房屋买卖注意事项

• 131****2566 第一：中介找你签意向书里面所要交的是定金还是诚意金（订金）？定金是不能退的，而诚意金（订金）是可以退的。
  第二：必须要清楚房产的产权人有多少个？是否都愿意卖！
  第三：房产证有没有过5年？从出到房产证开始算，不够5年就要交5.6%的营业税的！
  你还要清楚房子有没有贷款没还！如果有，你要知道是哪个银行的，要谁来赎契？
  还有，这房子还有没有做过其他的抵押!这几个问题很重要！必须要弄清楚！
  还有，中介的资质怎么样，一定要找有中介执业证的经纪人来签合同！要不然在法律上，你所签的合同是无效的 2014-03-18 09:40:34
• 144****4668 签订房屋买卖合同前，买方应对所购买的房产进行产权调查，以确定出售房产是否产权人本人。买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金等都应签订书面协议，避免一方事后反悔，口说无凭。买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税费，尽量避免实际发生的交易费用与自己的经济预算产生冲突。
  买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》时，应注意约定以下条款：具体办理权利转移登记的时间；买方支付每一笔购房款的数额、期限及方式；办理房屋交接的条件及时间；房屋剩余维修资金的归属，有线电视、煤气等附属设施的初装费承担问题；若有随房屋同时转让的设备、装饰的，应列明清单；卖方户口迁出时间以及卖方未按时迁出应承担的违约责任；若卖方原已将房屋出租，租赁关系的转移问题；卖方原先有银行贷款的，应约定提前偿还银行贷款及办理房地产抵押注销手续的时间；买方如需申请公积金、商业贷款的，应约定申请贷款的额度及期限。
  交房时，应结清水、电、煤气、物业管理、通讯费、有线电视等相关费用，并办理水、电、煤气的更名手续。此外，如果是通过房产中介公司成交的，建议选择信誉优良、口碑好的品牌中介公司。虽然一些小中介常常使用“折佣”来吸引客户，小心因费用缩水而使服务质量大打折扣。 2014-03-17 21:00:47
• 136****1314 风险提示:该房屋是否有贷款 是否有抵押、查封 是否满五年 出售方是否为产权人本人 签定合同请注意:买卖合同一定所有产权人本人亲笔签署,在合同中注明税费是否各自按规定支付,明确对等的违约责任明确过户交易时间节点明确房屋交接时间节点明确付款方式(保留部分尾款房屋交接拿钥匙同时支付一两万即可)明确家具、家电是否赠送(列清单双方签字)维修基金是否赠送房屋交接前的水、电、煤、物业管理费是否由出售方承担原房屋是否有户口,户口过户之前一定要去出售方迁出;
  中介费一定在房屋交接时同步支付,过早支付对中介没有约束力; 希望对你有所帮助! 2014-03-17 10:14:25
• 142****3703 对方的身份证明是否齐全，有无房产证，房产证是否为可用（是否有抵押），对方的身份证明名称与房产信息是否相符，**后就要在交易时签署一份类似合约或者协议的凭据，为了避免纠纷，**好是在短期内进行过户，过户的时候有一定税收，一般情况就买方提供 2014-03-17 10:08:28
• 157****0939 签订房屋买卖合同前,买方应对所购买的房产进行产权调查,以确定出售房产是否产权人本人。买卖双方商谈的房价、付款方式、买方交付立约定金等都应签订书面协议,避免一方事后反悔,口说无凭。买卖双方应事先了解此次交易时所涉及到的各项税费,尽量避免实际发生的交易费用与自己的经济预算产生冲突。买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》时,应注意约定以下条款:具体办理权利转移登记的时间;买方支付每一笔购房款的数额、期限及方式;办理房屋交接的条件及时间;房屋剩余维修资金的归属,有线电视、煤气等附属设施的初装费承担问题;若有随房屋同时转让的设备、装饰的,应列明清单;卖方户口迁出时间以及卖方未按时迁出应承担的违约责任;若卖方原已将房屋出租,租赁关系的转移问题;卖方原先有银行贷款的,应约定提前偿还银行贷款及办理房地产抵押注销手续的时间;买方如需申请公积金、商业贷款的,应约定申请贷款的额度及期限。交房时,应结清水、电、煤气、物业管理、通讯费、有线电视等相关费用,并办理水、电、煤气的更名手续。此外,如果是通过房产中介公司成交的,建议选择信誉优良、口碑好的品牌中介公司。虽然一些小中介常常使用“折佣”来吸引客户,小心因费用缩水而使服务质量大打折扣。 2014-03-16 20:26:30
• 144****2075 昆明二手房交易注意事项：
  （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （7.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  （10.）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 2014-03-16 15:17:39
• 152****8143 1.产权是否明晰
  2.是否是产权人自己本人来,若是共有产权所有产权人都应到,若是不到,应在合同补充次条款。
  3.付款方式,税费及固定装修和室内设施。
  3.若是都贷款,撤押问题都应注明。
  4.交房时物业情况及户口问题。 2014-03-16 09:33:05
• 158****6860 房屋买卖注意事项(这里的房屋买卖时私有房屋间的买卖)
  
