一、开发商品牌在选二手房时，周边总体环境你可以很容易观察到。一些专业的数据比如绿化率、容积率等可以通过中介等查询到。但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，这很大程度上只能依靠开发商的经验和责任心。所以买二手房也是要看开发商的，选口碑好的开发商很重要。二、物业服务小区的一些特点是需要靠持续生活在里面才能感受到。比如物业服务的质量，社区安全、园林环境包括硬件维护的水准，处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但真的会影响你每天的心情。如果你住过物业服务特别好的社区，就会很难适应物业管理稍微逊色一点儿的房子。三、居住群体价格是一道筛子，决定了业主整体素质，而邻居影响着你的生活品质。别以为这是为了营销所说的危人耸听的言论，大体上来说，愿意为好生活支付更高价格的人总体上的修养、审美水平要更高一些，并且生活观、价值观更趋同一些。不是说你和邻居会成为多么好的朋友，但**起码你受到的干扰可能会少很多，楼道里玩耍的熊孩子能少一点，楼下或者车库里没人用钥匙划你的车，这些东西有时你花钱也买不到。四、小区口碑一个社区就是一个标签。回想你和朋友同事聊房子的体验，当一个人说“我住在哪个社区”或者“我住哪个品牌的社区”时，你脑子里会不会一闪而过给他贴一个标签？这是一个社区带给你的很长久的隐形价值，有可能是好的也有可能是坏的。这个标签的形成，**主要就是上面提到的，尤其是业主群体特征，往往会给社区贴上第一个、可能也是**明显的标签。所以买房之前可以先打听一下意向小区的口碑，这样比较放心。五、渗漏要细查厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区，对这些地区在看房注意事项中是必须要**查看的。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝，选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重，有无阴冷的感觉，通风条件如何，也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。六、看楼型与住宅结构住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下：（1）砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。（2）砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，俗称“挂板楼”。（3）钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。
全部4个回答 >买二手房如何选择?如何选购一套合适自己的二手房
136****5411 | 2019-01-05 22:07:48
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131****5329 一、看“房屋结构” 重要指数：★★★
房屋的结构直接影响到采光、通风等“居住舒适度”。现在的老公房以两种房型居多：双南和南北通。双南采光好，但是厨房和卫生间是暗的，直接通往过道；南北通风好，但是冬天北面的那间屋子比较冷。
二、看“装修情况” 重要指数：★
房屋的装修情况也是进入屋子后第一时间映入眼帘的，有些朋友想买装修好点的房子，这样自己就不用装修了，可以拎包入住了；而有些朋友对于装修的情况抱着无所谓的心态，因为自己入住前需要重新装修的。
三、看房屋“天花板” 重要指数：★★★★
看房屋“天花板”是看房很重要的一项内容，主要是看天花板是否有水渍；看天花板开裂情况，一般老公房天花板都是预制板，所以开裂在所难免，在装修时吊一层石膏板就解决开裂问题了。
四、看房屋“墙体” 重要指数：★
看墙体的开裂情况，如果开裂严重，那需要装修时重新“做墙体基层”，墙体基层需要干透后才能上涂料，所以装修的时间会延长。
五、看房屋“周围情况” 重要指数：★★★★
这个主要是看房屋周围是否干净，噪音是不是很大。
六、看原屋主“邻里情况” 重要指数：★★★★
这项内容主要是以旁敲侧击为主，可以等晚上的时候，绕开中介再来一次，从邻居口中了解原屋主的一些情况（可能你看中的房子没什么问题，但是你楼上楼下都是群租房，平时扰民很厉害），那你不得不需要重新考虑了。
七、看原屋主“卖房原因” 重要指数：★★★
可能有些房子卖得比市场价便宜很多，这时候应多加了心眼，了解了解为什么卖那么便宜？可能房东急于出国，也可能房东输了钱，急等钱用。了解清楚对方的卖房原因，防患于未然相当重要。
八、看原屋主“房产证原件” 重要指数：★★★★
看房产证原件相当重要，有可能对方是瞒着老婆、瞒着父母偷偷想把房子卖了，如果就这样签了合同，付了**，那么到时候不能过户，那就太麻烦了；去当地派出所了解了解屋子的户口也是相当重要的。
以上就是二手房选房时需要重点留意的一些问题，希望能对大家有所帮助。 2019-01-05 22:08:46 -
135****2098 购买二手房也要选择一个好户型，这样住着才舒服，下面小编为大家讲解如何挑选好户型。
首先，客厅是一套房源，或者说一个家庭的“门面”，客厅的户型结构是整个住宅的关键。“宽敞”、“明亮”是客厅的**基本条件，购房者可以根据自己的喜好选择大客厅或者紧凑型的客厅。大客厅**好选择朝向较好，采光好的通透式户型，这样既可以方便摆放家具，宽敞的户型结构也能够起到提升整个房屋空间的效果。小客厅则可以选择方形，尽量避免一些拐角和不规则的户型，这样以来会显得房间很小。
