，其中电梯是整个物业费里**贵的。如果缩减对电梯每个月的养护，物业公司就降低了在电梯上消耗的成本，他们就可以得到更多的利润。　　一般来说，电梯如果不养护，到了第8年就会出问题。一个已经有8年、10年历史的小区，如果电梯还是和新的一样，那么说明这个物业公司给业主提供了相对不错的服务，要是这个电梯已经不行了，那么说明在过去的八年里，这个小区的物业和业主之间必然是矛盾重重。　　你的邻居们可能因为对物业公司不满，一直不愿意交物业费，物业公司收不到足够的物业费，就更不可能把钱花在小区里。由此，进入物业公司越想挣钱-业主越不肯付钱-业主越不付钱，小区就越差的恶性循环。　　房子的质量好不好，物业好不好，会影响到你在未来20年、30年住得舒不舒服，同时也会影响房价涨幅高低。很多人问我，买什么样的房子比较能**呢？要我说，用心维护的房子就会**。但是在小区里，这是你和邻居们共同努力才能做成的事，所以，选房子更多的时候是选邻居。　　Number3　　如何避开买房常遇到的这些坑？　　如果想避“坑”，有两个好方法。　　第一，你可以把小区的名字告诉有维权经验的律师，或许一说小区名字，他们就知道这个小区出过什么问题，因为什么维过　　第二，你也可以用搜索，加入该小区的业主群，业主群基本都是维权群，这样一来，有什么问题就一清二楚了。这个方法**简单有用。　　Number4　　便宜的房子能不能买？　　在买房的过程中，大家经常考虑要找性价比高的房子，但是房子是一分钱一分货。一般来说哪些房子便宜，哪些房子就容易出问题，便宜的房子都有哪些呢？比方说顶账房、拆迁安置房、两限房、商改住，它们的房价都会比周围的房子便宜许多，但是这些房子都不值得你去买，它便宜的那1/3绝对会带给你非常多的麻烦。　　经常会被人问商改住房、LOFT、酒店式公寓是否值得买。开发商用比较便宜的价格拿到了商业用地，再按照住宅的价格往外卖，卖出价格便宜而且不限购，看似很好的选择。　　首先，这类房子公摊面积会出乎意料的大，换句话说你买一百平米的房子到手应该是有80平米，但是如果买的是商住楼，恭喜你，一百平米的房子能到手50平米就不错了。　　其次，很多皮包公司为了方便经营，又不想承担太高的租金成本，就会选这些商住楼进行营业挂证，甚至真的在里面开店，那么这栋楼里就会进出很多陌生人，缺乏一定的私密性。　　同时这些房子因为本身设计不是住宅，隔音差、商水商电、没有燃气、一层只有一个卫生间等缺点会一一暴露。就算卖的便宜，在不限购的情况下这些房子还非常难出手，无论哪个方面考虑，这些房子都不值得购买。当然，买来投资出租的除外，考虑租金回报率就行了。　　Number5　　买学区房要注意什么？　　在过去这几年，很多开发商都宣传自己的小区是学区房，因为你不说自己是学区房就卖不出去。可是没有一个开发商有资格这么说，因为我们开发商卖的是期房，而我们的学区是每年春天由区教委进行划片区来的，教委划片的时候看的是户口。　　学区房每一年开几个小班是固定的，比方说今年十佳**一年级有6个班，一个班30个位置，那么总共只能招180个学生。这个时候在**附近新开一个期房楼盘，这个楼盘有没有可能成为十佳**划片的范围之一呢？不可能。　　如果是名校学区房，你的孩子有没有入学资格，看的是家长的户口、户口迁入时间、孩子的户口、孩子户口迁入时间。而买期房等房产证下来之后你才能办户口，等房产证下来通常是四年以后的事，黄花菜都凉了。即便是普通的**，不需要户口只凭购房合同的，期房那也要至少等两年时间。　　通常来说，开发商很难提前三年把小班给你预订好，他没有这个权利，所以开发商往往只是拿这个东西做宣传。“买房时销售跟你说以后是某某名校学区房，交房后发现小区被划到一所很差的**”这样被坑的案例太多了。　　如果你想买学区房，**好买二手房，如果你想知道你的房子是不是学区，务必问教委。如果想知道要买的二手房学位有无被占用，可以去居委会查询。

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