购房如何选房？选房有什么要注意的？

• 138****3474 买前**好看看五证齐全不，要是不全的话千万别买；看现房时注意地理环境 位置 看看周边有什么设施，如加油站 垃圾场等别到时候不用看天气预报就知道今天刮什么风了 还要就是楼附近交通是否方便； 去看房子**好分二到三次去，一次早九点左右 一次晚四点左右（这二次省不得），看房屋采光如何（这很重要，买房子住着心情得好是吧）；还要就是要注意一下房子四周有没有再起高层的可能，如果起的话会不会影响所买房子的采光。房屋质量问题如果可以的话**好找一个做这行的的陪你去看；好像现在有专门为人看房屋的行业；再有就是向楼上上所就的物业了。
  设计方面就没什么要注意的 主要是看房屋建筑面积的利用情况如何 比如说进户后玄关很长的话 那面积就有些浪费了 还有就是卧室不需要多大 **好是厨房以及卫生间大一些会好一点
  2018-12-15 08:40:45
• 137****4903 开发商集中开盘选房的流程：确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→等待选房→选房→填写认购书。选房（普通住宅）过程一般1-3分钟，时间紧促，购房者在选房前，需要做好充分的准备，多准备几套备选房源，防止自己心仪的房源都被选走，不知所措。
  
  一、选房的流程是什么？
  
  选房是在开发商安排的一个场地中进行，选房顺序如下：确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→等待选房→选房→填写认购书。
  
  
  
  图为选房场地及流程示意图，虚线箭头表示购房者选房路径。各开发商的选房场内设置或有不同，但大致如此，仅供参考。
  
  1.确定选房顺序
  
  在选房前，先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序，一是按照前期排号时，拿到手里的号码顺序进行选房，二是通过摇号的方式，确定谁具有优先入场选房的权利。
  
  举例：第一种方式，小明排号时是第50个排号的，号码牌为50，那么在选房当天，第50个入场选房。第二种方式，共有200人排号，小明手上的号码牌为50，摇号的时候，小明被摇到第一个号，那么小明第一个入场选房。
  
  
  
  图为摇号现场图，通过随机摇号的方式，决定进入选房阶段的次序。
  
  2.候场
  
  购房者先在等候区等待，等候区内有销控表3和房源特点展板，可以及时了解内场的选房情况。如果在选房前没有准备充分，可以看看房源展板，制定备案。
  
  
  
  图为购房者在选房等候区等候的图片，在选房等候区，购房者可通过销控表了解选房情况，也可向工作人员进行询问。
  
  3.工作人员叫号
  
  开发商工作人员会叫号，在上一批入场的购房者选房时，工作人员叫下一批购房者在排队区等待。排队等候的地方，也会有一个销控表，购房者可及时得知选房情况。
  
  4.入场
  
  在正式选房区域的入口等待进场选房，在这个区域也会有一个销控表2。与销控表3相比，销控表2的时效较高，选房情况更精准。
  
  5.选房
  
  在销控表1的位置，找到自己想要的房子，然后贴上自己的号码牌，就完成了选房。如果购房者心仪的房子都被其他人选走了，可直接从出口出去，找工作人员协商后续事宜。
  
  
  
  图为选房现场图片，购房者选定房源，工作人员粘贴“已售”标签。
  
  6.填写认购书
  
  在认购填写区，将自己选中的房源信息，填写在认购书上并签字，意味着这套房就是购房者本人的了。
  
  
  
  图为购房者签订认购书时的场景，购房者选好房后，需在认购书上填写相关信息，确定认购。
  
  二、选房需要注意什么？1.时刻关注销控表
  
  选房场地中会有2-3个销控表，等候区的销控表更新速度虽略微延迟，但对于场外等候的购房者来说，是获得选房情况的唯一渠道。所以，大家在等待时，要给自己充足的时间和心里准备，一定确定心仪房源被选走，启动备案。2.制定备选方案
  