其次，卧室很重要，主卧面积在12平米左右，次卧在10平米左右**为适合。主卧**好选择带阳台，采光好的户型，次卧则可以根据房屋的结构，可以选择其他朝向或者封闭式的。
购房时对卧室户型的选择一定要慎重，千万不可勉强。因为卧室是人们停留时间**长的地方，如果它不够舒适会影响到购房人对整个房屋的喜爱。
另外，厨房和餐厅也尽量不要忽视，如果家庭成员较少，可以选择户型面积较小或者厨房和餐厅一体化的格局，或者选择现在比较流行的开放式厨房。对于餐厅的选择专家表示，餐厅和起居厅**好相对独立，这样看起来相互既有关系又相互隔离开来。如果餐厅要独立设计，**好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。
另外，提醒广大购房者，二手房由于房龄等因素，厨房和阳台可能存在一些破损隐患，购房人应当对这些细节进行详细的考察，避免由于选房不慎造成日后的烦恼。
挑选好了合适的户型，交房时，我们也有很多需要注意的问题。
二手房交房前，购房者应留意以下十处易疏漏的环节：
1．买方是否已到税务局开具全额房款发票；
2．新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税；
3．买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税；
4．房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续；
5．是否已前往煤气公司办理煤气更名手续；
6．是否已前往物业公司办理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用；
7．房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接；
8．房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接；
9．房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接；
10．水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。 2019-01-05 22:08:34 -
155****6392 选择中介时主要看以下几个方面：
一、看资质
《房地产经纪管理办法》第十五条明确规定房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明和收费标准。如果门店里没有公示，说明这家中介公司可能不规范，要小心。如果有公示，可以拍照，然后向当地主管部门、行业协会查询真伪。
二、看品牌和口碑
有品牌的公司会更珍惜自己的品牌名誉，通常管理、培训等制度都更完善，服务能力更强，就算出了问题，也跑不了，其处理纠纷等问题也较为透明。品牌是要靠历史积累和规模来证明的，而不是花钱砸广告就有了品牌。
三、看线上和线下的结合
一般来讲，房源信息都是通过线上和线下同时关联发布。线上浏览量大、网站信息齐全，线下门店覆盖率高、客户接待量大的中介一般更有房源量的优势，选择中介公司时要认真考察一下。
四、看经纪人专业度和服务细节
通过和经纪人沟通，看经纪人对周边社区是否真的了解，对税费计算是否精通，对交易过程中可能存在的风险是否清楚，来辨别专业水平的高低。
服务能体现出一家公司的管理、培训和文化。除了看一些诸如带看是否戴鞋套，更应该看经纪人是否经常向你反馈新上的房源，是否理解你的真实需求并为你匹配合适的房源，是否真正为你着想而不是急着签单拿到佣金。 2019-01-05 22:08:28 -
157****8491 1.交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。
2.交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。
3.交易手续的风险。房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
4.交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。
5.产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。 识别中介： 1、看看中介是不是有资质证书，从事房地产经纪业务需要专项审批的。 2、看看中介的实力，是不是注重品牌，人员素质如何，专业知识如何，因为人员水平决定了他们是否可以给你找到合适满意的房源。同时了解一下这个中介获得的相关荣誉。 3、看中介的广告，版面比较大的一般来说实力也比较强，信息量比较大。 4、这个中介是否进行“现金收购”业务，如果中介花重金收购的房屋，不赚取差价的可能几乎没有。 5、中介在进行交易的时候是不是允许见到业主，交易过程是不是透明，有些赚取差价的中介总是处处回避业主，生怕客户和业主谈到价格问题。 6、签订合同时是不是签订《三方协议》或是《居间合同》，就是说是不是在中介、客户和业主共同参与的情况下订立的合同在交易时你要按照下列操作，二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2019-01-05 22:08:12
