如何申请土地使用权? 开发商如何申请土地使用权

• 142****9971 农民如果想要流转土地，必须经过国家规定的合法程序。
  
  我国《农村土地承包经营法》第三十三条规定土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
  
  1、平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
  
  2、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
  
  3、流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
  
  4、受让方须有农业经营能力；
  
  5、同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 2019-01-04 08:47:30
• 144****4385 办理土地使用证国土部门叫土地登记，主要依据是2008年2月1日起施行的国土资源部40号令《土地登记办法》：
  　　第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：
  　　（一）土地登记申请书；
  　　（二）申请人身份证明材料；
  　　（三）土地权属来源证明；
  　　（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
  　　（五）地上附着物权属证明；
  　　（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
  　　（七）本办法规定的其他证明材料。
  　　第四章 初始登记
  　　第二十五条 本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
  　　第二十六条 依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。
  　　新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。
  　　第二十七条 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。 2019-01-04 08:47:27
• 133****8921 不动产登记时代，不查查土地证就过户房子，有风险！看看你是啥问题？
  
  近期，老百姓询问郑州不动产登记过程中关于土地证的问题非常多。河南商报投牌君（ID：toupai2015）整理一些百姓遇到的焦点问题，看看你是否也属于这种情况。
  
  
  
  
  
  网传问题小区
  
  
  
  
  
  投牌粉丝“子夜如诺”：我四月份买的房，拖到现在居然还没受理，现在卡到所有人都不知道的土地证这块，买卖了几次大家都没见过所谓的土地证，就没什么好的解决方案吗？历史遗留问题为什么让我们买单呢，前几次交易为什么不去约束这个问题？
  
  投牌粉丝“Hong jie” ：有关不动产登记的问题 现在郑州市惠济区北环路电厂路的利海托斯卡纳的小区开发商利海已经破产，现在小区的土地被查封，导致无法办理不动产登记。
  
  投牌粉丝“屌丝－老杨”：我是托斯卡纳小区的业主，同时也是一家二手房公司的负责人。其中一家中介门店就在托斯卡纳。经查实，托斯卡纳二期三期土地在被查封的情况下，现在无法做不动产登记，现在面临的问题是，成交的数十套托斯卡纳二手房都遇到了无法登记的问题。
  
  投牌粉丝“小冰”：房屋原来有房产证，过户后办理不动产证时，不动产中心回复说该小区没有土地证，办不了不动产证，奇怪的是没土地证怎么会办下来房产证了呢？
  
  投牌粉丝“QEY”：听别人说开发商土地被抵押了，正准备卖房，怕有这个情况，房子是惠济区的，如果有这种情况怎么解决？
  
  投牌粉丝“娜离子”：请问，不动产登记时，需要土地证！我们小区土地证一直在办理！还没有到个人手中！他们说有大证就可以，大证指的什么啊！开发商的国有土地使用权证吗？我们有房产证！谢谢了。
  
  市民：今年7月份在经开区一个大型社区里看上了一套二手房，等到过户时不动产登记部门说，小区土地有问题，不动产权证书暂时办不了。为了买这个房子我把以前的房子都卖了，人家要是逼我搬家，我就无家可归了。为啥之前没人说土地有问题？现在这样的流程多少人要遭殃？
  
  市民：卖家为了进行交易对房屋进行了“垫资解押”，利息由我们均摊。如今，眼看房管开区登记中心一查，办不了。原因是，这个小区的土地用途是工业用地，根本不是住宅用地，而且土地还抵押给了银行。按照以前的判例，只要法院判决强制过户，是必须要执行的。现在的问题是，不动产登记机构也是依法办事，就是办不了房屋登记，法院该怎么判？既然房产证都有了，为啥不能登记呢？土地不合规，原来的土地部门怎么审查的？房管部门又是怎么把关的？
  