  从等候到选好房，整个过程大致1-3min。但真正留给你选房，做出抉择的时间只有几十秒，留给购房者思考的时间很短。购房者一定要提前做好准备，多制定几套备选方案。
  
  另外，还需要想好，如果想要的房子都被其他人选走了，是继续选房，还是直接放弃。以防选房当天因为紧张而随便选房，事后又感觉冲动不想要了，再退房。
  
  选房时就像一场战役，只有做好充分的准备，才能在这场战役中选到自己中意的房子。切记在选房时过于紧张，导致的冲动选房。 2018-12-15 08:40:38
• 148****9955 　一、买房注意基本事项
  　　在我们从温饱迈向小康的过程中，人们对住房已经不再只是挡风遮雨的**基本需求，房屋的舒适度已经成为大家选房时的重要衡量标准。有关中介提醒：看房要从交通、环境、户型、房屋质量、周边生活设施等方面一一考量：
  　　第一、 从交通看居住出行的便利度。从交通方便来讲，小区的出入口**好在交通主干线路边，车辆的进出能得到保证。还有小区**好在公交车站的300米范围内，这个距离不会使您感到劳累。再有如果您经常出差，那么距离火车站2～5站路程应该是您的首选。这样使您往来方便，并且不会受到火车笛声的干扰。同时也提醒你，小区靠近**和商业区，一般人流量比较大，出行高峰时间容易出现交通堵塞。
  　　第二、 看小区环境的舒适度。现代社会人们工作压力日益加大，家成了人们缓解生活压力的**好地方。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的**好开始。所以，看房首先应该关注小区环境。
  　　选择环境，首先要考虑小区绿化率，虽然在商品房销售中绿化率是一个必备的硬件指标，但是在二手房中绿化率还没有得到大家的重视。一般来讲30％～40％的绿化率可以保证小区的环境品质，并且没有占用太多的公摊面积。
  　　除此之外，活动场所、别致的小花园、水池和丰富的健身设施，将是大家茶余饭后聚会、游乐和健身的好去处，并且给大家增进邻里关系提供了良好环境。
  　　第三、 看房屋本身的户型结构选择户型，要着重注意采光和通风。一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间**好有向外的窗户，防止污浊的气体进入室内。还有就是各功能区应该比较独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相干扰。
  　　二、新手买房注意事项
  　　一、买房目标的确定
  　　理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
  　　二、买房**款的积累
  　　买房**款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个**款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借**款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
  　　三、买房常识的学习
  　　学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
  　　四、买房范围的筛选
  　　选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、**少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
  　　五、出行时间成本的节省
  　　购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
  　　开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
  　　确定5公里生活圈
  　　提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
  　　六、购房费用的了解
  　　在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。 2018-12-15 08:40:24
• 152****3018 二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。
  二手房过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。 2018-12-15 08:40:08
• 142****4871 在购房者选择自己的住房时，应该注意到以下几个事项。
  　　(一)小区的环境方面
  　　对小区环境的考察可以体现在多个方面，例如物业管理的成熟，了解小区的维修保养是否及时，有没有失修失养的现象，保安是否尽职等；交通的便捷性，要看房子附近有没有地铁、公交车站等；商住有无分区，至少要保证娱乐、购物等活动影响不到居住的安静和安全；社区周围的生活配套应该比较完善，应该具备购物场所、医疗设施、银行、**等。
  　 尤其要在晚上去考察，因为这样比较容易了解到小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无无证小贩摆卖及其它情况引起的噪音干扰等。
  (二)户型与面积方面
  　　　理想的户型**好是厅卧分开，卧室的私密性能够得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。 　
  (三)质量方面
  　　观察房屋的墙角是否有漏、渗水现象。因为墙角承接了上下左右结构的力量，所以墙角是体现建筑质量的关键地方，如果发生地震等灾害，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。另外，应该注意通风状况是否良好，采光是否充足等，尤其要检查房屋的窗户有无对着别家的排气孔从而影响屋内的空气质量等。
  　　有的装潢可以把墙角的裂缝以及发霉、漏水等毛病遮掩，因而，看房时必须注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否有掩饰的情况出现。 　　
  (四)其他细节方面
  　　比如房间的设计是否合理，配套设施是否适合生活所需，车位的充足与否，物业收费情况，装修是否符合自己喜好，取暖费用是否有理有据等各项验收细节都不可放过。
  要特别注意的是，一定要问清楚房屋产权状况，以免以后发生此方面的纠纷。 2018-12-15 08:39:58