二手房买卖交易分买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况，具体过户流程如下：一、买方按揭贷款购房1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）；2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；3、向卖方支付定金并预留房屋尾款；4、房屋过户的同时银行审查贷款条件；5、银行发放贷款到卖方账户；6、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；7、向卖方支付尾款。二、买方全款购房1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；2、买方支付卖方定金；3、双方共同去做房屋过户；4、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；5、买方全款付清给卖方。
全部5个回答 >私人土地买卖流程是怎么样的?
147****5735 | 2018-12-25 19:28:23
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131****6567 这个是**新通过的《物权法》 里面详细说明了 你看看吧
十届全国人大常委会第24次会议对物权法草案进行了第六次审议，常委会组成人员认为住宅建设用地使用权期限届满后，应当自动续期。但是对原草案所规定的支付土地使用费、续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，则有不同的看法。有的委员认为，住宅建设用地自动续期以后，住户还要支付土地使用费，这样的规定是否合适。
全国人大法律委员会研究认为，对这一问题须慎重对待，目前以不作规定为宜。
如果说此前的物权法草案还授权国务院作出规定，给公民以可期待的空间，那么，删除这一规定，就意味着公民的住宅所有权将处于不稳定状态。
当前社会上流传着这样一种观点：按照现行的法律规定，住宅土地使用70年后，政府机关会自动续期，所以，所有权人不用担心。之所以没有明确是否应当缴纳土地使用金，是因为其中涉及到国有土地所有权问题。在我国宪法没有作出实质性修改的情况下，我国物权法不便将问题明晰化。
如果土地使用权到期之后，不需要缴纳土地使用费，自动续期，那么，中国的房地产将会出现新一轮的涨价热潮。道理非常简单，投资土地，一次缴纳土地出让金，将会使子子孙孙从中受益。购买了商品房，就意味着永远占有其下的土地，土地的国有制在物权法中被解体为实实在在的土地私有制。
由于目前尚未找到土地使用权与房屋所有权制度之间有效对接的基本法律制度，或者，部分决策者认为目前我们没有必要考虑土地使用权的时间性，所以，在物权法草案讨论过程中，各种问题纷至沓来。要想走出这个历史的法律困境，需要我们寻求恰当的理论依据。
传统的破窗理论认为，当供需之间处于相对停滞状态的时候，整个社会资源的流转速度就会减缓，财富增长的可能性就会降低。如何打破这种平衡呢？一些学者认为，就像启动汽车需要电瓶一样，启动经济发展必须打破窗子。按照破窗理论，当土地使用权期限届满，住宅所有权人可以自动续期，永续利用土地，土地的国家所有制就会化为乌有，而且房地产的发展也将失去内在的动力。
规定土地使用权期限，并且按照法律规定要求土地使用权人必须缴纳土地使用费，是一种典型的破窗理论制度设计。这样的规定可以加速土地的流转，并且带动相关产业的发展。所以，立法机关千万不能误解土地使用权有偿出让制度，将宪法中所规定的土地国有制改为土地私有制。如果像有些委员所建议的那样，住宅用户不需要支付土地使用费，那么不仅与现行的宪法不合，而且与发展经济的目标也不相一致。当土地使用权到期之后，通过新一轮的利益调整，不但可以确保土地得到有效利用，而且可在整个社会实现财富的再分配。
还有一种观点认为，住宅用户只需象征性地缴纳土地使用费，继续获得土地使用权。这样的观点同样荒谬。如果只是缴纳手续费，或者，微不足道的补偿费，那么，中国的土地使用权制度毫无价值，土地的国有制也没有存在的必要。
我国宪法之所以设计土地使用权制度，就是希望在不改变土地国有制基础之上，通过国有土地的有偿转让，提高国有土地的利用效率。如果土地使用权转让不能给国家带来收益，或者，人们通过购买商品房可以永久取得土地使用权，那么，土地的国家所有制也就彻底落空了。
土地是中国**大的国有资产。物权法在土地使用权问题上稍有不慎，就可能导致土地这一国有资产出现永久性的流失。当前我国住房分配极不平衡，如果允许少数商品房所有权人依据物权法永久无偿占用土地，那么在中国将会爆发土地革命。在没有解决房地产领域分配不公的问题之前，必须坚持宪法中所规定的土地国有制和土地使用权的有偿出让制度，决不允许物权法草案中出现任何导致土地私有化的行为规范。 2018-12-25 19:28:56 -
132****9824 办事流程:
一、土地使用者，应依法进行土地登记。经过土地使用者申报、权属审核、地籍调查、登记注册、按规定缴费，**后发放土地使用证。
二、初始登记的土地使用者，应提供土地权属证件，房屋所有权证或建筑执照等相关的证明材料，填写土地部门统一的表格。
三、土地变更登记
1、买卖房屋：该申报人应提供房屋所有权证，商品房买卖契约（统一格式），商品房销售许可证，卖方的土地使用证，该幢分配窗口表等。
2、析产、继承、转让：该申报人应提供房屋所有权证，原使用人土地使用证，公证书等。填写土地部门统一的表格。
四、每周本科负责将上述申报资料上交市局地政地籍处。等制证返回后10个工作日内立即通知使用者领证。
五、在登记过程中，现场需勘查、测量、设标。土地使用者应给予和配合。土地部门应将办事情况及时通知土地使用者。
六、土地使用者登记后，其地块进行地籍调查，经办事人初审，科长复审，经领导批准，方可领取土地使用证。领取土地使用证时，须提交土地登记收件单。 2018-12-25 19:28:47 -
154****5162 1、该宗土地的性质（划拨、出让、集体）划拨土地需补交土地出让金，价格土地面积×地级价×30%加上工本费、出让的只交工本费、集体土地只限本村村民买卖。
2、国家已审批的宅基地在建盖的时间上有期限，超过期限国家可以没收该宗土地，并且不退还购地款。
3、该宗土地的使用性质（商业、工业、住宅或其他）工业用地你要考虑清楚了。
