签订房屋买卖意向金合同时要注意什么？

• 131****5696 购房意向金也叫购房诚意金，购房诚信金，它不是定金也非订金，严格上它不是法律上的概念，一般来说是指购房者从是中介公司订购自己看中的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收，若卖方签收后即转化为房屋买卖的定金的，款项多少并不确定。
  二、如何处理购房意向金，购房意向金可以退吗？
  在二手房的买卖居间服务实践中，意向金转为定金的议价方式，已经成为行业惯例。由于我国法律规定中并无“意向金”的概念，导致在二手房买卖法律实务中，由于“意向金”所产生的纠纷居高不下。那么我们该如何对待购房意向金呢，如何防范意向金给我们带来的风险呢？笔者认为，主要要注意以下几个方面：
  1、关于意向金转为定金的约定。实践中，买方与中介在委托购房协议书中约定意向金之时，一般会约定意向金转化为定金的条件，一般不外乎经中介居间，卖方同意按照委托房款成交，即转化为定金。但这样购房者就处在被动的位置上，为了更好的维护自身权利，购房者**好在意向金合同书中注明，中介在向卖方转付意向金之前，必须再次取得买方另行出具的书面同意书，否则中介的转让行为无效，造成的损失由中介公司承担。
  2、关于买卖合同不能达成时意向金的处分约定。意向金的收取和处分规则要由双方约定，约定的内容对双方具有约束力，购房者需要遵守。但是购房者在交纳意向金时就要注意交纳了意向金，与卖方谈不拢时，意向金如何处分，是转化为定金还是转为中介费，就很重要了。提醒各位购房者，交纳意向金可以，但是要约定一旦买方没有看好房子不准备购买时，意向金就要如数返还，不得作为中介费用罚没。
  3、购房意向金可以退么，意向金的罚没规定是否合法呢？《中国人民共和国合同法》第二十三章居间合同中第四百二十四条至四百二十七条的内容对此做了规定。有的中介会约定买方一旦交付了意向金，和卖方见了面洽谈后意向金就转化为中介费用。这种意向金条款是违反法律规定无效的。根据《合同法》第四百二十七条的规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此中介居间不成不得罚没意向金。所以意向金是可以退回的。但是这必须是在意向金转换为定金之前，否则，就应该按照有关定金的规定处理。 2019-02-17 20:25:55
• 135****9947 1、意向金合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效
  2、如果意向金合同不具备房屋买卖合同的主要条款，不具备房屋买卖合同性质，属于预约合同
  3、但如果意向金合同具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同
  4、法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同 2019-02-17 20:25:46
• 147****9263 在二手房买卖居间服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为行业惯例。意向金转定金后，上下家任何一方违约或中介方“一房二介”，都应当承担合同约定或者法律规定的赔偿责任。
  　　意向金退赔产生的原因
  　　如今的二手房市场中，上家基本上是委托多家中介公司挂牌出售房屋。因此，当一家中介公司在明确上下家的买卖意向后，会尽可能要求下家在签订房屋买卖合同前先支付一笔购房意向金。在把意向金交给上家后，中介公司才能取得上家的房屋两证原件。但是在签订购房意向书或者交付意向金后，买卖双方如果因种种原因没有交易成功，中介和上下家三方往往会为意向金的退赔问题而产生纠纷。
  　　意向金何时转化为定金
  　　在实践中，房屋买卖双方已经议价成功并且上家已经收到中介转付的意向金时，该意向金转化为定金。
  　　在议价成功前，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应对中介承担赔偿责任。议价成功以买卖双方已经就买卖主要条款达成一致为准，实践中一般表现为上家在下家和中介签订的《承购意向书》上或在意向金收据上签字确认。
  　　意向金转为定金后如何处理
  　　一般情况下，如果意向金转为定金后。下家违约不买房，意向金将不能退还；如上家违约不卖房，则按“定金罚则”双倍返还下家。但是如果《购房意向书》中只是对购房价格、房屋状况作了简要约定，那么，当上下家在签订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同**终未能签订，上下家均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。即不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。
  　　如何避免意向金风险
  　　1、上下家在支付或接受意向金时就应当提前考虑买卖合同的内容，并签订书面协议。一般来说，意向金协议中应明确如下几点：房屋的基本情况，房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，房屋交付的条件及日期，房屋产权过户登记的办理时限，买卖合同未能签订时，意向金如何处理等。
  　　2、在“意向金转定金”模式下，上下家没有直接见过面，也没有签署过书面协议。对下家而言，只与中介签协议，意向金是由中介公司收的；对上家而言，一般也只与中介签协议，收到下家意向金后出具的收条也是交给中介的。在此情形下，如果不能签订正式合同，下家不要轻易同意中介的“上家不同意卖房，所以你把意向金拿走。”的建议，因为此时下家可以要求上家双倍返还意向金。
  　　3、在目前二手房交易红火的情况下，中介在上下家的利益冲突中往往会倾向于上家，并且由于中介在下家预订房屋和意向金交付中的角色并不明确。在与下家签的协议中，中介实际上只起到转交意向金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证上家接受意向金以及何时将上家出具的定金收条转给下家等并无明确约定，导致下家很难要求上家双倍返还意向金，同时也很难要求中介承担责任，所以下家在和中介签订意向金协议中对于以上细节**好要约定清楚。 2019-02-17 20:25:42
• 145****4485 1、意向金协议中应该明确意向金所指向的房屋标的，防止中介或者出售方单方变更，约定房屋的位置，面积，房屋的具体情况等；
  2、应明确购房意向金在什么时候转变为购房定金，这直接关系到购房意向金能不能要回的问题。为了更好的维护自身权利，建议购房者**好在意向金合同书中注明，中介在向卖方转付意向金之前，必须再次取得买方另行出具的书面同意书，否则中介的转让行为无效，造成的损失由中介公司承担；
  3、在意向金协议中约定好房屋的价格，意向金交纳方式，币种等事宜；
  4、约定好违约责任，**好约定不同意购房的，可以全额返还购房意向金。 2019-02-17 20:25:35