个人交易二手房流程是怎样? 二手房的的买卖流程大概是怎么样子的

• 157****5262 （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2019-01-24 17:46:07
• 156****2253 二手房交易流程：
  
  1、买卖前的产权审核。仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。
  
  2、交定金与签合同。看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
  
  3、付首期及资金监管。除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
  
  4、签订买卖合同。签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。
  
  5、选银行和办按揭。如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。
  
  6、过户及交税去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
  
  二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。
  
  包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。 2019-01-24 17:46:02
• 137****6843 柳博坐在刚画好的交易图前，满脑子都是两三年后的样子。
  
  
  
  　　这是他从银行离职完全创业后的第二个产品，前一个，是流程外包的信贷工厂。刚面世的另外一个，柳博瞄准了二手房交易市场。
  
  
  
  　　在产品发布会上，柳博请来的银行、保险和中介人挤满了整个厅子，从平安银行零售总监，到南粤银行副行长，他的轨迹其实根本没有离开银行和零售业务。
  
  
  
  　　一整天被他念叨的词是“专业化”，信贷工厂需要专业化中介，二手房交易需要专业金融中介。对于此前将自己定位于职业经理人的海归柳博而言，任何一种专业工具的本土化，似乎都像一个试验场。
  
  
  
  　　二手房交易流水线
  
  
  
  　　柳博在平安银行、南粤银行时的老部下徐约可，现在他们创业项目大道金服的总裁，开始描述二手房交易市场。柳博则专注地端详着黑板上的交易结构图：“这个市场其实很大，不说深圳超过半数的房产交易来自于二手房市场，我们的调查是，2013年时全国二手房市场的总量是2万亿，2015年是3万亿。”
  
  
  
  　　这3万亿的市场里，交易流程如一条流水线，从买卖签约、卖方赎楼、解押、过户、抵押、放款、交割，不过七步。但这一条直线里，包含着二手房买卖双方、地产中介、过桥贷款方、担保、上家按揭银行、新增按揭银行，甚至更多。
  
  
  
  　　简单的理解是，如果卖方有一套房子想出手，卖方可能通过地产中介找到买方。签约之后，如果你有按揭未还清，那你还需要完成赎楼，这个过程里赎楼的钱可能是买房申请的银行贷款、也有可能是通过小贷、担保完成的过桥贷款，这是一个从一家银行解押到另一家银行质押的过程。
  
  
  
  　　“痛点在哪里？是赎楼，主要是慢、贵、不安全，实际上国外没有赎楼这个环节。”柳博说。
  
  
  
  　　在目前的市场中，赎楼主要有三种方式完成：买方**款赎楼（较为主流和安全）、现金赎楼（成本较高）、担保赎楼。后者在深圳等一线城市较为普遍，在加入一个担保公司后，可以申请一个成本约2%的赎楼贷款，用于还清上一家银行按揭。
  
  
  
  　　除了约为2个月的交易周期外，对于交易链条上的各方而言，赎楼过程的风险把控异常重要，“**怕的是赎楼过程中房产被查封”。
  
  
  
  　　虽然整个交易链条中有多方参与，但对于买卖双方而言，选择性较少，中介对交易环节渗透度高，除了撮合交易外，担保、过桥贷款、资金监管、甚至选择按揭银行的全流程中。
  
  
  
  　　“就二手房交易服务而言，若是一个全闭环的生态，仅由一家提供包括交易、赎楼、资金监管等所有服务，则客户将成为弱势群体，我们也希望这里面有所分工，中介慢慢退出，做自己专业的事。”中原集团主席施永青说。
  
  
  
  　　对于一家中介而言，中介业务之外，虽然争议颇多，但金融业务实际已经成为一个利润增长点，主动断臂。一方面是模糊暧昧的金融资质问题，另一方面则看新的交易模式的参与动力。
  
  
  
  　　产权交易保险是否能重构？
  
  
  
  　　柳博的新模式是在二手房交易中引入保险，以保单替代房产抵押，缩短交易流程。
  
  
  
  　　大道金服的切入点在于赎楼。柳博的想法是，在买卖双方签约之后，将按揭贷款发放前置，在这笔钱到达之后，能一并完成还清上家贷款、支付卖方房款，资金完成结算后，完成赎楼、过户、再抵押。
  
  
  
  　　这个流程将原来的二手房交易七步简化成五步甚至更短，一个关键问题是，在新增按揭贷款方的发放过程中，银行的审核标准，由原先的看房放款、变成看保单放款。
  
  
  
  　　商业银行信贷业务中，以保单质押作为贷款增信手段的案例并不常见。大道金服的产权交易保险，实际上是通过交易双方购买保险，银行按揭贷款可以提前发放，卖方提前获得放款，之后即可进行房屋交割，完成交易，这一过程中，大道金服和保险公司充当资金清算方。
  
  
  
  　　买卖双方购买一个产权交易保险，银行以保单为标准放款，如果出现违约，则由保险赔付按揭银行损失，而一旦交易完成，这个产权交易保险也终结。这实际上是一个短期的保证保险品种。
  
  
  
  　　由此的关键问题也就变成银行如何衡量这个保单的分量。大道金服的交易保产品发布当天，合作的银行包括邮储银行、中信银行等，保险方包括众安保险、联合保险等。而更多的银行，则是注意到这一新的产品，处于意向和观望状态。
  
  
  
  　　任何创新产品都需要交易各方的推动力，一家国有行广东分行零售部负责人称，“对于银行而言，这种模式能够简化流程，加快放款速度，早投放早受益是银行愿意看到的。但**关键的是看保险公司的能力，我们会关心赔付问题。”
  
  
  
  　　对于保险公司而言，一个短期保证保险产品经过包装后，一方面是保费收入渠道的增加，另一方面，如果这一模式被市场所接受，那体量也足够可观。
  
  
  
  　　“银行和保险公司对接的主要问题其实不在偿付能力，主要的磨合在于不同的监管体系的两个机构合作中，法律、业务系统的对接问题。”众安保险首席风险官吴逖说。
  
  
  
  　　柳博眼里的专业化金融工具交易保，能将赎楼逐渐变成历史。但除了和银行、保险、中介的博弈和合作之后，要使整个交易流程简化、标准化，除了这些市场参与方，等待他们去说服的，实际上还有交易市场的公证和监管方。 2019-01-24 17:45:57