  房屋中介：按照目前郑州所实行的二手房交易流程，如果房屋所在宗地有问题，且买卖双方都没操个心，直到不动产登记环节前没有人能告诉他土地有没有问题。原因很简单，前面所有流程都是房管局办的，他们看不到土地信息。税费已缴纳，甚至直到走完交易全流程后发现这个问题会更麻烦。
  
  房屋中介老总：办理不动产登记证书的快慢只是时间问题，是改革发展中遇到的常见问题，但部分小区土地问题都是历史遗留问题。有的小区甚至开发企业都倒闭了，根本找不到人，即便找到开发商了，你一个普通的购房者，谁搭理你？
  
  
  
  
  “土地证问题”解决办法答疑
  
  对于上述诸多问题，河南商报投牌君（ID：toupai2015）专门向国土部门和房管部门进行咨询，供大家参考。
  
  
  
  
  
  
  
  1、没有“小证”，不动产权证书到底能办吗？
  
  通俗地说，大证指的是开发商办的整宗土地的土地证，开发商办完初始登记后，再为各家各户分割办理分户土地证，就是小证。没有小土地证并不意味着土地一定有问题，但是土地如果真的有问题，在问题解决前不动产权证书的确是办不下来的。
  
  2、有“宗地状况”的“房本”≠“小土地证”
  
  很多市民会误以为自己手中持有那种标注有“宗地状况”的“房本”，就代表着自己拥有了“小土地证”。一些较新的房本上面虽然记载有宗地信息甚至土地编号，但这种编号是房管部门的一种“自编码”，与国土部门所掌握的宗地信息并不匹配。
  
  3、小区土地有大证，无小证，如何办理？
  
  如果这宗房屋所在宗地没有问题，只是因为整宗土地的大土地证未做分割，不动产登记部门将按“地随房走”的原则，对大土地证进行“单一面积核减”，即从“大土地证”中扣除单个申请人所申请的相应土地使用权面积，并为其颁发不动产权证书。
  
  4、土地有问题，导致房屋交易无法进行，怎么办？
  
  擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、开发商将土地进行抵押、部分“房改房”等历史遗留问题，是在各种不同的历史条件下出现的，情况复杂，要等待国土部门会同规划等部门进行进一步研究，并上报市政府批准相应的解决方案。 2019-01-04 08:47:16
• 141****3307 土地使用权抵押时应注意的问题
  
  
  我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产 金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。
  我们在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，**终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
  我们在处理房地产法律事务时还发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。乡一级政府无权出让土地使用权。该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
  导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
  涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：
  1．无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。 国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
  2．土地使用权抵押的前提。 房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
  3．抵押须有书面文件。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
  4．土地使用权与地上建筑物一致的原则。 在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
  5．保险问题。 土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
  6．土地使用权抵押时，应办理登记手续。 如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
  7．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。 一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
  8．董事会的决议。 抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
  9．应请律师出具法律意见书。 为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
  10．土地使用权抵押时应办理公证手续。 因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
  11．处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。 抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
  12．抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
  在土地使用权抵押过程中，抵押双方只有在充分注意到上述几个法律问题的前提下，才能使抵押活动正常进行。大量事实证明律师参与土地使用权抵押业务，有助于此项工作的顺利进展。所以抵押人和抵押权人在办理土地使用权抵押这一法律事务时，应及早聘请律师介入，会使这一工作更加规范化。
  
  土地使用权抵押贷款手续的有关规定
  
  目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段，经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押过程中存在的问题，进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》等法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定：
  一、有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。
  1、违法建筑或非法占地；
  2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；
  3、未经登记领取土地证书的；
  4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；
  5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；
  6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；
  7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；
  8、土地所有权；
  9、耕地、宅基地、自留地、自留山；
  10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；
  11、列为古文物保护的古建筑；
  12、其他法律禁止的。
  二、有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。
  1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的；
  2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；
  3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；
  4、乡、村集体土地使用权单独抵押；
  5、国有土地使用权出让金未缴清的；
  6、征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的；
  7、土地现状用途与登记用途不一致的；
  8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；
  9、未依法及时办理变更登记的； 2019-01-04 08:47:09