怎么办二手房贷款? 买卖二手房不经过中介要怎么贷款

• 153****8081 二手房自成交详细流程如下：
  
  1、了解房屋所在地是否有限购政策，如有，买方应先根据当地的政策确认是否有购房资格。 如果签完房屋买卖合同后发现没有购房资格就糟糕了，买方须承担买卖合同不能履行的违约责任。
  
  2、贷款买房的两种情况
  
  第一种情况，纯商业贷款及组合贷款。买方到银行贷款受理部门确定贷款额度（携身份证、收入证明、户口簿、结婚证或单身证明；如使用商贷与公积金贷组合的贷款，还要提供公积金账号）
  
  第二种情况，纯公积金贷款，买方须到房屋所在区的营业部确定贷款额度，带身份证、户口簿、公积金账号、收入证明等。
  
  3、到房屋所在地的区房地产交易中心购买“房屋买卖合同”，要贷款的买6本一套的，不贷款的买5本一套的，建议多买一到二本，以免写错项目，进行修改。
  
  4、买卖双方填写一式六份房屋买卖合同，未尽事宜写入“补充条款”栏。
  
  5、买方带好经双方签字并盖章的买卖合同和身份证、户口簿等相关证件到房产交易中心查询一下买方是否有购房资格。
  
  6、购房资格审核通过后买方付**，双方携相关资料到房地产交易中心核定各自的税。
  
  7、买方带好经双方签字并盖章的合同，带上其他证件材料等，去银行申请贷款。
  
  8、买卖双方携合同以及其他一应证件材料，一同去交易中心办理过户手续。
  
  9、去财政局指定的金融机构开具购房款发票（一般在房地产交易中心都有窗口）。 2019-01-13 23:30:04
• 135****7330 切忌直接给**解抵押
  
  先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程，参见下图。
  
  
  
  一、切忌直接给**解抵押
  
  二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个**，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
  
  （1）卖家不止有一笔贷款。
  
  你的**出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的**去还钱，但只是杯水车薪。
  
  案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的**款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的**去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。
  
  原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。
  
  （2）卖家挪用**款。
  
  卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
  
  案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的**款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。
  
  一个月后，徐女士贷款审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万**款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。
  
  二、房款进行资金监管
  
  一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额**的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
  
  而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
  2019-01-13 23:29:59
• 132****4012 “买卖二手房合同中约定购房人用公积金贷款的方式支付房屋的部分房款，合同签订后，购房人公积金贷款没有获得批准，该怎么办？”近日，本报推出二手房买卖系列报道后，不少市民致电本报新闻热线，询问诸如上述关于二手房买卖中贷款的各种问题。
  
  二手房在申请贷款时，程序很复杂，需要注意的问题也很多。就此，记者采访了市房地产中介行业协会法人、1+1地产总经理裴永红。
  
  案例：购房贷款未能及时到位，导致房屋买卖合同出现纠纷
  
  
  去年 9 月，陈某（购房人）经某中介公司与高某（出售人）签了购房协议，约定陈某向高某购买今日尊府一套房屋，总价款为89.8万元，定金3万元，约定第二笔 16.4 万元，第三笔贷62万元，于过户日全部付清。
  
  一个月后，陈某支付给高某23万元购房款。当日，双方与中介公司一起到银行办理贷款申请，可因为陈某的信用问题贷款未获批准。又过了一个月，高某协助陈某又到另一家银行申请贷款。尽管陈某表示要以现金方式支付剩余房款，可高某不同意，他提出要取消与陈某的购房约定。今年 1 月，高某将房屋过户给了张某、朱某后，被陈某告上法庭。
  
  法院认为，虽然陈某因两次申请银行贷款均未获批准，致交易迟延，但陈某愿意现金方式支付，高某拒绝接受并主张解除协议，缺乏合同依据。在诉讼期间、协议效力尚不明确的情况下，高某擅自将房屋转让给案外人，属违约。**后，法院判决陈某、高某签订的购房协议书解除，高某赔偿陈某房屋差价款损失、返还陈某购房款及定金，并赔偿陈某的利息损失。
  
  针对这类问题，裴永红建议购房者，在签订房屋买卖合同中一定要约定清楚，如果房屋贷款未获得批准，约定双方的解决方式以及是否有解除合同的权利，这样才能避免出现上述案例中的纠纷。
  
  签合同时明确贷款风险，约定解决方式很重要
  
  
  裴永红介绍，购房者在签订二手房买卖合同时应注意以下问题：
  
  在房屋买卖合同签约前，购房人应到中国人民银行核实个人信用，避免在合同签署后，由于信用问题导致合同延迟履行或不能履行的情况发生。在签约前，一定要熟悉本地区的限贷政策，针对购房人购买房屋的性质和贷款的方式，了解购房人需支付的**款比例以及金额。在房屋购买合同中，购房人和出售人应明确约定。如贷款得不到批准，包括贷款未获得批准和未按照拟贷款金额足额批准，合同约定双方的解决方式。
  
  一般来说，贷款未获得批准的原因分为两种：一种是购房人自身的原因，如信用问题；另一种是非购房人自身的原因，发生不可预见、不可归责于当事人的事由，如国家政策的变化。在合同中，应对这两种可能导致贷款未获得批准的解决方式都要明确清楚。
  
  贷款未获得批准有三种解决方式：一是购房人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出售人；二是购房人继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，购房人自行负担已发生的及将要产生的各项费用；三是本合同终止，购房人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，如是购房人自身原因导致贷款未获批准，购房人承担在申办贷款过程中发生的各项费用。
  
  贷款期限、还款方式、贷款银行……购房者该怎么选择？
  
  
  “贷款是不是想贷多少贷多少？”“等额本息和等额本金有区别吗？”“贷款**长年限是多久？”……针对这些问题，裴永红给出了详细的介绍。
  
  首先关于贷款额度。无论新房还是二手房，商业贷款的贷款额度**高为市 场 价 的 70％ ～80％（各 地 政 策 不同）。需要注意的是，二手房贷款除了参考合同价之外，还需要看房子的评估价值，**后取两者之间的低值作为贷款基数。因此，二手房评估价往往是低于合同价（市场价）的，这样就意味着，购买二手房的朋友，需要准备更多的**款。
  
  第二是关于贷款年限。一般来说，银行个人住房贷款的**长贷款期限为30 年。购买二手房贷款年限就有许多其他限制因素，例如超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”。对于二手房贷款年限，不同银行的具体规定有所不同。
  
  第三是关于贷款银行。购房者在选择银行的时候，不仅要考虑到贷款年限的问题，还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。
  
  第四是还款方式。各大银行**主要的还款方式为等额本息和等额本金还款法。等额本金是指每月还款额不同，每个月需要偿还的金额逐月减少；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。所以说前期的还款数额较多，之后越来越少。等额本息是总利息比较高，但是每月还款额是相同的；前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
  
  第五要考虑还款能力。银行对于还款能力的一个重要判断标准就是收入证明。除此之外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额占月收入的30％~50％。
  
  裴永红说：“购房人申请贷款，需要经过很多机构，包括评估机构、担保机构、银行等才能完成，因此，如果有意向采用贷款方式购买二手房的购房者，**好找有资质、规模大的中介公司帮助办理。中介公司会针对不同购房人的具体情况，对贷款银行进行快速而准确的定位，设计出更为合适的贷款方案，帮助减少购房者等待时间。” 2019-01-13 23:29:49