二手房**大概多少?为什么二手房**高?

以例子来说明一下：一套二手房的报价为80万元，如果我们按照**2成来计算的话，就是需要16万元，再加上4万元的税费（当房子满五唯一，好省去个税与增值税），那么这样算来准备个20多万应该绰绰有余了！但是，当实际需要付**时却被告知起码得准备28万元，中介**终给予的**价格为何会多了点呢？原来，BANK对该房屋的评估价是65万，可贷款额度至多为8成，即52万（65*0.8）。房屋售价是80万，而可贷款额度至多为52万，意味着至少要准备28万的**款了。这里的二手房为首套首贷，但却难以执行**低**标准，实际的**比例往往比规定的**低**比例要高很多，造成这种现象，主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。那么，是不是评估价越高就越好呢？评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的**款就可以少一点。评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越多。简单的说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，**款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的**款可以少一点。评估价过高或者过低，都不好，因为对于买房人来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳**款。所以，评估价适中比较好。影响评估价的因素有哪些？二手房评估价：采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观，以及其它因素，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。所以呢，在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。

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购买同样价格的新房和二手房，二手房的**要比新房高很多，如果按照首套房**三成来计算的话，二手房的**可以达到成交价的四成甚至五成。这是因为二手房是以成交价购房，以评估价贷款，所以实际的**比规定的**比例要高。在买二手房的时候，一定要区分二手房的成交价和评估价。为啥二手房**比实际规定的**比例要高？1、什么是成交价？成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格，比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，**后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。2、什么是评估价？买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。3、成交价与评估价，和**有什么关系？二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房**比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。贷款额度与**款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净**款。也就是或，可贷款额越大，二手房净**款就越少。举个例子，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的**比例来计算，二手房的可贷款额为56万（80万*70%）。这时候，购房者要支付的净**款就是44万（100万-56万），相当于成交价格的44%，这比30%的**比例，多了14%。如果二手房的评估是100万，则该二手房的净**款为30万。如果二手房的评估价为120万，则**款为16万（100万-120万*70%）。当然了，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则**款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的**款。个人在买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的**款，此外，还要缴纳税费等各项费用。

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需要缴纳以下费用：（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定

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**三成是广义上的**三成。比如房子成交价100万， 此房正好评估100万，那么**三成30万；如果有多贷款的需求，可以将房产适当高评，比如评估到110万，那么就可以贷款77万，**100万-77万等于23万，**就变成23%了；如果**能力较强，那么适当低评少贷款也是可以的。

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**三成是广义上的**三成。比如房子成交价100万， 此房正好评估100万，那么**三成30万；如果有多贷款的需求，可以将房产适当高评，比如评估到110万，那么就可以贷款77万，**100万-77万等于23万，**就变成23%了；如果**能力较强，那么适当低评少贷款也是可以的。

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