收房房产证怎么办? 房产证收房后一般什么时候可以办下来

• 146****4051 一般收房后多久房产证能下来； 只要商品房开发商具备以下条件，在3-6个月拿到房产证了。。。
  需要开发商的各种国土手续齐全、修建立项、规划报批、施工图审、修建、报建、预售等等，的手续办理齐备。
  还需要房屋竣工验收合格，包括其它的消防、环保设施验收合格。
  这些完善后，才具备办理房产证的条件，在办理房产证开始后，还需要3-6个才能拿到房证。 2019-01-03 23:59:00
• 157****1388 开发商交楼后一般在180天内办理房产证。具体要看商品房购买合同里面的约定。
  根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
  **高院《解释》第18条列举了在三种情况下，由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。 2019-01-03 23:58:54
• 141****2482
  1.准备材料
  
  商品房购房（预售）合同 房屋登记申请书 契税完税凭证 购房发票 专项维修资金缴存凭证 身份证 户口本 婚姻证明
  
  2.将材料提交给各区房管局 3.房本（不动产证）办理完毕注意：
  
  1.若是现房，不需要提供实测面积补差额发票； 2.如开发商代收代缴契税和专项维修资金，则无需提供契税完税证明和专项维修资金缴存凭证； 3.大多数开发商会委托第三方产权代办公司办理产权证。
  2019-01-03 23:58:49
• 142****4711 在催收物业费的过程中遇到很多因为开发商未能及时办理房产证业主拒交物业费的案例。
  
  业主的维权方式简单而粗暴，不管三七二十一，说什么都没用先把房产证给办了再说，或者说什么时候办理房产证什么时候缴纳物业费！相信很多物业同仁都遇到这种情形，这种拒缴物业费的理由又好气又好笑：房子是业主花了几十万几百万在开发商那里买的，物业只是提供基本的服务服务，办理房产证也是商品房买卖合同中约定好的，是开发商的义务，物业公司咋个给房产证呢？拒缴物业费也换不开来房产证。
  
  对用这种情况我们一般采取动之以情晓之以理的催收方式，先跟业主摆事实讲道理，梳理基本法律关系，告诉业主继续拖欠物业费的法律后果，敦促业主及时交纳物业服务费。当然有些业主是不吃这一套的，无论律师如何分析总，即便讲的天花烂坠还是无动于衷，对此我们主张在合法合理的前提下继续加大催收力度，迫使业主意识到一味拒缴物业费是达不到维权目的，拒缴物业费是没有法律根据，从而主动交纳物业费。
  
  我们认为通过拒缴物业费的方式不仅不能达到维权的目的，反而会因为维权方向不对而错失良机，因为开发商不给业主办房产证是合理且必要的。
  
  因为开发商不给业主办房产证是合理且必要的？我的天啊，开发商给了你多少钱，你这么替他们说话！
  
  今天我们分享秦兵房产律师团队徐斌律师的一篇文章，供大家思考和学习。该文深入分析了未办理房产证开发商和业主双方博弈的现实问题，也给出了维权解决思路。
  
  逾期办证违约金的秘密：办不下房产证对开发商更有利
  先说结论：
  
  对开发商来说，有约定比没有约定好
  
  对开发商来说，约定低也没所谓
  
  对开发商来说，约定高也不用怕
  
  对开发商来说，约定的巧妙就是 0
  
  对开发商来说，不办房产证更有利于开发商利益
  
  对开发商来说，败诉也不怕
  
  对开发商来说，有约定比没有约定好
  
  根据2003年的《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  
  第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
  
  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
  
  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
  
  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
  
  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  
  如果不约定逾期办证条款，开发商就要在交房90天内为业主办理房产证，违约金则参照中国人民银行的逾期贷款利息计算。如果约定逾期办证条款，可以约定逾期办证的违约金是日万分之0.00001，还可以约定逾期办证的违约金**高不超过 500 元。加几个0取决于开发商的脸皮薄厚程度，反正购房人也不会看。
  
  对开发商来说，约定低也没所谓，约定高也不用怕
  
  约定的低，有约定从约定；约定太高也没关系，你可以请求酌情降低。去年我们在北京代理一个别墅案子，有好几个原本坚定地业主代表，一夜之间放弃了维权，他们开始每天在群里刷屏给其他业主讲一个法律规定：
  
  第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  
  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  
  合同法第114条在这类案件里一般都用于给开发商酌减违约金，比如约定日万分之二的违约金，法院判日万分之一。按照我对小区业主的粗浅认识，一般业主们连违约金的概念都没有，合同也不看，是基本不会想到合同法114条这么高深的内容的。有比较大的概率，是开发商做了工作。
  
  
  
  其实如果业主懂法，或者找到懂行的律师，巧妙的运用这一条不但不会降低违约金，还会提高违约金。因为这个条款还约定了约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加的内容，比如有个客户原来的合同是万分之零点一。律师帮助客户请求法院把违约金提高到万分之二（60万左右），法院**终判了万分之一（30万左右）。
  
  大多数业主都不知道还可以请求提高违约金的计算标准，有的业主遭遇逾期办证10年才赔了几千元。
  
  对开发商来说，约定的巧妙就是 0
  
  除了约定违约金的比例，比如日万分之零点一，约定办理房产证的条件和时间就更加重要了。
  
  比如交房之后90天，交房是条件，90天是时间。
  
  山东有个开发商很聪明（也可以说他的律师很聪明），约定办证的条件是竣工验收通过之后90天。结果这个项目开发商并没有竣工验收，就直接通知业主收房了。这时候业主就既不能主张逾期交房的违约金，也不能主张逾期办证的违约金。
  
  不能主张逾期交房的理由是你已经收房了。
  
  不能主张逾期办证的理由是房子还没有验收，所以验收后90日还未届满。
  
  我第一次遇到这种约定的时候，心里由衷的钦佩对方律师（写合同的律师不一定是未来上庭被告的律师）。不过我认为这属于霸王条款，律师们开会讨论之后，计划先告个部分无效试试看。
  
  不办房产证更有利于开发商利益
  
  不办房产证，商业地产不好办理营业执照影响出租，住宅就没办法进行交易。按理说，办不下房产证，对业主没好处，对开发商有什么好处呢？
  
  答案是，对开发商来说，小业主办不下房产证的好处特别明显。
  
  
  
  比如浙江有个开发商楼盘烂尾，拖欠了几千万施工款。施工方不肯把已经竣工的房屋交付给开发商，拿楼盘威胁。开发商熬了一年之后突然通知业主收房，不明真相的业主收房入住，于是成为了开发商的筹码。但是施工款至今也没有解决，也就没办法去申请初始登记，办理产权证。
  
  再比如河北有个楼盘，开发商通过加盖的方式，把小区10层楼变成了15层。由于规划不能验收通过，业主就没办法办理房产证。这种情况比较普遍。我前几天去西安出差再次遇到了这样的问题。
  
  再比如北京某个别墅，从1994年开盘至今依然无法办理房产证。业主要卖房，就必须找开发商办理“过户手续”：业主先和开发商解除购房合同，再由新的买家和开发商重新签订买卖合同，用合同来代替产权证。 2019-01-03 23:58:42