根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。地增值税清算应报送的资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
全部5个回答 >非普通住宅土地增值税清算从什么时候开始？
158****6013 | 2018-12-14 03:45:36
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157****6667 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：
第一条 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。 2018-12-14 03:46:49 -
155****1501 负数部分可以不交，但不能抵减。按正数缴纳。 2018-12-14 03:46:40
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137****2350 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》[财税字[1995]048号]规定，对纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用有关免税规定。
因为普通住宅部分， 增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，因此有上述规定。
这样房地产企业其实就有了一定的筹划空间，看看是分别核算好还是不分别核算好。于是，有些主管税务机关会统一规定必须分别核算。所以还是要与主管税务机关进一步咨询为好。 2018-12-14 03:46:27 -
146****9130 应该后者是对的。
理由：
1、土地增值税暂行条例实施细则第十一条：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。《土地增值税暂行条例实施细则》。
2、国家税务总局关于印发《税收减免管理办法（试行）》的通知（国税发[2005]129号）第六条纳税人同时从事减免项目与非减免项目的，应分别核算，独立计算减免项目的计税依据以及减免税额度。不能分别核算的，不能享受减免税；核算不清的，由税务机关按合理方法核定。
综上：纳税人从事普通住宅、非普通住宅和非住宅开发销售应当分别核算增值额，未分别核算的，不能享受税收优惠政策。当然可以不分别核算，即自动放弃税收优惠政策。 2018-12-14 03:46:18 -
138****1039 普通标准住宅的土地增值额为负数，那么应纳税额为0.00元；
非普通标准住宅的土地增值额为正数，那么应纳税额=增值额*适用税率
应纳税合计数=非普通标准住宅计算所得的应纳税额+0.00元 2018-12-14 03:46:11
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关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、 问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
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土地增值税的清算条件一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。
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土地增值税中关于普通住宅与非普通住宅核算的问题，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中提到，应分开核算，否则不能适用普通住宅之免税规定。但是在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。法理上讲，纳税人可以放弃免税之优惠合并按非普通住宅计算缴纳土地增值税，但地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数，是否合理？【解答】普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求。《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。在此基础上，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。此后，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）提出，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。根据上述规定，普通住宅与非普通住宅分开核算是有其政策目的的，一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。此外，纳税人在向规划、建设、税务部门报送报建项目时，并不能预计普通住宅的增值率为负数，如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。
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计算：土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数。建造普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额的 20%，可以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定纳税。既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额。若不分开算，普通住宅符合条件的那部分就不得免税。住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下。单价不超过**高限，或者是总价不超过**高限，满足其一即可 以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普。有具体单价和总价标准。
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