**佳答案根据我国法律的有关规定和实践，我国土地使用权的设定方式有以下几种： 1、经国家批准使用，再以合同方式设立。这种方式是指土地使用人在国家主管机关批准的基础上与国家签订土地使用合同，从而取得土地使用权。其特点是： （1）以这种方式取得土地使用权的，只能是中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业； （2）取得土地使用权需交付土地使用费； （3）土地使用权有期限限制，一般与企业经营期限相一致； （4）土地使用权不能转让。 2、以土地使用权出让合同方式设定。这种方式是指国家以土地所有人的身份与土地使用人签订合同，将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用人，土地使用人向国家支付出让金。其特点是： （1）以合同方式设立，国家和土地使用人处于平等地位； （2）取得土地使用权要交付土地使用费（出让金）； （3）土地使用权有期限，由合同约定，但不得超过法律规定的**长期限； （4）土地使用权可以转让、交换、赠与和抵押。 3、以承认的方式设定。在《土地管理法》颁布实施以前，公民拥有合法产权的私房所占用的土地、外国组织和个人在中国境内拥的合法房屋占用的土地，国家承认房屋主人对其房屋基地的使用权。其特点是： （1）取得土地使用权不用交纳土地使用费，但需要依法交纳土地使用税； （2）土地使用权没有期限规定； （3）土地使用权不能单独转让，但可以随房屋一起转让。 4、以批准城镇私有房屋用地的方式设定。城镇居民需要兴建私房的，其用地来源只能是市郊集体所有的土地。用地者须向县级土地行政主管部门提出用地申请，由县级土地行政主管部门报县级人民政府批准，办理征地手续，并由用地者支付补偿费和安置补助费，从而使国家取得土地所有权，用地者取得土地使用权。但自1995年1月《城市房地产管理法》实施以后，这种方式已被否定。其特点是： （1）以支付补偿费和安置补助费来取代土地使用费； （2）土地使用权的期限没有限制； （3）土地使用权不能单独转让，但可以随同房屋一起转让。 5、以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定。这种设定方式适用于农村居民建住宅用地、乡（镇）村企业建设用地及回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华桥、港、澳、台同胞等使用集体所有的土地建住宅用地等几种情况。用地者向乡级或县级人民政府提出申请，根据不同情况分别由乡（镇）人民政府或县级人民政府批准后取得土地使用权。其特点是： （1）不需交纳土地使用费； （2）土地使用权无期限限制； （3）土地使用权不能单独转让，但可以随地上房屋在土地所有权人集体内转让。 6、以订立承包经营合同的方式设立。我国农村推行家庭联产承包责任制，农民集体所有的农业用地，由村或村内经济组织与村民签订承包经营合同的方式承包给农民使用，农民因此取得土地使用权，这种土地使用权又称承包经营权。其特点是： （1）只有集体所有的土地或者集体使用的国家所有土地才能实行承包经营； （2）取得承包经营权后依承包合同交付承包费用； （3）承包经营期限有明确规定； （4）承包经营权可以依法转让。
全部4个回答 >买房土地使用权怎么弄？ 如何买土地使用权
143****1895 | 2018-12-29 14:52:07
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148****5388 不一定是70年，这个数字差不多是**高限，是由很多因素决定的，其中包括自然因素，例如水泥的使用年限，土地使用权可以续期，就怕建筑物到了危险期，那就只能拆除重新建设了。
另外产权是根据物权法登记的，不是必须登记的，不登记就不能行使物权法赋予的权利，房子存在归根结底是购买者（家）的 2018-12-29 14:52:44 -
144****7567 到期后土地使用权的处理方法：
1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。
2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。
3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 2018-12-29 14:52:39 -
141****9999 个人购买土地看你所够土地位置
城区是国有土地，去拍卖会吧
不是城区，应该不会是国有土地，属于集体土地。
1、先看土地的所有权人或使用权人是谁；
集体土地为农民集体所有，一般由村集体或村委会经营管理。
2、再看土地的用途是什么；
如果是农用地，转用须经有批准权的人民政府核准。
如果是集体建设用地，须取得所有权人的同意。
3、土地利用应符合相关规划。价钱要看具体情况 2018-12-29 14:52:33 -
151****6384 q1:为何会出现上述问题？
据张少清介绍，这要从国家土地政策讲起。
1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限**高为70年。
《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。
为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地**高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
Q2:出让年限到期后，应当如何续期？
张少清介绍称，《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。
到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
也有专家根据法律条文分析称：你的房子土地使用权到期之后，如果自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子，因为你拥有所有权。但如果你要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。
Q3:100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？
