土地证使用权面积怎么看? 土地证上使用权面积和分摊面积一样是合理的吗？

• 144****7930 　土地使用权面积是指房屋所占土地面积。计算公式为：分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积×楼房占地面积。
  　　房型图所标示的尺寸一般是轴线(中间线)的尺寸,可以计算出房屋面积,而建筑面积是由独用面积加公用面积组成,公用面积需要由政府认可的房地产测绘所出具<房屋土地测绘技术报告书>,房地产测绘所把公用面积核算成分摊系数,建筑面积=独用面积X分摊系数。
  　　公摊面积是指楼梯、走廊、地下室等均摊的、具有共同产权的这类地方，不属于你自己的，是属于户主管委会的。按总面积除以户数得出。
  2019-01-06 20:26:07
• 141****0043 用地面积和使用权面积不是一个意思。
  
  1、定义
  
  用地面积是指建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积。
  
  使用权面积是指你所有的房屋所占有的土地面积，也是指你实际拥有的土地使用权面积，我国的土地属国有，房产持有人只有使用权，所以叫使用权面积。
  
  2、包含范围
  
  用地面积包含代征面积，净用地面积。是同一宗地不同用途的划分而已。在建设项目确定以前，控制性详细规划已经确定，从控制性详细规划图项目业主清楚知道自己征用的土地含有多少代征地、什么用途等等。
  
  使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。
  
  3、产权划分
  
  用地面积中包含的代征面积，虽然是业主出资、业主征用，但是土地使用权不属于业主，业主的土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有。
  
  使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净地面面积的总和，业主只对此部分土地拥有财产权。 2019-01-06 20:25:50
• 143****9834 估计因为是共用宗地的缘故，所以独用面积不好分割，故所有的土地面积没有区分独占和分摊，全部作为分摊面积计算了。也许不尽合理，但也没有大错。楼房中的土地面积分割本身有多种分割方法，具体说那种方法更科学合理一些，确实也不好说，各有各的理由，上述全部作为分摊面积计算其实也是方法之一，也有其合理之处。
  
  按照《土地登记办法》和《规程》在使用权人栏填写共有土地使用权的全部权利人：
  
  共有使用权面积为该宗地的总面积；
  
  有独用面积的，在独用面积栏填写独有面积，没有独用面积的应该填“0”；
  
  在分摊面积栏填写应分摊的面积。
  
  分摊面积可能是按你的房屋所有权面积占该宗地上总的房屋面积的比例计算的。 2019-01-06 20:25:44
• 135****8397 70年的土地使用权到期后，你的房子还是你的吗？这一直是许多老百姓热切关注的问题。
  
  11月27日，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排。明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。
  
  其实有一个人早就通过详细的分析完美地解答了这个问题，明确指出，一些人关于“70年到期，房子就被政府收回”的担忧是没有必要的。此外，到期后，需一次性缴纳接近房款的巨额土地出让金续约的可能性也不大。这个人就是知乎**牛检察官——逻格斯。
  
  逻格斯用相关房产政策结合实例，详解了关于房资产权相关问题，给我们吃了一颗定心丸。欲知详情，请看他如何分解。
  
  
  
  
  
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  让人晕菜的房屋所有权和土地使用权
  
  
  面对房价暴涨的趋势，很多人都觉得买房旱涝保收，不会亏本。老王也不例外，他盘算着：“我反正要买一套自住，如果房价跌了，那我房子还在；可一旦房价继续上涨，我就很难买得起啦！”抱着这样的心态，老王每天下班后就沿着上海的地铁线看房子，看着看着老王突然发现，上海外环以外的房子已经达到了每平米四万多，可内环以里依然有一些房子每平米只要四万多，也就是所谓的“老公房”。这些老公房房龄老，条件差，面积小，楼层低，结构不合理，还没有电梯，但地理位置极其优越，而且得房率也高得喜人。老王看得是又惊又喜，而中介也笑眯眯地带他去看了多套老公房。
  
  
  
  
  
  
  
  
  老王叹了口气：“这房产证上写得明明白白，房屋的使用权期限是70年。老公房楼龄大部分都已经三十年了，甚至还有四五十年的，再过个几十年就收归国家了，你说这可不是只能算半套房吗？”
  
  林检笑道：“这你说得可就不对了。”
  
  老王疑惑地问：“哪里不对？”
  
  林检：“也难怪你会误会，业主对房屋享有所有权，对土地享有使用权。使用权才有期限，所有权是没有期限的。”
  
  这下子轮到老王愣了：“不都是一套房子吗？怎么还分什么房屋所有权，土地使用权，搞也搞不清楚。”
  
  林检：“就比如说，你现在准备买的房子面积多大？”
  
  老王不好意思地说：“也就是54平方米，一室一厅吧。”
  
  林检：“那你这套房子对应的土地面积是多大呢？”
  
  老王：“当然也54平方米啦。”
  
  林检：“错，顶多9平方米！”
  
  老王这下子糊涂了：“我房子明明是54平方米，怎么对应的土地只有9平方米？”
  
  林检：“很简单，你这老公房是6层楼吧？（老王点点头。）那么你这
  
  套房子上下一共是六套吧？（老王又点点头。）所以说，其实是你们6户人家一起分摊这54平方米。也就是老公房楼层少才有这么多土地，如果把老公房拆了重新建公寓房，那么54平方米的房子能对应 9 平方米的土地就不错啦。”
  
  老王还是不懂：“你说的意思我差不多明白了，也就是说土地反正就是这么多土地，如果一块土地上建的楼层多了，那么每户房屋对应的土地就少了。但这和我们说的有什么关系呢？”
  
  林检：“你能明白房屋的面积和房屋对应的土地面积是两个概念，那我就好说多了。对于房屋的面积，你享有的是完整的所有权，不管时间如何推移，只要房子不被推倒，你就能一直享有房屋的所有权。但房屋对应的土地则不然，房屋对应土地的所有权归国家，而你是在国家批准的期限内使用这块土地，我们通常说的70年产权就是指这块土地的使用期限。”
  
  老王：“所以到期之后土地会被国家收回去，而房屋仍然留在你手里？”
  
  林检：“也不是。我们国家实行房地一体原则，即房屋的所有权和土地的使用权必须在同一个人手里。比如你不能只买土地，不买房子；或者只买房子，不买土地。国家在搞拆迁的时候也会把土地和房子一起收回去，不会只收土地或者只收房子。”
  
  老王：“这不就是只能用70年的意思吗？等到期之后难道还能继续用？”
  
  林检开始给他普及法律常识：“在我国很多地方，拥有不动产的业主都有三本证书：房产证、土地证和契证。许多人认为房产证象征对房子的所有权，土地证象征对土地的所有权，这样的观念其实并不准确，因为两本证所代表的权利性质是不一样的。”
  
  2019-01-06 20:25:38