一、农村房屋买卖的合同效力涉及农村宅基地和农村房屋的规范性文件比较杂乱,因此,在司法实践中对这一法律问题理解各异,各地各级法院在审理类似案件中,判决结果也是千差万别,但大部分是以无效合同对待。一方面,从法律保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋并非仅仅是对农民利益的维护。所有权**核心的权能是处分权,限制农民对其房屋的处分,本质上就是限制农民对其房屋享有的所有权。随着我国市场经济的不断发展,很多农民开始走出村庄,到外面的世界开创事业,于是农村出现越来越多的空闲房屋,如果一味加以限制,这些宅基地上的合法建筑将无法发挥其更大的财产价值,对农民的利益当然不利。合同法的立法宗旨是合同自由,当事人意思自治,如果简单限制农村房屋买卖,也与合同自由的基本精神相悖。另一方面,农民对房屋所有权的行使,又受到其宅基地使用权的限制。依照《土地管理法》等法律、法规规定,宅基地使用权作为农村居民的一种基于身份性质的福利,不得随意转让他人,特别是严格限制城市居民购买农民宅基地。本意是因为我国人多地少,国家对建设用地是严格控制的,因此规定每户农户只能拥有一处宅基地,因房屋属地上附着物,按法律规定地随房走,办理房屋产权过户登记的同时也须办理土地权属过户登记,我国农村宅基地属于村集体所有,集体审批同意买卖双方对宅基地使用权的变更登记是出卖农村房屋所有权转移的前置条件。也就是说,得不到批准则房屋产权也不能转移。国务院刚刚发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》也重申:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但法律并未对农民之间转让房屋进行限制。实践中,有观点认为宅基地只能转让给本集体经济组织内部成员,实际上也没有明确的法律依据。法律并未明确限制宅基地不能转让给本集体之外的农民,但对城镇居民在农村购房是予以禁止的。
全部5个回答 >个人房屋买卖注意事项是什么?
137****9160 | 2018-12-12 17:45:19-
146****4073 个人房屋买卖在我们的生活中很常见,但很多人不清楚他的流程以及注意事项,下面小编来为大家介绍相关知识。
个人房屋买卖之前一定要了解这些
1、售方提供的房屋产权证是否属实?
2、房产面积多大?
3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
5、该房产是否已设定抵押?
根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。
这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
个人房屋买卖流程
一、咨询、了解信息
对于房屋买卖的双方来说,了解信息是第一步的。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
二、寻找房源
寻找房源可通过下面途径
1、通过亲朋介绍;
2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;
3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。
三、找到房源之后实地去看房
选择好目标房源后,您需要亲自到现场查看。专家提醒您:一定要与产权所有人亲自面谈,落实好房屋的产权性质,是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋,要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用,房屋有无明显质量问题等。 2018-12-12 17:46:29 -
134****1763 在签订合同时要注意以下几点:
1、必须确认房主真实身份。
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。
2、必须明确双方违约责任。
因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。 目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的**终落实。
3、必须标明付款过户时间。
在实际操作中买方会将房款分为**和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。
4、必须注明费用交接时间。
这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。
5、必须有代理费明细单。
6、买方必须见房主。
7、必须学会使用补充协议。
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 2018-12-12 17:46:23 -
156****6184 二手房交易需要注意的几大注意事项:
1、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
2、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
3、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
4、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
5、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
6、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
7、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
8、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
9、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
10、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零**的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 2018-12-12 17:46:10 -
143****6406 二手房交易十大注意事项:
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零**的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 2018-12-12 17:46:00 -
156****4202 先确认出售人的产权问题
有无抵押、担保、法院查封等
夫妻共同财产,必须共同出售,或取得另一方公证委托书
约定好房屋价格、交款方式、逾期付款、交房的违约责任,如何验收房屋,锁头更换,房屋是否交清所有费用,需要证据,比如物业费、水暖电气费。户口必须迁走,否则你的户口落不进来。 2018-12-12 17:45:43
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个人房屋买卖之前一定要了解这些1、售方提供的房屋产权证是否属实?2、房产面积多大?3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。个人房屋买卖流程一、咨询、了解信息对于房屋买卖的双方来说,了解信息是第一步的。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。二、寻找房源寻找房源可通过下面途径1、通过亲朋介绍;2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找;3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。三、找到房源之后实地去看房选择好目标房源后,您需要亲自到现场查看。专家提醒您:一定要与产权所有人亲自面谈,落实好房屋的产权性质,是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋,要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用,房屋有无明显质量问题等。
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问 房屋买卖注意事项答
第一:中介找你签意向书里面所要交的是定金还是诚意金(订金)?定金是不能退的,而诚意金(订金)是可以退的。第二:必须要清楚房产的产权人有多少个?是否都愿意卖!第三:房产证有没有过5年?从出到房产证开始算,不够5年就要交5.6%的营业税的! 你还要清楚房子有没有贷款没还!如果有,你要知道是哪个银行的,要谁来赎契?还有,这房子还有没有做过其他的抵押!这几个问题很重要!必须要弄清楚!还有,中介的资质怎么样,一定要找有中介执业证的经纪人来签合同!要不然在法律上,你所签的合同是无效的
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一、房屋基本情况1、 房屋的面积:套内建筑面积、使用面积、公摊面积等。2、 房屋的使用年限:一般来说,住宅的土地使用期限是70年,而你要看的就是剩余的土地使用权年限。3、 房屋的地理位置:房子位于哪里,好具体到门牌号。二、房屋产权情况1、房屋性质:交易房屋是商品房、已购公房、经适房还是小产权房,这点必须明确。2、产权情况:房子是否被抵押,如果已被抵押,抵押权人是谁,何时可以办理解抵押手续等。3、租赁情况:如果房子在被出售之前曾出租过,那就涉及到优先购买权的问题,这时就需要明确清楚租户是否放弃了优先购买权,并好附有租户签署的放弃优先购买权声明。三、房款支付1、房屋的成交价格:写清楚房屋的成交价是多少,或者房款总额是多少。2、房款支付方式:写清楚是全款购买还是按揭购买,如果是按揭,什么时候付**,什么时候付尾款等,同时也约定清楚贷款如未获得批准的解决方式。作为卖方,房款交付时间可以选择以下几个时间为节点:a.办理完过户手续后__个工作日;b.拿到买方全部**款后__个工作日;c.拿到全部购房款__个工作日。此外,还要约定好房屋内物品归属,交接水、电、暖、燃气等费用情况,以及交付当日发生的费用由哪一方承担。3、家具家电的处理:如果双方约定用家具家电抵扣房款,那就需要写明室内家居家电的折合金额,对于贵重以及需要搬走的东西可在补充协议中详细说明。
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个人房屋买卖之前一定要了解这些1、售方提供的房屋产权证是否属实?2、房产面积多大?3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
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