买楼需注意什么问题？

• 154****9097 一、选位置
  
  房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和未来的保值、增值起着决定性的作用。无论购房者买房的首要目的是为了居住或是作为一种具有较高预期潜力的投资，房产能否**，区位是一个非常重要的因素。
  
  1.首次购房：看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅**很有希望，因为区域环境的改善会提高房产的价值，因此结合城市规划建设来分析住宅所在区位的发展潜力，对选购一手房的消费者来说十分重要。
  
  2.购买二手房：一般选购二手商品房多是出于就近上班或考虑孩子上学方便等自住需要，但仍然要考虑房屋**的空间，尤其是要关注城市规划的内容，看其是否对该项目在短期之内造成某些方面的影响，从而影响其价值的上涨或下浮。
  
  二、看配套
  
  居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。目前许多较大的居住小区设有**，以消除城市交通对**生上学路上的潜在不安全隐患；同时，早市、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要完善，如果是老年人居住**好还要有便利的医疗服务机构。
  
  1.首次购房：开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠，此时作为消费者，一定要保持清醒的头脑，对于开发商所描述的种种加以判断，并考察开发商之前所建设项目的情况，然后再结合其他条件作出决定。
  
  2.购买二手房：要实地考察项目周边的配套完善程度如何，尤其是要结合自己在看项目所在小区的位置，结合医疗、卫生、购物等多角度考察，综合多方面判断，来作出购房的决定。 2019-01-02 10:10:09
• 151****6490 要买楼，首先要了解楼。
  本人曾是某某房地产公司的核心干部，这些年赚了点钱够自己用，也算是及时抽身退下来了。我从中所得知的一些经验，拿出来给大家分享一下。现在中国楼市飞速增长，以外人看来，此等发展势头貌似是欣欣向荣，但在我们内部人员的心中却非常明白，越是呈这种趋势，越是证明售楼人的竞争大水份高，也就是说房子越来越不好卖了。
  先从宏观角度开始谈。其实炒房现象不单止在中国发生，早在中国楼市崛起之前，以资本主义为先的其他国家就已经开始了。我们做的时候，方法也是照着套用外国的。炒楼能以这个速度蔓延全球，可以说是做对了方法。但这个方法的弊端已经开始出现了，甚至让一些体制不完善的国家政府直接破产，或者地方性破产出现鬼城。因为这个方法透明了，人人都来搅和房产这趟肥水，泡沫就产生得越来越快，越来越多。以现在情况来看，只要开始用这个方法炒楼，泡沫就没有不破的！至于什么时候会破，每个地方不一样，要视乎地区经济的承受能力，以及政府的调整政策。一般来说，政府政策调整都赶不上泡沫破灭的速度，因为房产是人的一生**大的投资，一旦房产经济破灭，整体经济就会紧随其后急速下滑，从而令这个国家经济倒退数年，甚至十数年。这个方法涉及买楼售房的方方面面，下面会一步步提及。
