一、怎么挑选二手房交易中介?综合实践中的情况,购房者应当按照如下方式挑选二手房交易中介:1、多中介放盘,找对帮手。通常多家中介公司所享有的房源信息都差不多,同一套房子通常都会在多个地产中介放盘,而对于买房者来说,若是看中了一套房子,则要多下功夫,可在多个中介咨询该房源的信息,并同时与多个中介谈判房价的下调空间以及手续费问题,在轮转一周后,自然能从中拿捏看中的房子的真实市场价格,并能从中找到**划算的中介公司代理。2、考察中介的经营性质,聊天验明经纪人专业度。直营的中介公司一般实力都比较雄厚,也比较注意自身的品牌形象,内部的管理体系也比较完善,相对来说损害客户利益的几率也相对较小,而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜,但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱,由于市场行情和宏观调控的影响,很多加盟店随时都有关门大吉的可能,选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。专业度是选择房产经纪人的首要条件,在看房的过程中,可以多聊些对房价走势判断、经营区域楼盘出售情况、交易流程、贷款税费、推荐房源性价比以及如何优化客户的购房计划方案等专业性话题,从中就能看出房产经纪人是否专业,是否值得信赖。3、查询居间协议,是否经过工商局备案。由于二手房交易的地域性和业内很多专业术语和行规惯例,国家并未强制要求中介公司使用法定文本,各地的房产中介公司与委托方都可自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。但若是中介公司单方制定的格式合同,则应在其使用所在区域的工商局进行备案,在备案时工商局会对相关条款进行审核,经过备案的协议及合同基本上能保障消费者的合法权益。在签订相关协议及合同时应特别注意重要条款(如付款方式、付款途径、违约责任、后续服务、中介公司的权利及义务等)。
全部3个回答 >买二手房怎么样?如何选择合适自己的二手房?
136****9727 | 2019-05-04 01:10:13-
148****8394 一、对自己的实际需求做到心中有数
换句话说就是清楚你是因为出于什么原因选择买房,这点很重要。因为出于不同的需求买房,选择的标准就会存在差异。如果买二手房是用来做婚房,那就要考虑婚房的实际需求:首先肯定不能太旧,另外,要注意装修风格,如果装修风格不符就要重新装修;如果购买的是二手教育地产,首先考虑的就是学区划分和房屋产权,对于房屋的新旧程度和其他因素的要求可以适当放低;如果是年轻上班族买房,首先要考虑的就是离上班地的距离和交通的便利程度。所以说,一定要理清楚自己的实际需求,哪些因素重要、哪些因素要求可以适当放低都要做到心中有数。
二、实际选房的技巧
确定好自己的实际需求,接下来就该选房了。有些基本因素在买房过程中是一定要考虑的,毕竟房屋是生活休息场所,保持一定的舒适度很重要。
1、 通风、采光条件
这两个因素是一定要考虑的,因为这关系着我们的健康问题。客厅和卧室保持一定时长的光照,并确保通风条件良好,这两点都是必须条件。
2、 周边环境不嘈杂,确保安静
上面也说过,房屋是生活休息场所,保持一定的舒适度很重要,而一个不嘈杂的环境也是确保舒适度的重要因素。长久生活在嘈杂的环境中,可能会因为长久得不到好的休息而处于一种焦灼状态,且长久以往可能会诱发多种疾病。
3、其他重要因素
买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况,要向周围的居住人群了解,多方面打听相关的信息。
综上所述,选房的技巧就是满身自身需求的同时努力提高舒适度。二手房比较适合首次置业者、中等收入群体及长期投资人士,毕竟大家需求不同,合理安排才是**重要的选择。 2019-05-04 01:11:14 -
155****2865 一、预算
根据购房调查显示,现时准新人购房预算一般都会控制在60-120万元,大部分选择贷款购房。很多准新人处在事业发展期,此时需要一定的流动资金辅助事业的发展,如果每月还贷额过高,在遇到突发事件时则很难周转。所以,建议新人们根据自身情况尽量选择贷款年限较长的类型,一方面缓解自身的还贷压力,保证生活质量,另一方面,如果事业发展顺利,还可以提前还贷。建议准新人们每月还贷数额**好控制在家庭总收入的50%以内。
二、交通
交通方便,兼顾双方上班时间成本,同时与男女双方父母住房距离适宜。两个人如果工作区域不同但都很稳定的话,建议偏重女方。再加上对于就近照顾父母的交通成本因素,三方交通便捷处应该是首选。
三、商业配套
