全款二手房买卖流程是怎样的？全款买二手房的注意事项是什么？

• 151****5800 二手房如何进行评估：
  二手房价格评估既是一个市场化行为，也是一个非常专业化的房产研究行为，涉及到的因素很多，过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题。目前，房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法等方法，目前大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。
  所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例，与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。
  一套房屋，南北朝向当然要比东西朝向的价格稍高；多层住宅楼层以7层为准，底层和顶层的价格就要稍低；房屋新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，一般情况下年折旧率为2%；房型的系数加减就更加复杂，同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别)；厨房、卫生间也有面积基准、明房与暗房的区别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的。 2019-01-10 22:01:34
• 157****4058 全款买二手房注意事项如下：
  
  一、去正规的网站和中介
  如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。
  二、实地考察房屋情况
  
  1、房屋自身建筑情况
  
  如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
  
  2、房屋周边状况
  
  如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
  
  三、看房子产权是否清晰
  
  1、看房产证。
  
  （1）有没有房产证。 没有的直接PASS，没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。
  
  （2）看房主是谁。 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
  
  （3）看房屋有没正在贷款。 有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
  
  2、看土地证。 有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。
  
  划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
  
  3、去房管局核实，做系统的产调。
  
  4、看房子是否在租。 如果在租状态要提前协商解决办法，不然会很被动。
  
  四、交易前要注意的问题
  
  1、看二手房的物管费用是否拖欠：
  
  有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。
  （1）水费。
  
  要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
  （2）电费。
  
  要问卖家是否已付清电费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
  
  （3）煤气费。
  
  （4）物业相关费用。
  
  去物业公司问，有没有欠啥钱。
  
  2、注意迁移户口问题。
  
  有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。
  
  因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
  
  五、签订合同时的注意事项
  1、合同的建立：
  
  房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成**后的同一。
  2、约定付房款：
  
  一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。
  
  3、过户：
  ①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
  
  ②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
  
  二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
  
  ③上证的人数：房产证上要写几个人的名字，老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
  
  ④户口迁出：上一大点的**后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。
  
  4、明确违约责任：
  
  （1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
  
  （2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，**好直接定下具体数额的违约金
  
  （3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 2019-01-10 22:01:16
• 135****1439 二手房买卖交易的流程如下：
  1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；
  2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；
  3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复； 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了；
  4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。
  5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。
  6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。
  7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。 2019-01-10 22:01:02
• 144****3373 买卖二手房交易流程：
  
  一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。
  
  二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。
  
  三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任。
  
  确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司。
  
  四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
  
  2019-01-10 22:00:58
• 134****2533 全款二手房交易流程
  
  二手房过户是指对已经进行交易的二手房到房产登记部门进行产权变更登记，并缴纳一定的税费的行为的。
  
  二手房过户过程中应该注意一些细节问题的把握比如税费由谁来交，过户之后原来的房屋所有者需要把所有钥匙交给新屋主并且原本的房屋所有者不在具有使用该房子的权利（包括将房屋的租赁给第三人的权利的），如果细节的问题没有指明很容易的产生纠纷的。
  
  二手房的交易要注意些什么？
  
  1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案的资料的；如果卖方有代理人的，看他有没有经过公证的授权的委托书的。
  
  2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
  
  3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的＂两证＂，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
  
  4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
  
  5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权。因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
  
  如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
  
  在买二手房的时候，需要注意的事项比较多，特别是全款买房子，大家更是要谨慎。所以，大家在买房子的时候，无论是自己买还是通过中介购买，都要多注意。 2019-01-10 22:00:54