二手房交易未满两年怎么样? 二手房房产证未满两年如何避税？

• 145****3090 需要缴纳以下费用：
  （1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：
  
  若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；
  
  （2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳
  
  （3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。
  
  （4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳。
  （5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积； 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
  
  （6）二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
  
  （7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。 2019-01-18 11:37:43
• 154****4317 二手房交易购买后，满二年和满五年已基本无任何区别了，因为营业税满五年的规则现在已经已改为两年；二手房以前是满五年免营业税5.6%卖方缴纳，现在改为满两年免5.6%营业税。所以根据现在的政策规定是没有区别的。
  
  二手房费收如下：
  
  1、测绘费1.36元/平方，买方。
  
  2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；。　
  
  3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%，由买方缴纳。
  
  4、所得税按全额的1%，由卖方承担，满两年唯一住房减免。
  
  5、交易费6/平方,双方。
  
  6、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满两年可减免。 2019-01-18 11:37:37
• 144****3790 营业税是5.5%暂时不缴纳（国家政策规定到：年底后再按原来规定缴纳）优惠政策到期后需要按全额的5.5%缴纳营业税！】
  
  现在需要交纳的如下：
  
  1、买方缴纳契税（90平方内1%，90平米以上的1.5%，140平米以上的3%)；
  
  2、卖方缴纳1%个人所得税（若唯一住房可申请减。）；
  
  3、双方交易手续费6元/平方；
  
  4、买方测绘费1.36元/平方；
  
  5、评估费0.5%(评估额）；
  
  6、买方工本费80元。工本印花税5元：
  
  您按所占面积、评估额自己对号算算吧！
  
  2019-01-18 11:37:31
• 146****3663 2014年5月，家住农村的王某想在城区购买一套商品房，经朋友介绍，王某联系到了正欲出售房屋的陈某，双方谈妥后便签订了一份《二手房买卖合同》。王某向陈某一次性支付购房款50万元，陈某将房屋交付王某使用。由于合同约定办理房屋过户手续的全部税费由王某承担，王某了解到该房屋房产证办出只有2年，过户要缴纳的税费较高，而房产证满5年后税费将大幅度减少。为了省这笔税费，王某准备等三年后再办理房屋的过户手续。这期间，王某将房屋进行了装修，全家搬到了城区居住。
  
  两年后，王某突然得知自己的房屋被法院查封，后向法院了解，原来陈某欠下大笔债务，出借人起诉陈某，法院判决后陈某未归还。现在案件正由法院强制执行，法院查封了陈某名下全部房屋，包括已出售给王某的房屋。王某第一时间向法院提出执行异议，并向法院提交了买卖合同、购房款支付凭证等证据，要求法院确认房屋已归王某所有并停止强制执行。但王某的请求**终却未能得到法院的支持。
  
  律师分析>>>
  
  可能有些读者从情理上难以接受这个案件的结果，为何王某有购房合同、房款已付清且已经实际占有该房屋，仍不能排除法院的强制执行？根据我国《物权法》规定，房屋所有权是一种物权，而物权的确立必须公示，房屋经过登记，房屋登记部门在房屋登记簿上记载房屋的自然状况、权利状况、其他（限制权利）状况等，此时的房屋登记簿就是不动产的公示。因此，房屋只有经过登记，物权才能确立。
  
  该案中，王某为了避税，没有去办理过户登记，实际上其并不拥有房屋的所有权，房屋所有权仍然归属于陈某。根据《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定中，考虑到了如果因为客观原因导致不能进行过户登记，法院仍然会保护购房人的权利。但王某是为了少缴税不去办理过户登记，该原因显然属于王某的自身原因，便不能排除法院对该房屋的强制执行。
  
  综上，对于购房人来说，已经签订购房合同，并且交付了购房款，为了少缴税等原因，不进行过户登记，存在很大的法律风险。律师提醒，只有及时进行过户登记，方能确立自己对房屋的所有权。另外，如果房屋属于期房，当时无法立即办理产权转移登记的，也可以向房地产管理部门申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记也能保障购房人将来实现物权。 2019-01-18 11:37:27
• 134****8122 情况一：房产证未满两年 交税金额大
  张先生的儿子明年即将升入**，为了给儿子提供更好的教育，张先生早就打算买带有省级名校学位的学位房。经过几个星期的看房，张先生把购房目标锁定在天河省级名校华阳**上，华阳**对口楼盘的房价普遍都高达40000元/㎡以上，预算有限的张先生**终用200万元购入了一套一房一厅小户型，平时作为出租之用，一家三口继续住在原来的家中。由于名校学位房房源十分抢手，这套房源的原业主购入后眼看房价上涨了一轮，在房产证未满两年的情况下转售，短短一年多期间已经**了30万元。不过这也让张先生犯了难，房产证未满两年，房子增值的金额也较大，不论哪种缴税方式都需缴纳高税费，究竟张先生应该怎么缴纳税费，才能更省钱？
    