开门七件事,柴、米、油、盐、酱、醋、茶,缺少任何一样都会使生活受到一些影响。一般来说,小区周边有卖场是比较理想的,不仅可以解决生活用品的一站式购买,而且可以降低不少生活成本。但是,如果周边没有大型的卖场,则要特别考察小区周边是否有便利店、菜场、银行和饭店等一些基础的商业配套设施。
四、房型标准
很多新人考虑到以后子女的需求,首次购房往往喜欢买房间多、面积大的房型。这样的操作,虽然看似目光长远,但是入住后往往会造成空间浪费,同时存在贷款压力大等负面影响。新人首次购房还是应当根据自己目前的情况来进行选购,不应求大求全,一步到位。一般而言,两房的房型相对比较实用,且不容易造成空间浪费。同样,根据自身经济以及实际需求,选择面积适中的房型,才是明智之举。等过几年有了一定的经济基础后,还可以置换新的房屋。
五、教育设施
在此所说的教育设施涉及两个方面。一是新人自身的再教育。当今社会进修必不可少,因此在新购房子周边,能够有不错的进修机构,不仅可以完成自身的提高,还可以省下不少往返的时间。二是将来子女就学问题。理论上当然是希望**离住所越近越好,小孩子上下学不仅安全而且省去了家长接送的时间,可以让家长将更多的精力投入到工作中去。 2019-05-04 01:11:07 -
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选二手房需要掌握技巧和避免纠纷,下面小编来为大家介绍怎样挑选二手房,买二手房注意事项有哪些?
一、怎样挑选二手房?
1、查明产权状况
“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份”比较复杂,了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。
特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证。
2、看清房屋结构
“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。
选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑惑。
3、考察环境和配套
旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
4、了解物业管理状况
对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。
二、挑选二手房要注意什么?
1、房龄一定要以两证为准。
2、房子的户口一定要查清楚。比如买的房子是有学区的,原房主还要把户口落在里面用两年,那你的户口要两年后才能迁进去,如果在合同里做了明确的约定还好说,但也有的卖家并不会如此坦诚。
3、跟房主谈房价,而不是跟中介谈房价。买房时中介会以防止跳单为由拒绝买卖双方联系,有的中介也会借此在价格上做文章,背着买卖双方赚差价。
4、不要轻信中介对你的帮助。在你的资金不足的时候,有的中介会主动表示愿意做保人,帮你借几万块来应急,而这种借款有可能就是高利贷。
以上是关于选房技巧以及买二手房注意事项的知识。 2019-05-04 01:11:00 -
138****8989 1.产权,有无共有人,共有人同意否。
2.规划,是否要拆迁。
3.卖房原因,若急于卖可狠侃价。
4.邻居,这不用多说了。
5.配套,水电暖是否方便、线路老化没。
6.房屋质量,结实与否,房型如何
7。年限,若用了40年了就不必买了。 2019-05-04 01:10:44
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一、看“房屋结构” 重要指数:★★★房屋的结构直接影响到采光、通风等“居住舒适度”。现在的老公房以两种房型居多:双南和南北通。双南采光好,但是厨房和卫生间是暗的,直接通往过道;南北通风好,但是冬天北面的那间屋子比较冷。二、看“装修情况” 重要指数:★房屋的装修情况也是进入屋子后第一时间映入眼帘的,有些朋友想买装修好点的房子,这样自己就不用装修了,可以拎包入住了;而有些朋友对于装修的情况抱着无所谓的心态,因为自己入住前需要重新装修的。三、看房屋“天花板” 重要指数:★★★★看房屋“天花板”是看房很重要的一项内容,主要是看天花板是否有水渍;看天花板开裂情况,一般老公房天花板都是预制板,所以开裂在所难免,在装修时吊一层石膏板就解决开裂问题了。四、看房屋“墙体” 重要指数:★看墙体的开裂情况,如果开裂严重,那需要装修时重新“做墙体基层”,墙体基层需要干透后才能上涂料,所以装修的时间会延长。五、看房屋“周围情况” 重要指数:★★★★这个主要是看房屋周围是否干净,噪音是不是很大。