首套二手房**比例多少?为啥二手房**比实际规定的**比例要高?

• 138****8401 1、什么是成交价？
  成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格，比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。
  2、什么是评估价？
  买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
  3、成交价与评估价，和**有什么关系？
  二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房**比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。
  贷款额度与**款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净**款。也就是或，可贷款额越大，二手房净**款就越少。
  举个例子，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的**比例来计算，二手房的可贷款额为56万（80万*70%）。这时候，购房者要支付的净**款就是44万（100万-56万），相当于成交价格的44%，这比30%的**比例，多了14%。如果二手房的评估是100万，则该二手房的净**款为30万。如果二手房的评估价为120万，则**款为16万（100万-120万*70%）。
  当然了，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则**款相对较低，但缴纳的税、契税就变多了，主要是因为契税、税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的**款。
  个人在买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的**款，此外，还要缴纳税费等各项费用。
  2019-01-15 19:04:49
• 141****1526 然而，中介公司的一个电话却让他傻眼了，**要准备28万，这一下子多了好几万。原来，银行对该房屋的评估价是65万，可贷款额度至多为8成，即52万（65*0.8）。房屋售价是80万，而可贷款额度至多为52万，意味着至少要准备28万的**款了。
  这里的二手房为首套首贷，但却难以执行低**标准，实际的**比例往往比规定的低**比例要高很多，造成这种现象，主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。那么，是不是评估价越高就越好呢？（PS：评估价高于成交价的现象也有，但比较少，常见的就是评估价≤成交价）
  评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的**款就可以少一点。评估价还影响交易的税费，税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越多。简单的说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，**款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的**款可以少一点。评估价过高或者过低，都不好，因为对于买房人来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳**款。所以，评估价适中比较好。
  那么，问题来了，买什么样的房子，评估价才能做到适中，不过高也不过低呢？在回答这个问题前，我们来说说什么是评估价，影响评估价的因素有哪些？
  二手房评估价：采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观，以及其它因素，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。 2019-01-15 19:04:41
• 136****5321 一、为什么二手房**比例比规定的**低**比例高？
  虽然是首套房，但二手房确实是难以执行**低**标准，实际的**比例往往比规定的**低**比例要高很多。主要原因是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。
  其实，二手房贷款是根据评估价的70％作为参考，**款比例因此会大增。其实在现有政策下贷款买房，购买新房和二手房在贷款**的计算方法上有较大区别。在办理二手房贷款时贷款额度是根据评估价作为参考的。
  所谓评估价，就是根据市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。二手房评估价大多为市场价值的80％，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价70％”的行规要求计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度高相当于房屋成交价的60％左右，因此二手房买主的**款比例将大增。
  其实在贷款买二手房中，大家除了要关注**之外，还有一些事项也是需要注意的，接下来，小编就为大家来一一介绍：
  二、贷款购买二手房注意事项
  1、影响评估价的因素
  二手房评估多为市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
  再结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观，以及其它因素，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
  2、要选择适合自己的还贷方式
  目前主要有两种个人住房贷款还款方式：一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本全还款方式。
  等额本息还款方式每月的月供相等，多还利率递减，本金递增。等额本息还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的支出。
  等额本全还款方式每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体算采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。 2019-01-15 19:04:35