  首先谈谈楼盘的等级。在中国一二线城市，楼盘分为低中高顶四个级别。这里说的楼盘，主要是指商住楼，也就是格仔楼。无论建楼的是开发商，还是和地方政府合作，从售楼这块来讲，性质都是一样的。造价1000/平米的，**低售价1000元x2，也就是2000元/平米，是比较低级楼盘。中高级的有2000元/平米的，就2000元x2=4000元/平米起；3000元/平米的，3000元x3=9000元/平米起出售，这也是市面上比较常见的楼盘开价区间。更高档的楼盘都是交通极好，或者私隐性高，房屋密度低，设施环境等综合条件非常优异的。这种小众别墅房一般都是名人高管所住，我们就不多做讨论了。总而言之，就是投资越大，回报比例也越高。但有些人认为贵的楼盘其质量就一定好，其实不然。因为这里说的造价，并不单指楼层质量造价，还包括地皮价格。地理环境好的地皮，政府拍地要价也高，这部分的成本是要算进造价去的，所以房贵，不一定质量就好。开发商建楼还要保守性地顾虑周边人群对房价的承受能力。若果地贵楼贵，人们买不起，资金回笼慢，是不利于开发商的生意理念的。一些资金不太充裕的开发商，为了买好的地皮建楼，甚至会牺牲楼房质量，导致楼房出问题开发商携款跑路的现象。所以买房第一步，就是要选实力宏厚的开发商所建设的楼盘，这样很多质量问题都可以避免了。
  大概了解楼盘是怎么回事后，我们再来看看楼盘的价格趋势。一个楼盘想要出售，做好群众效应很重要。开发商除了打出各种广告，还会以成本价左右，甚至比成本价还低的价钱出售给与其有关系的人，让他们先住进去。等到有外面的买家看见广告到现场看楼，发现楼盘确实已经开始住人了，问周边住户的意见，住的人也肯定都会答非常好。买家本身置业的希望加上各种好评与自己一拍即合，就会更坚自己在此定置业念头。此时这个买家就会成为开发商的潜在客户被登记在数据里。但其实这些原始住户都是开发商布置的**好广告，他们以成本价在这里置业，关了门就和开发商一家亲。某些开发商缺少这些“**佳演员”，就会在晚上把大部分的套房面向朝外的房灯打开，这个方法跟霓虹灯广告的效果是一样的，在黑夜中，高楼的灯光往往十分醒目，造成这楼盘已经很多人住的假象。更有甚者会把部分套房的阳台装修起来，挂上衣服制造有人居住的假象。遇到这种情况，买家可以实地到楼房里面走走，如果有人住，必定会加装不同类型的防盗门，布置门铃，门口会铺地毯等生活痕迹，这样可以计算下空置率，为日后讨价还价打个底。买房第二步，确认楼盘人气，不要被表面假象迷惑。
  一个楼盘的势做得好，那么它的房价肯定是呈上升趋势的波浪形。原理很简单却又很微妙：只要有人积极看楼，就会成为开发商的潜在客户，哪怕他没交易，也会被算进数据里，让该楼盘数据线上升。开发商的目的是要让这个客户在看楼的期间产生“楼价越升越高，越迟买越吃亏”的心理，客户一旦着急，开发商就有机会了。当开发商认为钓得差不多的时候，这个价值线就会下降一些，“方便”已经心急如焚的客户上楼。当客户真实交易后，开发商有了更多的流动资金支持，就会把整体楼价提升，在线性图上看，就是一浪高过一浪，从而向更多持观望态度的人施压。有人会问，价格越买越高，以后的人怎么办？开发商的旨意是尽快赚**多的钱，而不是尽快卖光所有楼。开发商卖出一套楼，他的利润是非常高的，到了售楼的中后期（入住率大于等于50%），哪怕是已经过了看楼的高峰期，他只要卖出一套就能赚回三四套的成本，所以开发商根本不会着急把楼尽快卖光。开发商会把把赚来的钱割舍一部分做周边建设，从而吸引拥有更高消费能力的客户群。另外在整个楼盘的销售规划中，都会遵从先差后优的原则，详细的我在后面谈经纪人的时候再讲。好的套房会被小心保留，日后再高价卖出。此方法肯定是从心理学研究出来的，因为按照这样卖到**后，表面上都会很符合市场心理。举例：客户A是先买的，虽然价格便宜，但位置比较差。客户B是后到的，买了高价楼，但位置很好。因为楼盘越卖越炒，越炒越贵，所以整体楼价都上升了，所有户主都觉得自己的套房很值，这样一来大家心理也就平衡了。但户主若想抛楼变现的时候就会发现，自己的楼虽然价值很高，但都是有价无市，根本卖不出去。**终胜利的，只有开发商与部分知道审时度势的业主（跟户主不同，他们大多是开始买楼的人，在开盘的时候就以极其优惠的价格投资性地买下几套房，也就是与开发商有关系的人）。开发商卷走了现金做其他投资，周边有消费能力的人又都被开发商榨取干净了，剩下给户主的就只有一个虚有其表的高价楼而已。所以买楼第三步，价值上升非常快的楼盘你就要慎重考虑了，这些楼盘往往已经被炒楼团包办下来，没有硬关系的话，能买到的都是比其实际价值高出很多的高价楼。