六、看原屋主“邻里情况” 重要指数:★★★★这项内容主要是以旁敲侧击为主,可以等晚上的时候,绕开中介再来一次,从邻居口中了解原屋主的一些情况(可能你看中的房子没什么问题,但是你楼上楼下都是群租房,平时扰民很厉害),那你不得不需要重新考虑了。七、看原屋主“卖房原因” 重要指数:★★★可能有些房子卖得比市场价便宜很多,这时候应多加了心眼,了解了解为什么卖那么便宜?可能房东急于出国,也可能房东输了钱,急等钱用。了解清楚对方的卖房原因,防患于未然相当重要。八、看原屋主“房产证原件” 重要指数:★★★★看房产证原件相当重要,有可能对方是瞒着老婆、瞒着父母偷偷想把房子卖了,如果就这样签了合同,付了**,那么到时候不能过户,那就太麻烦了;去当地派出所了解了解屋子的户口也是相当重要的。以上就是二手房选房时需要重点留意的一些问题,希望能对大家有所帮助。
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注意点1、确认产权购房者在购买二手房之前要先确认产权证上的权利人是否与卖房人是同一个人,是否有共有人;搞清楚准备购买的二手房是属于商品房还是属于政策类房屋;确认产权证上的面积是否与实测面积相同;查看产权证的正本,且到房地局查询此产权证登记信息的真实性;确认产权的完整性,有没有被抵押(包括私下抵押)、查封等等。注意点2、查看搭建购房者在选二手房时应查看房屋是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;房屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台是否是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。注意点3、观察结构购房者应认真观察二手房的户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。注意点4、考察环境旧的二手房一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。所以要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
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一、开发商品牌在选二手房时,周边总体环境你可以很容易观察到。一些专业的数据比如绿化率、容积率等可以通过中介等查询到。但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到,这很大程度上只能依靠开发商的经验和责任心。所以买二手房也是要看开发商的,选口碑好的开发商很重要。二、物业服务小区的一些特点是需要靠持续生活在里面才能感受到。比如物业服务的质量,社区安全、园林环境包括硬件维护的水准,处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等,这些看似小事,但真的会影响你每天的心情。如果你住过物业服务特别好的社区,就会很难适应物业管理稍微逊色一点儿的房子。三、居住群体价格是一道筛子,决定了业主整体素质,而邻居影响着你的生活品质。别以为这是为了营销所说的危人耸听的言论,大体上来说,愿意为好生活支付更高价格的人总体上的修养、审美水平要更高一些,并且生活观、价值观更趋同一些。不是说你和邻居会成为多么好的朋友,但**起码你受到的干扰可能会少很多,楼道里玩耍的熊孩子能少一点,楼下或者车库里没人用钥匙划你的车,这些东西有时你花钱也买不到。四、小区口碑一个社区就是一个标签。回想你和朋友同事聊房子的体验,当一个人说“我住在哪个社区”或者“我住哪个品牌的社区”时,你脑子里会不会一闪而过给他贴一个标签?这是一个社区带给你的很长久的隐形价值,有可能是好的也有可能是坏的。这个标签的形成,**主要就是上面提到的,尤其是业主群体特征,往往会给社区贴上第一个、可能也是**明显的标签。所以买房之前可以先打听一下意向小区的口碑,这样比较放心。五、渗漏要细查厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区,对这些地区在看房注意事项中是必须要**查看的。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰,这些都是渗漏的迹象。