二手房两年怎么算? 未满两年的二手房交易税费是怎么计算？

• 135****5253 《财政部、国家税务总局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
  
  《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第二条：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
  
  第三条：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
  
  即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产 2019-05-11 19:08:03
• 133****6339 如果自己着急入住，可以考虑购买二手房，二手房一般来说都可以及时交房入住。但是房屋产权是有年限的，如果购买二手房，需要考虑产权问题。那么，二手房的产权怎么算,产权会重新计算吗?所谓产权是指对房屋的所有权，而这个所有权是没有年限的，70年产权其实是指房屋的土地使用年限，一般住宅的土地使用年限都是70年，如果购买的二手房之前已经居住了10年，?那么这所房屋的土地使用年限还剩下60年，根据法律规定，待70年使用期限满后可以自动续期。土地使用权年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。购房者买到的一手房产权后，还要去掉建设期，到了二手房后，土地使用权年限仍是延续该土地的年限，年数也在递减中，因单套房屋的土地使用权与整个地块是捆绑在一起的。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条?土地使用权出让**高年限按下列用途确定：
  （一） 居住用地七十年；
  （二） 工业用地五十年；
  （三） 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
  （四） 商业、旅游、娱乐用地四十年；
  （五） 综合或者其他用地五十年。 2019-05-11 19:07:59
• 133****6366 5%的征收率全额缴纳增值税。
  
  《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率做了具体规定：
  
  1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
  
  2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税 2019-05-11 19:07:54
• 134****3072 **新**全的厦门二手房交易税费及相关知识
  
  
  
  二手房分住宅和非住宅，而住宅涵盖公房和商品房，具体如下：
  
  
  
  •产权类型为：
  
  
  
  1.划拨属公房（拆迁安置房是个例外，属划拨性商品房）
  
  
  
  2.出让属商品房
  
  
  
  •公房有：房改房（住改房）、统建房（经济适用房）、侨 建房、解困房等
  
  
  
  •商品房分为：普通商品房、高档商品房
  
  
  
  •普通住宅与高档住宅的区分标准：
  
  •1、面积小于144平方米；
  
  •2、建筑容积率大于1.0
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  •同时满足以上二个条件属普通住宅，反之为高档住宅
  
  注：新政后已不再区分普通住宅和高档住宅
  
  
  
  一、住宅类二手房交易税费计算
  
  
  
  （一）商品房
  
  
  
  •◆契税（与首套二套，购买面积有关）：
  
  首套房：
  
  90平以下（含）1%；
  
  90平以上 1.5%，
  
  
  
  二套房：
  
  90平以下（含）1%
  
  90平以上2%
  
  
  
  •◆增值税及其附加新政（与年限有关）：税率为5.6%
  
  • 满两年，免征收；未满两年，按申报价全额5.6%征收
  
  
  
  •◆个人所得税（跟增值有关）：税率1.5%，有增值才有个税；
  
  
  
  •减免个税条件：
  
  • 1 、该房产年限已满五年；
  
  • 2、系家庭唯一生活用房；
  
  • 3、卖方夫妻双方五年内从未交易（买卖）过房产；
  
  •4、省内除厦门户口，业主须提供户口所在地的无房证明；
  
  •5、省外户口，业主须在收件窗口写无房声明；
  
  •（注以上条件均需满足，缺一不可，才可达到减免个税）
  
  
  
  •权属登记费：80元
  
  
  
  （二）、公房：
  
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  1、房改房（住改房）
  
  •增值税：无
  
  •个税：申报价*1.5%（按个税政策征收）
  
  •契税：申报价*1%（90平含以下首购）、1.5%（90平以上首购）或 2%（90平以上第二套）
  
  •权属登记费：80元
  
  •土地出让金：申报价*1%
  
  
  
  2、统建房（经济适用房）、侨建房、解困房
  
  
  
  •增值税：5.6%（按上述增值税政策征收）
  
  •个税：申报价*1.5%（按个税政策征收）
  
  •契税：申报价*1%（90平含以下首购）、1.5%（90平以上首购）或 2%（90平以上第二套） 2019-05-11 19:07:50
• 141****3682 据3月24日财政部网站消息，财政部、税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号》（以下简称《通知》）文件。涉及《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（以下简称《规定》）等。
  
  
  
  《通知》指出，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
  
  
  
  针对社会普遍关注的个人房产出售税费缴纳问题，《规定》中做出以下具体安排：
  
  
  
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
  
  
  
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
  
  
  
  这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。
  
  
  
  但由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他也提醒，要谨防开发商等借增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人在签订合同时多加留意，必须搞清楚房款是否是含税价。
  
  
  
  根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，**终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。
  
  
  
  安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示，不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异，因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。
  
  
  
  为确保全面推开营改增平稳实施，税务总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。
  
  
  
  附件： 2019-05-11 19:07:45