根据我国现行《宪法》第10条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《民法通则》第80条也规定，土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。但是，《宪法》和有关的法律法规又规定土地使用权可以依法转让。这里的土地使用权应包括国有和集体两种。对于国有土地使用权，国务院已以第55令的法规形式明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法；对集体土地使用权的转让至今还没有一部相关的法规。但新的《土地管理法》为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据，并为今后出台相关的实施办法埋下了伏笔。特别是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，为集体土地使用权转让大开方便之门。从资源保护的角度理解，用途管住了，一切就管住；用途管不住；一切都完蛋，任你如何流动，政府只管纳税、收费；这是市场经济条件下政府管理资源的**高明手段。 一、关于集体土地使用权转让的法律根据问题 国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理法规，因此，出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是，人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号，这就有点令人疑惑不解了。因为，理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门，依法办事是其天职，在这个大前提下，才能谈解放思想、突破禁区。我认为，法律法规的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的，其立法的宗旨也当是明确客观的，任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取，事实上，无论《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。 （一）新《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。 （二）新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为，该条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移？转移者，转让也。既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有，那就不是转让，而是划拨或出让。这个根本概念必须弄清。
全部3个回答 >集体土地出让程序是怎么样的？
156****9045 | 2018-12-13 18:21:03
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145****7294 土地使用权出让的程序
1.土地使用权出让的审批程序
房地产热过后，政府加强了对房地产市场的宏观调控，其中重要的控制措施是严把房地产市场的龙头———土地使用权出让关，严格出让的审批程序。依照有关规定，土地使用权出让应经过下列审批程序：
(1)确立房地产开发用地控制指标。房地产开发用地控制指标是指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展需要以及房地产业发展对土地的需求，在保证土地供需平衡基础上提出的房地产开发用地计划控制指标。一般包括国家级控制指标和省级控制指标两个层次，又分为长期、中期和年度控制指标三种。
(2)制定年度出让土地使用权总面积方案。年度出让土地使用权总面积方案是指市、县人民政府根据省级人民政府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地的房地产开发对土地需求的实际情况，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。一般包括出让项目的名称、投资开发建设规模。投资总额、开发用途、出让地块的幅数、总面积数量及出让土地的种类等等。年度出让土地使用权总面积方案须报上一级人民政府审批。
(3)拟定具体出让方案。市、县政府土地管理部门会同城市规划和建设部门、房地产管理部门等，共同拟定出让地块具体方案，编制出《土地使用条件》、《土地使用出让合同》(草本)等。如采用招标或拍卖方式，还须拟定相应的法律文件。如拟出让的土地属集体所有，还要拟定征地补偿安置方案，属旧城改造用地，还要拟定拆迁安置补偿方案。
(4)正式报批。上述出让方案经市、县人民政府审批后，向上一级人民政府正式报批。年月日国务院下发了《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》，根据该通知的规定，政府对土地使用权出让的批准权限与土地使用权划拨的批准权限相同。
2.土地使用权出让的操作程序
土地使用权出让经依法审查并获得批准后，即可进入操作程序。其操作必须严格依下列法定程度进行：
(1)出让方采取协议、招标或拍卖方式确立受让方。
(2)由出让方与受让方签订土地使用权出让合同，随后由受让方按合同约定交纳土地使用权出让金。
(3)出让方向受让方颁发《国有土地使用权》证。至此，国有土地使用权出让受让关系正式成立。 2018-12-13 18:21:57 -
147****2116 集体土地怎么转为国有土地证：
集体土地改为国有土地按法律规定只有通过国家征收一条途径，然后在补办土地出让手续，除了价格便宜一点，办理手续和新征一块土地差不多。土地性质是国有还是集体，和你企业的性质是不搭边的两回事情，一般情况下集体企业改制的时候，改制文件中对土地的处置应该有比较明确的办法。
1、《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。”集体土地证书作为零资产同样可以和房产在一起抵押的。
