签订二手房交易合同时有哪些需要注意的？

• 142****3627 购买二手房在签合同时应当注意到的细节有：
  
  1、房屋手续是否齐全
  
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
  
  2、房屋产权是否明晰
  
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  
  3、交易房屋是否在租
  
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
  
  4、土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限。
  
  5、明确违约责任说明、明确解决争议的方式
  
  写明如违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。 2019-01-10 20:43:07
• 133****9403 二手房交易是一个相对复杂的流程，环节多、问题多，因此，我们在签订二手房买卖合同时要多加留意。一份全面的合同能够很好的保障我们的自身利益，帮助我们规避风险，规范二手房交易行为。那么，合同到底应该怎么签呢？签合同时我们要注意哪些问题呢？下面就来为大家一一解答！
  
  一、二手房合同应当怎样签
  
  1、选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质
  
  通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。
  
  2、要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈
  
  买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。
  
  3、要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间
  
  在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
  
  4、要在合同中约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额
  
  房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是救济手段。
  
  5、要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间
  
  对**款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明**款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是**款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。
  
  二、二手房签合同需要注意的问题
  
  1、二手房有无合法的产权和土地使用权
  
  合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同注意事项非常关键，值得每个人加以重视。
  
  现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的**保险方式是到相关部门进行核实。
  
  2、准确了解售房人
  
  一般来说，大家可以通过查看房产证所有人的身份证件，来解决该困扰。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。
  
  购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共同所有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人需要都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。
  
  3、对即将进行交易的房产基本情况必要了解
  
  这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。
  
  4、核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封
  
  如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握)。很多人在签订二手房买卖合同时忽视了这些应当注意的事项。
  
  5、购买的房屋是公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易
  
  预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。
  
  6、估算税费负担
  
  二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。
  
  根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向法律专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。 2019-01-10 20:42:59
• 144****2913 二手房合同签订是买房过程中**重要的一步。在签订合同时需要注意哪些问题呢？
  
  一、使用标准合同范本
  
  要使用房地产管理部门统一印刷的标准房屋买卖合同范本，逐条填写所列款项。
  
  二、注意产权及房产证办理问题
  
  签合同前，要明确房屋产权问题，产权不清晰的房屋不能买；多个产权人的情况要征得共有产权人的书面同意，代理人要有产权人的授权委托书。要在合同中约定过户及取得房产证的具体期限。在此期限之内卖家不陪同过户或买家未取得房产证，卖家要承担违约责任。
  
  三、认真阅读每条款项
  
  签合同前应提前对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的学习。在签合同前，一定要细致阅读每项内容，不明白的地方要问清楚才能签。
  
  四、明确房款交付等关键环节
  
  在合同中对房款交付方式，以及税费支付方式等作出详细规定，避免纠纷的发生。
  
  五、明确税费承担问题
  
  税费是一笔不小的数目，一定要在合同中约定各种税费由谁承担。
  
  六、明确违约责任
  
  二手房交易复杂且金额较大，容易发生违约行为。为避免纠纷，需在签合同时明确双方的责任和权利，以及违约金的支付方式。
  
  七、约定户口迁移问题
  
  二手房户口迁移问题一直是**难解决的纠纷之一，必须在签合同时明确户口的迁移事项。要用尾款等方式约束卖家，使其尽快办理户口迁移。
  
  八、邀请专业人士监督
  
  在签订合同时，**好请律师或相关行业人士参与监督，避免被骗。
  
  九、明确费用问题
  
  在合同的附件中约定水、电、煤、物业、有线电视等结算问题，如产生其他费用，该由谁来承担等。 2019-01-10 20:42:27
• 137****7544 签订二手房买卖合同时应注意以下事项：
  一、确认产权的可靠度
  1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
  2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
  3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
  4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  二、考察原单位是否允许转卖
  1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
  2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
  3、一般来说，军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
  三、查看是否有私搭私建部分
  1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
  2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
  3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  四、确认房屋的准确面积
  1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
  2、产权证上一般标明的是建筑面积;
  3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
  五、观察房屋的内部结构
  1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
  2、管线是否太多或者走线不合理;
  3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
  六、考核房屋的市政配套
  1、打开水龙头观察水的质量、水压;
  2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
  3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
  4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
  5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
  6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
  7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
  8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
  七、了解装修的状况
  1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
  2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
  八、查验物业管理的水平
  1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
  2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
  3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
  4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
  九、了解以后居住的费用
  1、水、电、煤、暖的价格;
  2、物业管理费的收取标准;
  3、车位的费用。
  十、追溯旧房的历史
  1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
  2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
  3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
  4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
  十一、了解邻居的组合
  1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
  2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
  3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
  十二、算计一下房价
  1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
  2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
  3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价。 2019-01-10 20:42:19
• 142****5579 签订前
  一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
  1、查看产权所有人的身份证件。
  2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?
  出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
  二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
  1、售方提供的房屋产权证是否属实?
  2、房产面积多大?
  3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?
  4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
  5、该房产是否已设定抵押?
  根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
  6、该房产是否已设定租赁?
  如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。
  签订时
  一、需要准备的证明材料。
  购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：
  1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
  二、看清楚合同中的约定内容。
  尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：
  1、房款的金额是否写清楚?
  2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
  3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成);
  4、何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);
  5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;
  6、房地产的风险责任何时转移给购房者?
  《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
  7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?
  8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)
  1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
  2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
  3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
  4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。 2019-01-10 20:42:16