选择顶楼的购买者,应仔细观察顶层是否有裂缝,选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况,要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有,这表明该房地面严重潮湿,必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重,有无阴冷的感觉,通风条件如何,也可用硬物敲击地面,检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏,以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题,虽不危及安全,但十分恼人,不得不查。六、看楼型与住宅结构住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为:砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下:(1)砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋,俗称“挂板楼”。(3)钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀、耐火能力强,经久耐用。
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决定房价的因素有什么?影响房屋价格的因素有很多,但有三个因素是二手房交易双方定价时必须考虑的。1、房屋本身的因素①房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格;②房屋的朝向、户型等状况;南北通透、户型方正的房子是所有朝向里**好的;③楼层情况。一般情况下,6-8层好,15层以上(顶楼除外)的楼层也比较好,房价更高;④房屋的装修也会影响到房价,有的二手房即买即住,为购房者省去了装修的钱。这样的房子房价更高。2、环境因素①这里的环境因素包括自然环境和社会环境,小环境和大环境都不可忽略。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等自然环境,旧房都要打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。②居民结构、文化氛围、配套建设及中**区,都会对房屋价格产生较大影响,比如教育地产。3、心理因素购房者心理方面都会认为“旧房不如新房好”。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房。购买二手房时如何砍价?1、多委托几家中介目前的二手房市场行情告诉我们,之委托一家中介的方法不可取。作为购房者,如果能多委托几家中介公司,你可以获得更多的房源信息,中介为了自己公司的利益以及个人的业绩,会加快节奏,用更低的价格来促成你与房主的成交。但需要注意两点:①对购买二手房表现出强烈的愿望:这样才能使中介公司对你产生足够的重视。②选择有口碑、有实力的中介公司,维护自己的合法权益。2、多看房、少赞美多看房可以了摸清市场,少赞美可以让对方摸不清你的想法。在购买二手房时,大家对好房子的看法大多一致,购房者要做的就是多挑毛病,不表露出急切购买的心情,这样才能为今后的砍价留有余地。3、多与房主沟通房主才是**想把房子尽快卖掉的人。假如中介公司在带你看房之前为房子报价102万的话,你可以在与房主进行沟通时问这样一句话:“100万有点贵了,能不能再便宜一些?”这样做不但可以认清该房产在报价时中介公司有没有吃差价,而且有一定的“离间”成分。也许会有一些意外收获呢!4、房主漫天要价,购房者可坐地还钱有一些房主存在侥幸心理,偶尔来个漫天要价,这个时候购房者就应该坐地还钱了。实际上,每个想要卖房的房主都会对自己手中的房产价值有客观的估计,购房者不要因为房主过高的报价就轻易放弃自己心仪的房子,你可以先报个底价出来,再留个电话然后走人。通常他们会再联络你的。5、合理避税、压制中介服务费①没有强制规定由买方交的费用,购房者不要交。二手房交易过程中肯定要收一些费用,但有的费用(例如评估费、测绘费等)你可以提出由卖方承担,从而降低购房成本;②砍中介费现在中介公司为其服务所定的价格大致在总成交额的1.5%-3.0%之间,所以我们应该利用中介公司急于成交赚钱的心理将中介费压制到**低,或者要求卖方也负担一部分的中介费用。砍价窍门:无论你在委托中介公司时谈好了什么比例的中介费用,在将要签署购房合同时马上提出降低其费用。通常情况下,这个要求会使服务费下降0.1%-0.2%个百分点,如果是一套百万成交总额的房屋,你就可以省下一两千。
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