张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。
土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以有些市民当初买房的时候，就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。
在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
Q4:国土部方面有没有尽到必要的宣传和提醒义务？
张少清表示，国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，应该是深入人心的，社会公众应当知晓。
而面对“土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题，他表示，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。
Q5:对工薪阶层/收入偏低群体，是否有减免等优惠政策？
面临20年期限到期或即将到期的市民，多半为工薪阶层，甚至不乏收入偏低群体，一次性缴纳高额土地出让金对他们而言，是个不小的负担，当中还有人事从房地产开发商或他人手里买过来的房子。对于上述群体，国土部门方面，有没有减免等优惠政策？
对此，张少清表示，温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。
当地国土局也在研究这个问题，并采取了三个做法：
一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，到目前为止还没有收到很明确的答复；
二是温州国土资源局也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；
三是对于现在想要续期的市民，当地国土资源局随时欢迎，并给予优先办理。
续缴土地使用费，应当按什么标准呢？真的是要缴纳物业价值的三分一甚至二分之一吗？或者按温州市国土局土地利用管理处处长张少清的说法，至今没有制度上无法突破或者没有很明确的答复吗？
答案是否定的。
成功的案例，深圳已经有了，而且就是今年发生的事情。
3月24日，新浪乐居报道，深圳市福田区一小区业主把产权年限从50年申请至70年，房子从原来680万的挂牌价，调整为710万。今年一月份向深圳市规划和国土资源委员会提交递交地价延期申请，2月底拿到批复后涨价。
深圳这一案例，从本质上看，与温州并无不同。在4月1日深圳实施新的评估价之后，该小区评估单价为4 .4万元，即评估总价为354.5万元。续缴20年的土地使用费44940元，仅占评估价的1. 26%。这一比例是合理的，也是务实的。
由于历史遗留问题，深圳在同一个小区中，存在年限不同的房源。对于这些20世纪80年代至90年低初建设的安居房、公司福利房、经济适用房等存在同小区不同年限的情况，可递交延期申请。官方回复，约20个工作日可得到批复。
温州碰到的问题在国内属于先例。如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一，在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担，相当于房价一次性上涨了三分之一。
而随着时间的流逝，未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗？
有学者认为在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐会在社会上引发轩然大波。
为此，专家建议可行的解决路径有两种：
第一， 大幅度降低“续期”的土地出让金，因为首次购房时实际上已经缴纳了比较高比例的土地出让金；
第二， 以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
2018-12-29 14:52:28 -
135****5583 住 宅 土 地 使 用 权
每篇一词
释义：土地使用权是具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。住宅土地使用权主要是业主对房屋所在土地的使用权，目前一般是70年。
缘由：11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。其中对70年住宅土地使用权到期一事做了说明和解释，将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
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往期回顾
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Part Ⅰ
两种来源
房产证土地使用权来源主要有两种类型：
1.划拨。一般是政府用地、军事用地、教育用地等。是国家无偿给使用方使用的。
2.出让。一般是企业用地、城市商品房或者商业性用地等，是使用方花钱买使用权限的。
我国的土地证是使用证，不是所有权证。只有使用权，没有所有权。土地使用权出让**高年限为居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
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Part Ⅱ
土地到期案例
①
南山金桃园小区
非住宅部分土地期满政府无偿收回
2011年，金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后，金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，引发了极大的舆论风波。
深圳政府出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期问题，依照届时执行的法律规定办理。
②
罗湖国际商业大厦：
按照公告基准地价的35%补缴续期
罗湖国际商业大厦，同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，**早的在2001年就已经到期。