4、土地的使用年限，划拨暂时无使用年限、出让商业30--40年、住宅70年。 2018-12-25 19:28:40
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办事流程: 一、土地使用者，应依法进行土地登记。经过土地使用者申报、权属审核、地籍调查、登记注册、按规定缴费，**后发放土地使用证。 二、初始登记的土地使用者，应提供土地权属证件，房屋所有权证或建筑执照等相关的证明材料，填写土地部门统一的表格。 三、土地变更登记 1、买卖房屋：该申报人应提供房屋所有权证，商品房买卖契约（统一格式），商品房销售许可证，卖方的土地使用证，该幢分配窗口表等。 2、析产、继承、转让：该申报人应提供房屋所有权证，原使用人土地使用证，公证书等。填写土地部门统一的表格。 四、每周本科负责将上述申报资料上交市局地政地籍处。等制证返回后10个工作日内立即通知使用者领证。 五、在登记过程中，现场需勘查、测量、设标。土地使用者应给予和配合。土地部门应将办事情况及时通知土地使用者。 六、土地使用者登记后，其地块进行地籍调查，经办事人初审，科长复审，经领导批准，方可领取土地使用证。领取土地使用证时，须提交土地登记收件单。
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1、农村土地大部分都属于集体土地性质，土地证上有户主名字，但所有权属于集体所有，不能过户，不支持交易。当然生活实际中，也有交易的情况发生，就是买卖双方签订协议交易。但，这种交易是不合法的，完全不能得到法律承认。将来发生土地纠纷，法院是不会支持买家的，即如果将来该地块增值了，那么卖主反悔了，他可以随时向法院起诉要求拿回土地的使用权，买家打官司必输（卖家**多退你交易当时的地价款）。所以，这种交易是建立在卖家单方面的信用上的，明白？2、还有少部分农村土地因土地征用或者其他原因，属于出让土地性质。那么就完全可以进行过户交易。具体，买卖双方携交易协议及相关证件至当地国土局办事大厅，办理土地过户手续。
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1、农村土地大部分都属于集体土地性质，土地证上有户主名字，但所有权属于集体所有，不能过户，不支持交易。当然生活实际中，也有交易的情况发生，就是买卖双方签订协议交易。但，这种交易是不合法的，完全不能得到法律承认。将来发生土地纠纷，法院是不会支持买家的，即如果将来该地块增值了，那么卖主反悔了，他可以随时向法院起诉要求拿回土地的使用权，买家打官司必输（卖家**多退你交易当时的地价款）。所以，这种交易是建立在卖家单方面的信用上的，明白？2、还有少部分农村土地因土地征用或者其他原因，属于出让土地性质。那么就完全可以进行过户交易。具体，买卖双方携交易协议及相关证件至当地国土局办事大厅，办理土地过户手续。
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第一步：签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。此时，可以选择，开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。注意事项：委托代办的协议中应明确约定：1.开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了);2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证;3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，**好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法;4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证;5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚;6.约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。注意事项：1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见本书附录十一。2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。第三步：按照约定时间领取房产证开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。注意事项：1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全;2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项;4.索要缴纳税费的正式发票。〈2〉、自己办理房产证适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用第一步：签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。注意事项：同“办理流程一”中的“第一步”。第二步：缴纳房产证代办费售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。注意事项：交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。注意事项：请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。第四步：按照约定时间领取房产证开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。注意事项：1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全;2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。提示：及时查询房屋产权状态即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
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