二手房购买交易流程是怎样? 二手房的的买卖流程大概是怎么样子的

• 135****4968 二手房交易流程：
  
  1、买卖前的产权审核。仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。
  
  2、交定金与签合同。看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
  
  3、付首期及资金监管。除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
  
  4、签订买卖合同。签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。
  
  5、选银行和办按揭。如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。
  
  6、过户及交税去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
  
  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。
  
  包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 2019-01-13 11:27:48
• 135****2073 一、依据《城市房地产转让管理规定》第七条：
  房地产转让，应当按照下列程序办理:
  (一)房地产转让当事人签订书面转让合同;
  (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;
  (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;
  (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
  (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
  (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
  二、按揭贷款的方式购买二手房的交易流程：
  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
  2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
  3、买方交纳房屋价格30%的**款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；
  4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；
  5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）； 2019-01-13 11:27:38
• 144****5589 二手房买卖的流程具体如下：
  
  1、选房看房：买方先通过各种渠道，中介或网上选房、价格，房子和位置都觉得OK后，实地看房、然后买卖双方初步议价、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方承担。
  
  2、产权调查：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到房管局或档案大厦国土部门查该房的档案；从而获取房地产的权属人、面积、结构、有没有违章、有没有被抵押、有没有被查封等情况。
  
  3、签合同交定金：买卖双方就商定房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任等这几个重点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，支付定金给中介公司或卖方。
  
  4、卖方和担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
  
  5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，等候银行审批。
  
  6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，大概需要5-7个工作日。
  
  7、房产过户：买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，然后递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个-7个工作日；
  
  8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在本地房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，大概需要10个工作日左右； 2019-01-13 11:27:33
• 157****3891 很多市民不熟悉二手房交易流程，对收费项目也不甚了解，被部分黑中介钻了“空子”。为此，记者采访了相关部门和业内人士，梳理二手房交易流程环节，并列出收费项目、标准，给市民买卖二手房作为参考。
  
  
  
  step
  
  1
  
  签合同
  
  这一环节，除了签订存量房买卖合同外，市民还需和中介机构签订房地产经纪合同。涉及费用的，除了房款外，中介费也要明确。
  
  一般来说，中介行业收取中介费的标准为2%，买卖双方各收取1%;由于是卖方市场，因此中介费一般全部由买家承担。目前，物价部门并没有关于中介费收取标准的规定，**终收取多少，由双方协商即可。每套房子因为个体情况不一、中介机构不同，可能会存在差异。作为市民，对中介费有议价权。
  
  需要提醒的是，买方也不可一味追求价格低廉，而应该考察中介的资质、服务水平。
  
  step
  
  2
  
  查住房信息
  
  根据新的契税政策，购买家庭二套住房也可享契税优惠。因此，市民购买首套房、二套房，均应查询家庭住房信息。各区地税局窗口开具《家庭住房情况查询申请表》，填验盖章后持表格前往不动产登记部门查询，查询不收费。
  
  step
  
  3
  
  提前还贷
  
  如果卖家有贷款未还清，需向银行申请提前还款;银行审核通过后，对卖家发放提前还款预约单。
  
  这时候，如果卖家想用买家的**款还贷，则买家需准备好**款，付给卖家，卖家为买家开具提前还贷部分收款收条。如果**款少于贷款余额，则差额部分由买卖双方协商补足;如果**款多于贷款余额，则差额部分交到不动产登记中心进行资金托管。
  
  总之，在这个环节，买家就要拿出一笔购房款了。在替卖家提前还款后，买家应留意卖家的还款凭证、结清证明、还款明细单等。此外，买家也应到银行预审贷款，包括查询个人信用报告等。
  
  step
  
  4
  
  缴 税
  
  合肥实行“先税后户”，买卖双方需先在税务局进行缴税，然后到不动产登记部门进行过户。其中，契税方面，目前的标准是，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米以下，按1%税率征收;90平方米以上的，无论是否大于144平方米，均减按1.5%征收;个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税;个人购买家庭三套房的，一律按照4%征收。营业税方面，交易满2年的，营业税免征;未满2年的，按全额5.55%征收。个税方面，可按照全额的1%或者差额的20%征收。
  
  step
  
  5
  
  户口迁出及物业费结算
  
  缴税之后，卖家应前往房屋所在地辖区派出所开具空户证明。另外，前往小区物业公司开具物业费结算清单;如小区无物业公司的，则由社居委开具《未实施物业管理的房屋过户证明》。
  
  step
  
  6
  
  资金托管
  
  大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节，买家须筹集**款。如果未用于帮卖家提前还贷，则须到不动产登记部门进行资金托管。具体金额来看，如果是购买家庭首套房，**需2.5成;如果是购买家庭二套房，**需4.5成。
  
  step
  
  7
  
  过 户
  
  资金托管完成后，双方提交房地产业务受理单，进行二手房买卖登记。这里不动产登记部门将收取如下费用：登记费50元(住宅);手续费3元/平方米;工本费一本免收，两本以上10元/本;印花税5元/本。土地收益金(房改房、经适房等)。按照规定，7个工作日内，产权转移登记完成，新不动产证下发。
  
  step
  
  8
  
  贷款
  
  新证下来后，买家可去银行办理他项权证抵押，银行审批。这期间，部分中介趁机收费被广大购房人所诟病。一般来说，银行都会将房产评估作为贷款的前置条件。这时候，买方可以自己到市场上去找房地产评估公司做评估报告，费用大多在一千以内。而如果中介“代办”，评估费则会报出房价千分之二到千分之五不等的价格，有的高达数千元。
  