2、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第三条规定：“招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”
3、第四条款规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各种经营用房，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”；第2款规定：“前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地由两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让。”
集体土地证转为国有土地证流程是什么
一般的程序是：集体土地征地为国有，补办出让手续，就可以转让了。但国有土地补办出让，涉及很多很严肃的政策，如果是房地产用地，还要进入市场公开招拍挂，其他用途的可以直接补办出让手续。
集体土地转国有土地需要的手续和流程：
1、土地使用权流转登记申请书；
2、原土地使用权证原件；
3、地上建筑物权属证件复印件或证明材料（核对原件）；
4、申请登记人身份证复印件（核对原件）；
5、征地协议书（县征地事务所与土地所有者签订）；
6、土地评估报告及备案表（有资质的地产评估机构办理）；
7、土地出让合同（县国土资源局与土地受让方签订）；
8、土地出让金缴纳凭证；
9、契税缴纳凭证或减免税审批件；
10、涉及转让的需提交地上建设物转让契约复印件（核对原件）；
11、其他需提供的材料，需和对方谈判，见中华人民共和国土地管理法。
其实综合来考虑如果集体土地被国家征用那么就可以获得一笔赔偿或者居住的房屋，这对于不少靠土地吃饭的农户来说并不是理想的，没有了土地生存也就没有了依靠，以上内容由安通厂房网整理。 2018-12-13 18:21:35 -
131****8610 先弄清这房子是宅基地的农民自建房还是其他集体土地或者耕地上盖的房子，有区别，宅基地房本集体内部可以转，不过你老公再申请宅基地就有障碍了。
其次：看你那一大堆问题，没必要搞这么复杂，也没必要请律师。
集体地包含宅基地各地的管理规则有区别，整体来说，没有特别明确的合法或者确权途径，但这不代表你不能买。关键在于法律后果：
你要是买来住的话，住就可以了，以后无论谁来要房子或者拆迁，至少还不得把原来钱给你？
要是考虑增值收益的话，存在一些问题，若**后被确认转让无效， 而出让方主张收回房屋的话，大部分增值收益判决归对方，但你也能获得一定比例的增值收益，目前北京就是这样判的。
此外，着重考虑一点，这房是否是耕地来着，若是的话国土部卫星照到要强拆的，不过有集体土地使用证时耕地的可能性不大，你核实下呗。
所以结论是：就你描述的情况来看，法律后果比较明确，本金应该不会有大的风险，其他事情遇到再说。确认是宅基地的话，跟现房主签房屋买卖合同或者按当地政府要求签，然后跟第一个房主去当地乡镇办一登记即可。其他非宅基地的集体建设用地程序不明确。耕地的房子不能买。
不要纠结于书面上的签什么合同及是否有效的问题上，这说不清楚，也要具体看怎么写。因为就算无效，你出了钱，你住的房，法院会考虑的。你就当有效就好，呵呵。这是个司法实务的问题。 2018-12-13 18:21:24
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根据农村土地承包法通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法转让，当事人双方应当签订书面合同，并且应当经发包方同意；土地承包经营权流转合同一般包括以下条款： （一）双方当事人的姓名、住所； （二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级； （三）流转的期限和起止日期； （四）流转土地的用途； （五）双方当事人的权利和义务； （六）流转价款及支付方式； （七）违约责任。
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根据农村土地承包法通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法转让，当事人双方应当签订书面合同，并且应当经发包方同意；土地承包经营权流转合同一般包括以下条款： （一）双方当事人的姓名、住所； （二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级； （三）流转的期限和起止日期； （四）流转土地的用途； （五）双方当事人的权利和义务； （六）流转价款及支付方式； （七）违约责任。
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（一）申请1、由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表。2、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。3、土地权属材料(82年5月14日以前，提交村、队权属来源证明书;82年5月14日以后，提交农村建房使用证;97年4月以后提交农村建房申请书、农村建设用地批准书等)。（二）调查由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。（三）审核先由乡镇国土资源管理所进行审核，再报县国土资源局审核，审核用地材料是否合法，用地界线是否无争议，用地面积是否准确。（四）审批经审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”原则的，可批准并进行张榜公布，在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。只要申请者符合法律法规及当地政府的规章制度的要求，依法依规提交申请材料，集体土地使用证一般都会办理下来。有了集体土地使用证，那么就可以谈谈集体土地使用证的转让程序了。
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