  买楼免不了要跟售楼经纪人讨价还价。在我这里，没有所谓的讲价方法可以传授给你，因为所有固定思维的讨价方法都可以见招拆招，你能看到的，经纪人肯定比你更快看到，所以我只能教你知己知彼。无论你是通过广告，网络，中介等何种方式，在你联系经纪人的时候，只要你报出想买的套房，他就能大概窥视到你的心理价位了（平方价x面积=总价）。如果你们是第一次接触，通常情况，他都会跟你说你看中的套房已经出售了，转而介绍其它给你。一些标价比其他低的套房，或能立即交易的急售房，都是开发商吸引客户用的。重点这些套房并不是真正便宜，都是比开发商期望售价高，比面价低的套房。它打着业主急售的旗子，用来思维性禁锢你的价格区间，灌输该楼盘**便宜的急售价格就这个，其他更不可能便宜的观念。实际上，这个价格马上卖掉他都能偷笑。但之前提及过，开发商的目的是赚**多的钱而不是卖**多的楼，如果太快交易，反而会让买家生疑，所以经纪人都会钓你很长一段时间。在边介绍边看房的过程中，他就你看中的套房总价，循环渐进的套取你能给出的**高买价。有些买家会联系数个经纪人，认为可以引起竞争，压低价格。但其实他们都是一伙的。只要是同一个片区，所有经纪人的房源，数据，甚至客户资料，都是共享的。客户同时联系数位经纪人，很容易会陷入车轮战的攻势，一不小心就会被花言巧语弄昏头脑。定力不够的客户，反而会被洗脑，弄巧反拙。没有一个经纪人会说实在话的，如果你用A经纪的报价去压B经纪的报价，你就已经入套了，而且连同B经纪也知道你已经入套了，这个价格必定是贵的。若你的资料（个人信息，购房总价，购房条件，心理价位等）已经被确实登记，很难再有讲价的余地了。你到开放商的售楼部，他绝对不会开放所有房源任你选的，经纪人会非常小心地探清你的要求，慢慢开放房源给你。前面提及，开发商总会先把差的楼先卖掉，因此你开始能见到的房源，都是很差的，哪怕你看了好多套，也只能在差的之中依靠对比性找个相对好的。所以买楼第四步：看楼先做好功课，查清楚哪个位置，哪个楼层适合自己，然后指定地方，让经纪人知道你有备而来直奔主题。看房的时候，要表现出不满意，在对比中增设自己的具体要求，从而迫使他在你搜索范围内，带你看更多的房以作参考，另外找房期间千万不要跟经理谈价格。
  找好房子后，谈价格是买房**重要的环节。这里提供一些方法给大家参考：一个楼盘开盘后，其流动资产转换成固定资产，实际价值相对稳定。所以该楼盘开盘售价，具有很高的参考价值。随着该楼盘资金回笼，周边设施的完善，交通的建设，该楼盘循环渐进上涨，才是一个健康的楼市。若果攀升速度过快，那价格无疑是炒上去的，既然开发商认为炒到多少都不过分，那么我认为买家杀多少也不过分。既然是谈钱的事，我的建议就是不用太君子，态度要坚定，一旦松口就很难挽回了。另外，楼盘报称的均价幅度的**低价，就是该楼盘**好套房的**高价值。也就是如果那里的均价是10000/平米--15000/平米，那么10000/平米这个价格就应该要在这个楼盘买到很好的位置。可能你会认为这个价格拿不下来。确实谈下来的过程要花点耐心和功夫，毕竟经纪人就是靠谈价格吃饭，这方面他们是专业的，跟他们谈价格还是要考自己本事。方法是死的，爆料以后开发商很有可能会改变算法，毕竟我也是退下来的人了。但在我发表之前，这个方法都是准确有效的，大家可以快速估算一下所想购置楼盘的实际价值，或者参考下这个时间段的楼面报价。买楼第五步，真正的实惠价，只有自己着手研究该楼盘的价值，从自个口中说出来，不会从经纪人口中听到的，切记！ 2019-01-02 10:10:02
• 141****9263 一、房屋质量问题
  