  在二手房交易中，个人所得税、增值税、契税的税费**高，其中个人所得税和增值税为卖方需要缴纳的费用，买家需缴纳契税，但目前市场上业主的放盘价均以实收金额为准，因此买家在购房时还要承担买卖双方庞大的税费负担，对于买家而言，要学会合理“避税”。税费计算方式主要分为按网签价计算和差额计算两种方式，在不同的情况下，两种计费方式所产生的费用差距会很大。
  
  方法一
  按200万元的网签价来缴税
  58同城负责人给记者算了一笔账，如果按照200万元的网签价价来缴税，由于张先生购买的是二套房，且房产证未满两年，因此契税统一按照网签价/1.05*3%的公式来计算，张先生需缴纳的契税为：200万元/1.05*3%=5.8万元。
    
  除此之外，由于广州二手房交易中，买方普遍需要承担业主的税费，因此张先生还要承担业主的个人所得税和增值税。张先生购买的物业房产证未满五年且不是业主唯一物业，因此无法免缴个人所得税，个人所得税按照1%的比例缴税，需缴纳2万元。增值税方面，房产证未满两年，同样无法免缴，需按照以下公式计算：网签价/1.05*5.6%，则张先生需缴纳增值税：200万元/1.05*5.6%=10.7万元。这也就意味着，按照网签价计费的方式，张先生需缴纳5.8万元的契税，2万元的个人所得税，10.7万元的增值税，合共需缴纳18.5万元的税费。
  
  方法二
  按两次房产交易的差额缴税
  赶集网负责人给记者算了一笔账，如果张先生选择提供房产原值发票，上一手发票价为170万元。由于契税的缴费统一按照网签价来计算，因此不论是否提供原值发票，契税的缴税金额都不会发生变化，两种计税方式的差距主要存在于个人所得税和增值税上。
    
  房产证未满两年的情况下，个人所得税按照以下公式计算：（网签价/1.05-发票价）*20%的公式来计算，张先生需缴纳的个人所得税为：（200万元/1.05-170万元）*20%=4.1万元。增值税方面，张先生提供原值发票，则按照（网签价-发票价）/1.05*5.6%的公式计算，则张先生缴纳的增值税为（200万元-170万元）/1.05*5.6%=1.6万元。
    
  因此，如果张先生提供原值发票缴税，契税需缴纳5.8万元，个人所得税4.1万元，增值税1.6万元，合共需缴纳11.6万元。
  点评
  
  从张先生的案例中可以看出，由于房产证未满两年，按照交易差额缴税，个人所得税虽然增加了2.1万元，但是增值税却能大大减少9.1万元，在总税费的差距上，两者之间相差6.9万元。房天下广州二手房卢佩婷指出，在房产证未满两年的情况下，税费的差距主要体现在增值税上，提供发票按照差额的5.6%征收，不提供发票则按照网签总价的5.6%征收，两者差距巨大，因此房产证未满两年的物业更适合按照差额缴税。“为了让房源卖出较高的价钱，业主普遍都会选择等产证满两年后再出售，以此免征增值税，现时市场中未满两年的房源主要是投资客或是少部分急于卖房套现的业主持有，投资客在转售房产时，普遍都会提供发票，以降低交易成本”。
  情况二：产证满两年增值幅度在5.3%以上
  在现时的二手房交易中，房产证满两年以上的物业，只要房产增值幅度在5.3%以上，按照网签价缴税仍是更省税费的方式。
    
  李小姐9月份刚购入了一套番禺洛溪的电梯三房单位作为婚房之用，建筑面积为98㎡，成交价200万元，由于近几年番禺作为房价洼地吸引了不少刚需买家前来置业，加上洛溪是热门板块，因此李小姐购入的这套物业的房价在几年中也上涨了15万元，房价上涨幅度在8%以上。
    
  在房产证满两年且为唯一物业的情况下，增值税免征，李小姐如果按照网签价200万元来缴纳税费，需缴纳1.5%的契税3万元，1%的个人所得税2万元，合共需缴纳5万元的税费。
    
  如果李小姐提供房产原值发票，按照差额计算，仍需缴纳1.5%的契税3万元，个人所得税按照差额的20%征收，即15万元*20%=3万元，共缴纳6万元。如此，李小姐按照网签价的缴税方式，可以省下1万元的税费。
  点评
  
  某网站广州二手房高级分析师卢佩婷指，现时广州房价以每年10%的幅度稳步上扬，因此普遍产证满两年的物业在交易时，房价增幅普遍都会在10%-20%以上，选用差额缴税的方式，主要是其购买的房源房价增幅较小所致。购房者在进行房产交易时，在房产证满两年的情况下，按照网签价缴税仍是较省税费的方式。 2019-01-18 11:37:07