2004年，深圳出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。
③
福田长城大厦
补地价557元/平
2016年3月，福田长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。
这套房屋面积是80.58平方米，补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557元。照此计算，深圳住宅续期补缴的金额大概是房价的万分之五左右。
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Part Ⅲ
专家解读
杨立新：建议续期问题从这三方面考虑
（中国人民大学民商事法律科学研究中心主任）
目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。
续期问题可以从三个方面来考虑：
一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；
二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；
三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。
常鹏翱：不必担心个人住宅土地使用权到期收回
（北京大学法学院教授）
《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
张茂荣律师：民众“过度”解读住宅用地到期续期
（广东信荣律师事务所主任，深圳二手房律师团首席律师）
个人觉得民众对于《意见》关于住宅用地到期续期存在过度解读的情况：
一方面土地使用权属于物权，相关问题只能通过立法解决，不可能通过国务院文件解决，《意见》仅仅明确研究安排，既不涉及到期后如何续期，更不涉及是否需要付费；
二方面物权法明确规定住宅建设用地使用权届满自动续期，没有附加任何条件，如果付费续期则属于有条件续期，就不再是“自动”。
李宇嘉：产权续期 对不动产定价影响很大
（深圳市房地产研究中心高级研究员）
不管是不动产统一登记还是统一信用代码，以及不动产到期如何续期，保护私有产权，这个角度来看，我们现在要从税收制度改革的变化，从原来的土地财政，间接的转换到不动产税以及持有税，在这种情况下的话，公共财政建设的需要，必须有一个物质基础和前提条件，不动产所有权问题必须明确。不动产始终处于不明确中，风险到底有多大。现在的不动产定价基本上是按照70年的产权设计，如果续期的话，对不动产的定价影响非常大。
关系到老百姓的切身利益，草根层面充斥着民粹式的批评和建议；而业内一方，或主要抓住《物权法》在“自动续期”上语焉不详不放，呼吁尽快发布细则，或呼吁借着到期的契机，向“年租制”和房产税的现代公共财政转型。
但不管如何，土地出让收入能全部用到“雪中送炭”的公共服务上，这是减少争议，顺利续期的唯一出路。 2018-12-29 14:52:19
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土地使用权相关书籍土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 1、住宅的土地使用权年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。 2、房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。 3、经济适用房的使用年限为50年。房地产公司买地的时间开始的,购房合同上会写明,比如该土地使用年限自1997年-2067年,一共70年，如果购买房屋的时间是2006年，那么您的土地使用权只有61年,但你拥有永久房产权, 到2067年你只要补交土地出让金,就能继续居住下去,因为在我国土地是不允许私有化的.土地所有权始终归国家所有，个人只获得土地使用权。
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招行接受产品明晰、变现能力较强的商品住房/商业用房作为抵押物，且要求已办妥产权证明，可以上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况，具体农民房/拆迁房/自建房/集资房/小产权房等能否申请贷款，建议直接联系当地网点个贷部咨询。
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农民如果想要流转土地，必须经过国家规定的合法程序。我国《农村土地承包经营法》第三十三条规定土地承包经营权流转应当遵循以下原则：1、平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；2、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；3、流转的期限不得超过承包期的剩余期限；4、受让方须有农业经营能力；5、同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
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问 土地使用权答
个人和公司都可以拿地。个人拿地比较困难（成功案例不多），但是如果有渠道也无所谓。其它大概有如下四种方式：1、招标 国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。 2、拍卖 这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。 3、挂牌 这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中**优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，**后确定的公司为土地获得者。 4、收购 上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。
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