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注意点1、确认产权购房者在购买二手房之前要先确认产权证上的权利人是否与卖房人是同一个人，是否有共有人；搞清楚准备购买的二手房是属于商品房还是属于政策类房屋；确认产权证上的面积是否与实测面积相同；查看产权证的正本，且到房地局查询此产权证登记信息的真实性；确认产权的完整性，有没有被抵押（包括私下抵押）、查封等等。注意点2、查看搭建购房者在选二手房时应查看房屋是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；房屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。注意点3、观察结构购房者应认真观察二手房的户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。注意点4、考察环境旧的二手房一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。所以要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
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一、怎么挑选二手房交易中介？综合实践中的情况，购房者应当按照如下方式挑选二手房交易中介：1、多中介放盘，找对帮手。通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多，同一套房子通常都会在多个地产中介放盘，而对于买房者来说，若是看中了一套房子，则要多下功夫，可在多个中介咨询该房源的信息，并同时与多个中介谈判房价的下调空间以及手续费问题，在轮转一周后，自然能从中拿捏看中的房子的真实市场价格，并能从中找到**划算的中介公司代理。2、考察中介的经营性质，聊天验明经纪人专业度。直营的中介公司一般实力都比较雄厚，也比较注意自身的品牌形象，内部的管理体系也比较完善，相对来说损害客户利益的几率也相对较小，而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜，但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱，由于市场行情和宏观调控的影响，很多加盟店随时都有关门大吉的可能，选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。专业度是选择房产经纪人的首要条件，在看房的过程中，可以多聊些对房价走势判断、经营区域楼盘出售情况、交易流程、贷款税费、推荐房源性价比以及如何优化客户的购房计划方案等专业性话题，从中就能看出房产经纪人是否专业，是否值得信赖。3、查询居间协议，是否经过工商局备案。由于二手房交易的地域性和业内很多专业术语和行规惯例，国家并未强制要求中介公司使用法定文本，各地的房产中介公司与委托方都可自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。但若是中介公司单方制定的格式合同，则应在其使用所在区域的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)。
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现在很多市民都会通过房产中介买卖二手房，一方面是自己手中没有那么多房源信息，另一方面也是图省事，毕竟二手房交易流程还是挺麻烦的。不过现在市面上的房地产中介那么多，鱼龙混杂的，到底该如何选择正规的二手房中介？怎样的二手房中介才能令人放心？一、看资质作为合法存在的中介公司，不管其规模大小，《营业执照》、《房地产中介服务资格证书》和《房地产经纪人资格证书》这三证是不可或缺的。资质的法律意义在于，中介公司具备了从事房地产中介服务的资格，特别是当由于中介公司的过错给第三人造成经济损失时，有能力承担相应的法律责任，管理部门也能够对其作出相应的处理。如果一不小心遭遇“黑中介”，遇到问题关门走人是很方便的事情，到时候你也只能做祥林嫂了。按照有关规定，中介公司是应当将上述三证公开悬挂的，届时可以核对一下执照上记载的事项是否符合实际情况，有效期有没有问题。对那些以种种借口推辞验证的中介，**好还是敬而远之。
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一、对自己的实际需求做到心中有数换句话说就是清楚你是因为出于什么原因选择买房，这点很重要。因为出于不同的需求买房，选择的标准就会存在差异。如果买二手房是用来做婚房，那就要考虑婚房的实际需求：首先肯定不能太旧，另外，要注意装修风格，如果装修风格不符就要重新装修；如果购买的是二手教育地产，首先考虑的就是学区划分和房屋产权，对于房屋的新旧程度和其他因素的要求可以适当放低；如果是年轻上班族买房，首先要考虑的就是离上班地的距离和交通的便利程度。所以说，一定要理清楚自己的实际需求，哪些因素重要、哪些因素要求可以适当放低都要做到心中有数。二、实际选房的技巧确定好自己的实际需求，接下来就该选房了。有些基本因素在买房过程中是一定要考虑的，毕竟房屋是生活休息场所，保持一定的舒适度很重要。1、 通风、采光条件这两个因素是一定要考虑的，因为这关系着我们的健康问题。客厅和卧室保持一定时长的光照，并确保通风条件良好，这两点都是必须条件。2、 周边环境不嘈杂，确保安静上面也说过，房屋是生活休息场所，保持一定的舒适度很重要，而一个不嘈杂的环境也是确保舒适度的重要因素。长久生活在嘈杂的环境中，可能会因为长久得不到好的休息而处于一种焦灼状态，且长久以往可能会诱发多种疾病。3、其他重要因素买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况，要向周围的居住人群了解，多方面打听相关的信息。综上所述，选房的技巧就是满身自身需求的同时努力提高舒适度。二手房比较适合首次置业者、中等收入群体及长期投资人士，毕竟大家需求不同，合理安排才是**重要的选择。
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