  房屋质量问题算是比较严重的了，常见的房屋质量问题有：楼体不稳定；墙体裂缝及楼板裂缝；屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处；墙体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差；门、窗密闭性差、变形；水、电、暖、气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关。可以找房屋质量检测机构检测一下房屋问题，找出问题的原因，拍照记录，保存证据。若合同中没有明确约定，经检验确属主体结构质量不合格的，业主有权退房。
  
  二、产权问题
  
  产权问题直接关系到房主的利益，业主所拥有的产权会受到影响，也有可能是，地区规划一直在变更，导致开发商拿了地以后不能立即开发销售；还有一些开发商则存在攥着地或者盘不肯出售的现象，导致产权缩水。
  
  三、房屋面积问题
  
  房屋面积误差是房产交易中比较常见的一种问题，根据国家规定，房屋建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，归属权归你。
  
  四、交房时间问题
  
  在购买房屋的时候签订的购房合同上一般都会表明交房的时间，如果遇到延期交房的情况，两方可以约谈一致，设定一个宽限的日期，让开发商在宽限日期内履行合同。但开发商在宽限日期内还是不能交房，这时候业主有权解除合同，开发商承担违约责任。
  
  五、定金问题
  
  定金的问题是在很多买卖交易过程中都容易出现的问题，容易把定金和订金的定义混淆，但我们签的认购书基本上都是定金的，定金是出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。 2019-01-02 10:09:53
• 154****5726 一、不要以地价判断地段
  
  很多人在判断地段好坏时都会以地价为标准，这样是不对的，地价很有可能是中介或者售房者吹嘘出来的，也有可能是受到别的因素的影响。判断地段的正确方式应该是结合需求进行，比如你是自住买房，交通的通达时间与生活配套就应该是主要判断标准，房子能够满足职场要求以及日常生活所及就可以了。
  
  二、不要以城市功能区判断配套成熟与否
  
  城市的发展速度很快，功能区也在不断更新，但是这并不代表相应的配套就很成熟。比如有的人认为商务区是否一定适合置业，这就是一个重大的误区，商务区可能只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。
  
  三、不要贪便宜，便宜确实无好货
  
  买房合法看起来非常简单，但事实非也，有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓，看起来账是非常好算的，但你要懂得如何深入内部来体会订价机制。此外，还有些房子看起来物超所值，但往往内部存在很多问题，比如质量问题或者债务问题，这都需要注意，便宜的房子自然有便宜的道理，但是你还是不要贪便宜比较好。
  
  四、谨慎认识赠送的所谓附加值
  
  为了消除消费者对公摊过大的顾虑，售房者可能免公摊销售；为了消除人们对电梯维护费的顾虑，售房者可能免除几年的电梯维护费用；为了消除人们对物业过高收费的顾虑，售房者可能赠送几年的物业管理费等等，这些都是短期行为的刺激销售政策，没有什么重大意义。购房者在买房之前要看清楚那些赠送的附加值，是真的优惠，还是假的。
  
  五、宣传图识与口头承诺要坚持落实
  
  由于广告法规的规定不一，许多房源的宣的内容与实际买入交付时的标准会有出入，所以，宣传图识与销售人员的口头承诺，不能信以为真，要么就写进合同的附件，要么就不考虑，千万不要轻易相信他们的花言巧语。 2019-01-02 10:09:44
• 138****7735 买房排号注意事项：
  
  注意事项一：虚假造势
  
  在买房前先排号，想必这是绝大多数购房者都经历过的事情。排号是为了更准确地了解市场，明晰项目的市场接受度，因此在楼市中，白金卡发放、VIP销售、排号、内部订房等造势“烘托”的楼盘销售方式屡见不鲜。开发商因此大获利益，而消费者明知是“当”也得上。
  
  注意事项二：摇号排号的“障眼法”
  
  开发商通过排号情况来确定开盘节奏和新推房源的套数，从而营造出热销的场面。很多人反映，排号的人数远远多于实际推出的房源数。比如某项目，3月份开盘预计推出的房源仅300套，但是目前就已经有800多人排号。一位知道行情的购房者说，在“人多房少”的情况下，开发商都是摇号卖房，摇到号的像是中了彩。房子销售自然就火爆，因为大家都很紧张，以为很多人抢房子，怕买不到。事实上，楼盘这种排号摇号的销售方式，是现在开发商卖房的常用手法。更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者:你不买后边还有那么多人等着呢。
  
  注意事项三：“滥竽充数”的排号单
  
  在开发商出具的排号协议上，许多条款都对开发商有利，排号单上，连房屋套型、面积、朝向都没有明确的约定，因此，在开发过程中，难免出现房屋面积变化，套型走样，开发延时，房价上涨等种种问题，从而购房者与开发商双方产生诸多怨气。
  
  一般来说选房时候楼盘采取的是快速营销方式，建议您保持冷静头脑，仔细挑选您需要户型及楼层。 2019-01-02 10:09:38