  现在我们所说的私有房屋是个人所有、数人所有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私有房屋买卖是指出卖人将自己所有的房屋交给买受人所有，买受接受该房屋并支付价款的民事法律行为。买卖双方就其权利义务签订协议时应注意以下几点：
  
  1、买卖双方必须是完全民事行为能力人，即年满18周岁公民或未满18周岁已满16周岁并以自己的劳动收入为主要生活来源的公民。无民事行为能力人、限制民事行为能力人均不能进行有效的买卖行为。
  
  2、出卖人应该是房屋的所有人，非所有人如承租人不能出卖房屋。
  
  3、买受人、机关、团体、部队、企事业单价不能购买或变相购买私有房屋。
  
  4、如共有人出卖房屋应征得其他共有人同意，否则买卖行为归于无效。
  
  5、房屋所有权发生纠纷尚未解决的房屋不能出卖，法院已立案审理尚示结案，禁止转移的房屋，不准出卖;人民政府已决定征用的房屋，限制出卖。
  
  根据《城市私有房屋管理条例》规定，私有房屋买卖双方应签订书面买卖合同，并于合同签订一定期限内亲自到房屋所在地的房地产交易所办理过登记手续。如买卖双方因特殊原因不能亲自到房地产交易所进行过户登记，则必须委托他人进行代理。在办理登记过户中，买卖双方应申请并提交以下文件：
  
  1、私有房屋买卖合同;
  
  2、双方身份证、私章、户口簿;
  
  3、房产所有权证;
  
  4、如卖方为共有人还须提交共有执照，共有人同意或委托出卖证明，共有人也须到场;
  
  5、如卖方已将房屋出租，还须提交承租人放弃购买的书面证明;
  
  6、如单位的买私房，须提交申请书，上级主管部门的批准文件，本单位法定代表人证明、授权委托书、出示单位公章、法定代表人和受托人印章;
  
  7、出卖继承的房屋，必须提供继承权公证书;
  
  8、旅居国外的华侨出卖房屋，如委托国内亲友代为办理，必须提供居住国公证相关的公证和中国驻外使馆认证书;
  
  9、法院判决或裁定出卖的房屋，必须提供法院的判决书或裁定书(不同地区还有一些特殊规定)。
  
  在进行现场估价时，首先以房产所有权证所附平面图和“登记表”为主要依据，逐项核对房屋建筑结构、间数、面积，而后在估价表上绘草图。根据房屋估价办法登记房屋建筑条件：屋顶、屋架、墙身、地面、装修，并据实登记房屋附属物：院墙、院地、门楼、地上物：树木，机井。以及设备：暖气，电灯，自来水，卫生设备等。经计算，复核，注记房屋估价底册后，将估价表移送立契人员准备立契。在现场估价时，遇有界址不清或建筑结构相连部位以及他人地上物时，须得通知领居及其他产权人共同确认界址或地上物权属
  
  相关法律知识：
  
  合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。狭义合同指指一切民事合同。还有**狭义合同仅指民事合同中的债权合同。 2014-03-15 19:59:17
• 146****9797 一、房屋买卖合同定义
  
  房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
  
  二、房屋买卖合同注意事项
  
  (1.)房屋手续是否齐全
  
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  
  (2.)房屋产权是否明晰
  
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  (3.)交易房屋是否在租
  
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  
  (4).土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  
  (5.)市政规划是否影响
  
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  
  (6).福利房屋是否合法
  
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  
  (7.)单位房屋是否侵权
  
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  
  (8)物管费用是否拖欠
  
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  
  (9).中介公司是否违规
  
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  
  (10.)合同约定是否明确
  
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  
  三、房屋买卖合同应具备的条款
  
  1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
  
  2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：
  
  房屋的坐落位置;
  
  所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;
  
  房屋是现房，还是期房;
  
  房屋的配套设施和维修标准。
  
  3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
  
  4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方，由买方支付有关的费用。
  
  5、权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。
  
  6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
  
  7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。
  
  四、房屋买卖合同范本(仅供参考)
  
  方：_______________________________(以下简称甲方)
  
  买方：_______________________________(以下简称乙方)
  
  一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
  
  1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)
  
  房 屋 座 落
  
  幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方) 用途
  
  2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让( )、划拨( )。
  
  二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。
  
  乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
  
  三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
  
  四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
  
  五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
  
  六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
  
  七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
  
  八、双方约定的其它事项：_____________________________________
  
  甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________
  
  代理人(签名或盖章)_____________________ 代理人(签名或盖章)______________________
  
  签订日期：___________年____月____日 2014-03-15 13:20:44