房地产营业税筹划有哪几种方式？

• 157****4851 房地产税务筹划怎么做？
  税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排。尽可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一。税务筹划是由应为TaxPlanning意译而来的。
  从字面理解也可以称之为“税收筹划”、“税收计划”，但是由于我国将税务部门对于税收征收任务的安排叫做“税收计划”，为之避免与之混淆，在从国外文献中引进这一术语之初，将其译为“税收筹划”、“纳税筹划”、“税务筹划”，一体现税收筹划所具有的实现策划安排的特点。
  房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
  1、规避平台筹划
  土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
  2、投资转化技术
  房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
  房地产税务筹划怎么做？房地产税务有哪些？
  房地产税务有哪些？
  1、契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税；买房时按评估额1％－3％缴纳，面积90平米内首次购房1％，面积90平方－144平米且首次1．5％，非首次购房或144平方以上按3％缴纳，由买方缴纳。
  2、营业税营业税是对销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，属于流转税制中的一个主要税种，营业税按5．6％由卖方缴纳，普通住房若是满2年可减免。
  3、个人收入所得税个人所得税是对卖房者取得的所得征收的一种所得税，所得税按全额的1％或差额的20％缴纳，由卖方承担，若是五年外的唯一普通住房减免。印花税印花税是一个很古老的税种，现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，房屋产权证印花税5元。房产税房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。 2018-12-06 17:11:57
• 152****0113 一、以投资入股方式转让房地产
  (一)以投资入股方式转让房地产的税务处理
  1.营业税。根据财税[2002]191号文《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。而企业销售不动产、转让无形资产则需要缴纳营业税。
  2.土地增值税。根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。而对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。
  3.房产税。对于投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：对于以房产投资联蕾，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据，由被投资方缴纳房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按租金收入计征房产税。
  4.企业所得税。一般情况下，应分解为以公允价值转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值进行投资两项业务。
  (二)以房地产投资入股过程中需要注意的问题
  1.投资合同的签订。在税务处理中，严格界定了“投资”的含义——投资是指参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为。也就是说要想享受不征收营业税、暂免征收土地增值税的税收待遇，投资各方必须共同承担投资风险;如果投资方未承担投资风险，而是分取固定的股息、红利，则要按照出租房地产征收营业税，无法达到上述节税效果。
  2.操作时间间隔。企业要想达到上进节税效果，必须注意以房地产投资入股的时间与转让股权的时间间隔问题，两者时间间隔**好在一年以上，否则税务机关可能会以实质课税原则为由，对上述行为征税。
  3.注意《公司法》中对不同投资方式的比例限制。《公司法》规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。换言之，非货币资产投资入股的比例**高不得超过70%，如果在投资过程中没有达到上述要求，就会给方案的执行带来不必要的麻烦。 2018-12-06 17:11:46
• 136****1638 一.兼营行为的税收筹划
  根据营业税税法规定，纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额;未分别核算的，从高适用税率。
  《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。无法分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务，与货物或者非应税劳务一并征收增值税，而不征收营业税。其中，所谓非应税劳务，是指属于增值税征税范围的**、修理修配和缝纫劳务等。
  根据上述规定，营业税纳税人在进行税收筹划时，只有准确掌握税收政策，准确界定兼营行为，才能达到避免高税负、维护自身税收利益的目的。
  【例】某酒店某月通过提供住宿和餐饮服务，取得收入800万元，其中通过经营商品取得的收入为300万元(不含增值税)。
  (1)未分开核算
  如果未分开核算营业额、销售额，则该酒店应纳增值税额为：
  应纳增值税额=[500÷(1+17%)+300]×17%=123.65(万元)
  (2)分开核算
  如果分开核算，则该酒店的应纳税额为：
  应纳增值税额=300×17%=51(万元)
  应纳营业税额=800×5%=40(万元)
  应纳税总额=51+40=91(万元)
  由此，我们可以看出，该酒厂对兼营行为分开核算时可减少纳税32.65万元(123.65-91)。 2018-12-06 17:11:35
• 137****2998 房地产开发中营业税的筹划有以下几种方式。(一)合作建房筹划法所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。
  两种方式中又因为具体情况的不同产生不同的纳税义务，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税务筹划。假设有甲乙两企业，甲拥有土地使用权，乙拥有资金，则它们可以通过合作建房的方式进行交易。现两企业约定，房屋建好后双方均分房屋。房屋完工后，经有关部门评估，该建筑物价值2000万元，于是，两企业各分得1000万元的房屋。
  根据我国营业税法的规定，甲企业通过转让土地使用权获得了一部分房屋，其性质为转让无形资产，属于营业税的纳税项目，应该缴纳营业税为1000万元×5%=50万元。但是，若甲企业与乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，房屋建成后双方共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税，因此可不缴纳营业税，节省50万元。
  (二)利用合同筹划法工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同时，建房属于建筑业，适用3%的税率;不签订合同时，属于服务业，应缴纳5%的营业税。税率的差异为纳税筹划提供了空间，具体筹划如下：建设单位甲需要建设一工程，在工程承包公司乙的组织下，建筑公司丙**后得到这项工程，公司乙与公司丙签订了1000万元的合同，并由丙公司支付合同金额1%的服务费。 2018-12-06 17:11:23