  除此之外，部分中介公司还会收取贷款服务费。有的中介会声称是因为银行要收取，有的则解释为“跑腿服务费”。对此，业内人士表示，如果中介在收取中介费时，承诺费用包括交易、办证、按揭服务的情况下，就不应该再收取贷款服务费。因此，市民在交易前，一定要看清与中介签订的合同中所约定的服务内容。如果希望中介费也包含贷款等服务，应明确写在合同中，以免被中介巧立名目蒙混过关。
  
  step
  
  9
  
  水电煤气过户、验房交房
  
  这个环节双方带起要件即可在相关部门办理，不收取费用。
  
  step
  
  10
  
  支取放款
  
  在确认卖方户口迁出、物业费结清、房子验收无问题，水电煤气过户后，买方可同卖方签字，卖方凭借资金托管房款支票，到不动产登记部门支取房子尾款。
  
  2019-01-13 11:27:28
• 153****0212
  一、费用篇
  
  1、中介费：在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，中介获取一定的服务费也是可以理解的。一般为房屋成交价格的1%-2%，目前没有统一的收费标准，这个得看行业习惯和自己的还价能力。
  
  
  
  2、贷款担保费：房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准，几百几千都由中介开。
  
  
  
  3、房屋评估费：银行根据评估报告里的金额来确定你所购买房子的价值从而来确定贷款金额，有贷款的都需要对房屋进行评估，一般这个收费标准是评估总价的0.1%-0.2%。
  
  
  
  4、二手房过户费：
  
  （1）契税：
  
  ①1%：首套或者二套，房屋面积90平及以下
  
  ②1.5%：首套房90平以上
  
  ③2%：二套房90平以上
  
  （上述二套房契税政策，不适用于北上广深）
  
  
  
  （2）个人所得税：
  
  ①住宅：全款1%或差额20%
  
  ②非住宅：3%或差额20%
  
  （注：这个费用是房东产生的，在中介谈判时要谈好由谁来承担，以免过户时产生纠纷，但实际中很多还是转嫁到买方身上了）
  
  
  
  （3）增值税：
  
  普通住宅/非普通住宅：满2年免征，不满2年成交价格的5%
  
  增值税的计算公式：
  
  应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率
  
  
  
  （4）房屋登记费：住宅80元/户；非住宅550元/户
  
  
  
  （5）交易手续费：住宅5元/平米；非住宅11元/平米
  
  
  
  （6）交易印花税：非住宅0.05%×总价
  
  
  
  （7）工本费：10元/本
  
  
  
  （8）土地收益金：24-240元/平米×土地使用面积，按土地等级征收
  
  
  
  （9）权证印花税：5元/本
  
  
  
  二、银行贷款政策及银行面签双方需提供资料
  
  
  
  1、买卖双方基本资料：
  
  （1）身份证明：身份证（含配偶），户口本（含配偶及未成年子女）
  
  
  
  （2）婚姻证明：
  
  ①单身：无婚姻登记记录证明（户口所在地民政局开3份）
  
  ②已婚：结婚证
  
  ③离异：离婚证、离婚协议（或法院判决书）、无婚姻登记记录证明
  
  ④再婚：离婚证、离婚协议（或法院判决书）、结婚证
  
  
  
  2、附加资料：
  
  （1）卖方：房产证、土地证原件
  
  （2）买方为商贷：收入证明、银行半年流水
  
  （3）买方为公积金或组合贷款：公积金缴存证明、银行半年流水（若配偶有公积金也需提供一份）
  
  
  
  三、过户所需资料
  
  
  
  1、卖方：
  
  （1）身份证（核对原件收复印件）
  
  （2）户口本（核对原件收复印件）
  
  （3）结婚证（核对原件收复印件）
  
  （4）离婚证和离婚协议书（核对原件收复印件）
  
  （5）单身证明3份（带照片复印后盖章的都行只收原件）
  
  （6）初婚证明（若房子是婚前购买则要去民政局打婚姻流水）
  
  （7）房产证原件（收原件及图纸复印件2份）
  
  （8）土地证原件（核对原件收复印件）
  
  （9）不予回购证明（经济适用房满5年方可上市交易，政府不予回购，可在房地局领取）
  
  注：若该房产涉及到上任婚姻或其他人则需先到房地局办析产手续后才能交易（所需资料：身份证、房产证、离婚证、离婚协议书等）
  
  
  
  2、买方：
  
  （1）身份证（核对原件收复印件）
  
  （2）户口本（核对原件收复印件）
  
  （3）结婚证（核对原件收复印件）
  
  （4）单身证明3份（带照片复印后盖章的都行只收原件）
  
  
  
  四、过户流程
  
  
  
  1、录网签合同：输入买卖双方身份信息、电话、房屋信息、成交价、不填的地方都打/，确认-生成合同号
  
  
  
  2、打印合同：房地局免费提供1份合同自己复印2份
  
  
  
  3、取号排队
  
  
  
  4、过户受理：询问买卖双方还有没有其他房子、签字按手印拍照
  
  
  
  5、税费缴纳：有公积金贷款要把缴费清单复印一份（**好拍个照留存）
  
  
  
  6、领取过户收件单：若委托领证需填委托表，受托人身份证复印件
  
  
  
  7、土地面核：老土地证+过户收件单+契税发票+土地收益金发票+合同+原房主身份证+婚姻证明
  
  
  
  8、领房产证：3-5个工作日后凭身份证和过户收件单领新房产证
  
  
  
  9、办土地证：拿新领到的房产证到土地局办土地证
  
  所需资料：
  
  （1）新房产证原件+复印件
  
  （2）老土地证原件
  
  （3）买方身份证原件 2019-01-13 11:27:23