商品房价格变化受什么因素影响？

• 151****0771 首先你要明白房价的构成要素即成本为哪些.主要有
  1、土地费用 约占20%，并有进一步上升的趋势。
  2、前期工程费 他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
  4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如**，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。
  5、管理费用 在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
  6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
  7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
  8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
  由此可以看到,房地产的成本中**没有理由叫房价高的应该是政府了,因为地方政府将地价作为财政收入的重要组成部分,这些年,年年出地王,大部分收入由地方财政笑纳.地方政府将卖地作为主要收入,而且房地产开发对于当地经济的带动程度非常之大.所以即使大部分人因为高房价而叫苦连天的时候,地方政府在创造政绩的过程中,绝对不会因此而有所收敛.即使中央在出台了一系列打压房价的政策之后,房价依然我行我素,这是制度问题,而且事实证明房价在08年是越打压,越反弹,估计这次政策也是如此.现在已经出现了面粉(即地价)比面包贵(房价)的奇特现状.
  现在的情况是,无论中央政府还是地方政府不能也不愿意看到房价暴跌,大家可以看到,在以经济建设为中心的中国,现在中央政府的暧昧态度,打压房价不是没有办法,是他不能也不愿意,在这个房地产业如此红火的今天,过度的打压房价,第一是地方政府不愿意,这样造成地方财政的困难.第二会导致大量的房地产企业无法生存,这里可以解释一下,房地产行业绝不是独立存在的,这个行业的不景气,会直接导致上游的钢材价格下跌,水泥价格下跌,各个行业的减产,工程的停工,又意味着大量的工人收入减少或者失业.同时也会造成银行的贷款减少,对于银行的损失也是非常大的,而地产和金融股又是大盘的权重股,股市大跌,以上种种对于扩大内需来说是极为不利的.这样导致的经济增长明显放缓,显然是中央政府不愿意看到的.
  所以在中央政府出台国十条之后又无下文的做法,很显然是在安抚民心,可以预料的是,未来的房价还会继续上涨,因为目前政策打压的只是那些中小炒房者.对于开征房产保有环节的税,今天新闻里面明确指出未来三年不会出台,这很显然是对既得利益集团的一种妥协.真正的大炒房者甚至不需要从银行贷款,这样第三套房贷政策完全打压不了他们.有炒房者说很多官员手中都不止2套房产,这或许也是保有税出台的一个困难之一吧.
  而且在未来一段时间,因为中国的刚性需求非常旺盛,而房地产业的实际情况又是供不应求,所以房价的继续攀升会在情理之中.
  但是我个人认为,在未来的10年甚至20年之后,当这波生育高峰过后,大家可以想想,现在我们父母至少一套到两套房产,而80后90后结婚必要购买一套房产,你想那8090后的小孩们还会为房产着急么? 我想不会了吧. 2018-12-07 21:36:52
• 131****0817 房地产价格的影响因素主要有以下几个方面：
  房地产自身的价值。引用政治经济学的原理，商品的价值是价格的基础，价格是价值的表现形式，房地产的价格主要由其的价值决定，是由凝结在商品中的无差别的劳动决定
  供求关系的影响。商品的价格由商品的价值决定，受供求关系的影响。供给大于需求，生产过剩，商家为了促进销售，会降低出差来拉动需求。供给小于需求的时候，供不应求，会出现物以稀为贵的现象。消费者愿意以较高的价格获得商品，这时商品的价格会上升。房地产市场需求较大，会出现哄抢的情况，此时房地产市场价格会上涨；反之，若房地产市场房子挤压过多，开发商为了尽快销售出去会降价销售，房地产价格会下降。
  受政府政策的影响。房地产市场的价格会对其他行业产生影响。适当的时候，政府会采取相应的政府宏观干预进行调控。当前，房地产行业价格过高，政府采取限贷限购策略，抑制需求，使房地产价格趋于平稳。 2018-12-07 21:36:41
• 137****7209 这些因素包括：
  1．社会因素
  社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口
  密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单
  位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化
  也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，
  房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适
  方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加
  开发成本，但同时也提高了售价。
  2．政治因素
  政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格
  政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规致
  力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之
  与广大居民的收入相匹配。
  3．经济因素
  经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处
  于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期
  时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平
  也与房地产价格呈同向变动。
  4．自然因素
  自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和
  地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就
  越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣
  的地域高。
  5．区域因素
  区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、**、医院、商业网点、环境状
  况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏
  低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高
  昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
  6．个别因素
  个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色
  调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施
  工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现
  出来。 2018-12-07 21:36:39